Глава 2 проблема неисполнения обязанности продавцом по договору купли-продажи передать товар свободным от прав третьих лиц.

Глава 2 Проблема неисполнения обязанности продавцом по договору купли-продажи передать товар свободным от прав третьих лиц.

 

В прошлой главе была предпринята попытка показать, что по договору купли-продажи стороны имеют довольно обширный объем прав и обязанностей. Однако сейчас мне бы хотелось поподробнее разобрать одну из обязанностей продавца, прописанную в ст. 460-462 ГК РФ.

В этой главе будет рассмотрен вопрос об содержании обязанности продавца по гарантии от эвикции (т.е. собственно, то случаи полного или частичного «изъятия» вещи у покупателя, за которые он отвечает), а также условия привлечения продавца к ответственности в случаи эвикции, в том числе размер ответственности.

2.1 Обязанность продавца уведомить о правах третьих лиц

В соответствии с п.1 статьи 454 ГК РФ, в исполнение договора купли-продажи входит не только передача товара покупателю, но и переход к нему полноценного правового титула в отношении этого товара.

Соответственно, надлежащее исполнение обязанности продавца включает не только отсутствие фактических (физических, конструктивных, технологических и т.п) недостатков товара. Товар не должен иметь и «недостатков» юридических, т.е. недостатков правового титула.

Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи, а под их правами - различные имущественные права, носящие как вещный , так и обязательственный характер. Товар должен быть свободен от обременений к тому моменту, когда от продавца к покупателю должно перейти право собственности.[23]

На основании статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Это означает, что продавец должен уведомить покупателя о притязаниях на продаваемый товар, а покупатель должен решить согласен ли он заключить договор обременяенный правами третьих лиц.

Большинство споров, возникающих в судах в связи с применением комментируемой статьи, имеет в качестве основания спор о надлежащем уведомлении покупателя об обременениях и о последствиях его неуведомления. Безусловно, сведения об обременениях или их отсутствии целесообразно отразить в договоре купли-продажи.

Уведомление об обременениях может быть произведено и иным образом, в частности путем оформления акта об осмотре объекта продажи, акта приема-передачи объекта и т.д.

Так, в процессе рассмотрения дела об отказе покупателя от исполнения обязанности по оплате товара в полном объеме судами установлено, что до заключения указанного договора купли-продажи нежилого помещения покупатель произвел его осмотр, в связи с чем знал о нахождении в этом помещении арендатора, что является обременением передаваемого имущества.

На основании заключенного сторонами договора купли-продажи, который являлся одновременно и передаточным актом, покупатель произвел государственную регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенное имущество.

До регистрации права собственности на упомянутое имущество покупатель в установленном законом порядке не заявлял требования об уменьшении цены товара либо о расторжении указанного договора купли-продажи по приведённому им основанию, в связи с чем суд отказал в удовлетворении требования об уменьшении цены товара.[24]

Нарушением обязанности обеспечить юридическую чистоту товара п. 2 статьи 460 ГК РФ признает наличие в отношении товара притязаний третьих лиц, впоследствии признанных правомерными. В подобной ситуации покупатель может воспользоваться способами защиты, предусмотренными абз. 1 п. 1 статьи 460 ГК РФ если продавец не докажет, что к моменту передачи товара ему не было известно о таких притязаниях.

Также особый интерес представляет момент, когда покупатель узнает о правах третьих лиц и соответственно перечень прав в этих ситуациях.

Если приобретатель лишь узнал, что вещь обременена правом третьего лица или отчуждатель является неуправомоченным лицом, то он может требовать уменьшения цены или расторжения договора и возврата цены, а также возмещения убытков, причиненных неисполнением и расторжением договора.

Если же управомоченным лицом предъявлен иск об изъятии вещи у приобретателя, то в этом случае отчуждатель отвечает уже по правилам статьи 461 ГК РФ, и покупатель может не требовать расторжения договора, поскольку вопрос о возврате вещи продавцу уже не стоит.

Поэтому согласно закону от того, осуществилась эвикция или нет, зависит, необходимо ли приобретателю потребовать расторжения договора или нет. Этим, вероятно, защищается возможный правомерный интерес продавца: он либо будет участвовать в процессе о расторжении как ответчик и получит назад проданную вещь, либо в процессе об изъятии вещи действительным собственником как третье лицо, возражая против такого иска.

Можно заключить, что согласно статье 460 ГК РФ гарантия спокойного владения, которая вытекает из статьи 461 ГК РФ, разумно дополняется тем, что продавец гарантирует получение покупателем права на вещь свободную от прав третьих лиц. Нужно отметить, что такое комплексное понятие также логически означает, что продавец, естественно, обязан сам не нарушать спокойное владение покупателя. Иными словами продавец обязан не вредить покупателю, защищать его от притязаний третьих лиц и возмещать убытки при «проблеме в переданном в праве» не только после самой эвикции, но и до нее.