Результативным итогом любой оценки территории является разделение города на зоны в зависимости от степени влияния факторов градостроительной ценности на земельные участки.

Общие положения по оценке городских земель

Экономическая оценка земель является составной частью кадастра, и при формировании базы данных кадастра городских земель не­обходимо определить качественные показатели по каждому участку землепользования.

В основе методики лежит принцип наиболее подходящий к процессу внедрения ры­ночных отношений. Он заключается в следующем: размер платы за зем­лю от землепользователей (землевладельцев), составляющий часть их рентного дохода, зависит от выгоды положения всего города на терри­тории экономического района в РФ, а также от выгоды положения зе­мельного участка в плане города.

Иными словами, экономическая оценка производится на основе градостроительной ценности территорий по основным факторам этой ценности.

Существуют различные методы оценки городских земель на основе этого принципа:

- метод экспертной оценки земель (дифференциация земель определяется экспертной   комиссией);

- метод аналогов;

- метод комплексной экономической оценки земель по основным факторам (КЭО);

- метод оценки земель по одному доминирующему фактору.

Существует группа факторов, которые в совокупности и по отдельности оказывают влияние на формирование ценности для всех категорий использования территорий: производственной, торговой (коммерческой), жилой. Основные из них:

- историко-архитектурная значимость территории;

- местоположение участка на плане города;

- уровень развития социально-бытовой инфраструктуры;

- уровень развития инженерных систем и коммуникаций;

- транспортная доступность территорий;

- экологическое состояние территорий;

- возможность проявления опасных природных явлений.

ЗОНИРОВАНИЕ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ ПО УРОВНЮ РАЗВИТИЯ СОЦИАЛЬНО-БЫТОВОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

Порядок выполнения зонирования городской территории  по уровню развития социально-бытовой инфраструктуры

В качестве картографической основы используется план или карта города М 1:10000. Масштаб основы зависит от площади оцени­ваемых городских территорий. Предварительно собирается информация о наличии действующих объектов соцкультбыта, их местоположении.

1. Наносится на карту необходимая информация в условных обозначениях:

- объекты СКБ ((школы, детские сады, магазины);

- центр и подцентры (за центр города, как правило, принимается административный центр, за подцентры - центры районов или микрорайонов).

2. Переносится эта информация на карт-основу (кальку). На карту также необхо­димо нанести границы — городскую черту, границы промышленной зоны и других зон, попадающих в оцениваемую часть города или имеющиеся на всей территории.

3. На основе выполняют необходимые геометрические построения, в результате которых получаем оценочные контура. Эти по­строения заключаются в проведении концентрических окружностей вокруг центра и подцентров с радиусами равными значениям расстоя­ний из оценочной шкалы (в масштабе карты). При пересечении этих окружностей будут образовываться вышеуказанные контура. Оценоч­ным контурам присваиваются номера, они подписываются на основе арабскими цифрами.

Графические построения:

3.1 Проводятся концентрические окружности вокруг центра и подцентров с радиусами 500, 700, 900, 1200, 1500, 2000 (2500, 3000) м в масштабе плана (Приложения);

3.2 Вокруг школ и детских садов проводятся окружности радиусом 500 м. Причём, если расстояние между школами или школой и детским садом не превышает 200 м, то выбирается их общий центр и проводится одна общая окружность радиусом 500 м. Вокруг магазина окружность радиусом 500 м проводится только в случае отсутствия других объектов социально бытовой инфраструктуры;

4. Контурам присваиваются номера, обозначаемые арабскими цифрами. Для каждого контура подсчитывается балльная оценка при помощи оценочной шкалы  (табл. 1, пример расчета);

Таблица 1

Оценочная шкала для города с населением 300 – 500 тыс. человек

№ п/п	Объекты социально-бытовой инфраструктуры и их доступность	Балльные оценки
		Вклад (вес) фактора	10	7	5	3	1	0,5-0,2
1	Школьные и дошкольные учреждения	0,5
2	Только школа или детское учреждение	0,3
3	Только магазин	0,2
4	Расстояние от центра города (в м)	0,5	500	700	900	1200	1500	2000 и более
5	Расстояние от подцентра города (в м)	0,4	500	700	900	1200	1500

5. С помощью карты и оценочной шкалы для каждого оценивае­мого контура подсчитывают баллы. Результаты сводят в «Ведомость расчета баллов по контурам при зонировании территории города по уровню развития социально-бытовой инфраструктуры» (табл. 2);

6. По результатам, полученным по каждому контуру в баллах, составляется шкала разделения территории города на зоны: определяет­ся шаг шкалы и количество зон. Выделяют зоны в соответствии с десятибалльной шкалой примерно через равные промежутки. Количество зон не нормируется. Обозначаются зоны римскими цифрами (табл. 3).

Таблица 2

Пример расчета балла в оцениваемом контуре                              при зонировании по уровню развития СКБ

Общий балл контура содержит две составляющие:

- балл за расстояние от центра (подцентра);

- балл за наличие объектов СКБ (всегда равен 10).

Необходимо учитывать вклад этих факторов (расстояние и наличие).

Суммируя эти составляющие, получаем общий балл.

Таблица 3

Рис. 1. Графические построения для зонирования

По транспортной доступности

2.2 От точки пересечения маршрутов выделяется зона перекрестка, равная 500 м. От точки пересечения этих маршрутов откладываются линии на расстоянии 1 000 м.

3. Составляется таблица сводных данных для маршрутов и перекрестков с конечным расчетом количества транспортных единиц в час (табл.  4). Для этого выполним расчет количества транспортных еди­ниц за один час по каждому маршруту, а также на перекрестках (табл. 5):

 ,                                    (2)

где Т – количество транспортных единиц;

 И – интервал движения.

4. Образованные контура нумеруются арабскими цифрами;

5. Рассчитывается общий балл для каждого контура, который состоит из балльной оценки контура по интенсивности движения (S1), т.е. количества единиц транспорта в час, и балльной оценки контура по времени перемещения (S2).

                                   S=S1+S2 (в баллах),                           (3)

где S - общая балльная оценка контура по транспортной доступности, S1 - балльная оценка контура по интенсивности движения, S2 - балльная оценка контура по времени перемещения.

5.1 Рассчитывается цена одного балла:

                                      (4)

где Е - «цена» одной транспортной единицы,

 S_1max - наибольшая балльная оценка по интенсивности движения,

 N_max - наибольшее количество транспортных единиц в час.

5.2 Рассчитывается интенсивность движения по каждому контуру:

,                                          (5)

где I – интенсивность на ближайшем маршруте транспорта;

5.3 Определяется балльная оценка по времени перемещения (табл. 6);

5.4 Рассчитывается общий балл для каждого контура.

6. Разбиваются контура по зонам в соответствии с десятибалльной шкалой. Определяется шаг разбивки. Количество зон не нормировано. Зон может быть 10 и более, в зависимости от распределения баллов по территории (10 балльная шкала). Зоны обозначаются римскими цифрами;

7. Результаты заносятся в Ведомость расчета баллов по контурам по уровню транспортной доступности (табл. 7);

8. Оформляется карта зонирования территории по уровню развития транспортной доступности:

8.1 Зарамочное оформление (масштаб, название, подпись);

8.2 Легенда (условные обозначения, балльная шкала с указанием цвета, зон и баллов) (приложения).

 

Пример расчета балла в оцениваемом контуре при зонировании по уровню развития транспортной доступности

Оценка территории по транспортной доступности проводится по 10 балльной шкале. Для построения шкалы распределений баллов по составляющим необходимо проанализировать оцениваемую территорию по густоте сети транспорта, равномерности распределения. В зависимости от этого определяют S1mах и S2mах. В случае равного влияния этих составляю­щих на общую оценку транспортной доступности зададим: S1max = 5 баллов, S2max=5 баллов (можно задать S1max=6 баллов, S2max=4баллов или иначе, в зависимости от конкретной ситуации, но чтобы все­гда сумма S=10 баллам).

В примере оценка производится по 10 балльной шкале, с учетом равного влияния двух составляющих S 1 и S 2 на общую балльную оценку, т.е. S1max= S2max =5 баллов. Далее рассмотрим получение балльной составляющей S1 для каждого контура. Для этого определим цену 1 единицы транспорта в баллах, исходя из заданного значения S1max в баллах и количества транспортных единиц в час в месте интенсивного движения (как правило, это перекрёсток).

Таблица 4

Рис.2. Роза ветров при отсутствии ветра

Для составления карты ареалов загрязнения воздушного бассейна используется роза ветров, а именно радиусы загрязнения вычис­ляются по основным направлениям света от источника загрязнения:

,                                         (7)

где R - радиус зоны загрязнения атмосферы (км),

 % - значение количества ветров по направлениям.

Обычно рассчитывают радиусы ингредиентов загрязнений для 1ПДК3, 5ПДК3, 10ПДК3 для различных источников (предприятий).

1. Рассчитываются радиусы ареалов загрязнения от предприятий по каждому загрязнителю, в соответствии с розой ветров для данной территории (табл. 9);

1.1 Расчет ведется по формуле 6;

1.2 Вычисляются радиусы загрязнения по направлениям С, СВ, В, ЮВ, Ю, ЮЗ, З и СЗ в соответствии с розой ветров для каждого ингредиента для 1ПДК, 5ПДК, 10ПДК, где 1, 5 и 10 – коэффициенты, выражающие степень концентрации.

2. Графические построения:

2.1 В центре предприятия строится график розы ветров;

2.2 По главным направлениям света от источника загрязнения (центр предприятия) откладываются радиусы загрязнения, рассчитанные по каждому загрязнителю для концентраций: 1ПДК, 5ПДК, 10ПДК (табл. 9);

2.3 Соответствующие точки радиусов по концентрациям и загрязнителям соединяются, образуя, таким образом, ареалы загрязнения; при правильном построении стороны многоугольников, образующих ареалы загрязнения, построенные от одного предприятия, должны быть параллельны (приложения);

2.4 Выделяются контуры, которые нумеруются.

3. По результатам вычисления баллов по каждому контуру вся оцениваемая территория города разбивается на зоны в соответствии с 10 балльной шкалой.

Распределяются баллы по контурам в зависимости от степени за­грязнения территории. Границами контуров являются ареалы распространения ингре­диентов различной степени концентрации.

4. Оформляется карта зонирования территории по уровню загрязнения:

4.1 Зарамочное оформление (масштаб, название, подпись);

4.2 Легенда (условные обозначения, балльная шкала с указанием цвета, зон и баллов) (приложения)

3.3. Пример определения балла в оцениваемом контуре при зонировании по уровню загрязнения воздушного бассейна

Подход к учету загрязнений воздушной среды городских территорий обусловлен количеством источников и степенью концентрации ингредиентов, выбрасываемых этими источниками.

В курсовой работе применяется вариант определения ареалов загрязнения от работы 1 предприятия.

Если на территории города имеется 1 предприятие, которое выбра­сывает 1 или несколько ингредиентов и концентрация этих загрязнений не превышает 1ПДК в пределах санитарной зоны, тогда эта зона счита­ется экологически чистой и зонирование не производится. В этом случае данная территория по экологическому фактору оценива­ется в10 баллов (по десятибалльной шкале). На рис.3 представлен дан­ный вариант. Такое экологическое благополучие наблюдается в основном в городах-курортах, где градостроительными нормативами не допускается строительство предприятий, негативно влияющих на окружающую среду, либо промышленные зоны вынесены за городскую черту.

Рис. 3. Ареалы загрязнения воздушного бассейна

В курсовой работе применяется следующий вариант: в городе имеется 1 предприятие - источник загрязнения атмо­сферы. Оно выбрасывает 2 и более ингредиентов с различной степенью концентрации (определяются преподавателем).

Расчет представлен в табл. 9.

По результатам составляется шкала разделения территории города на зоны: определяет­ся количество зон и шаг шкалы. Выделяют зоны в соответствии с десятибалльной шкалой примерно через равные промежутки (табл. 10). Количество зон не нормируется.

Таблица 10

ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА

Принципы оценки

Оценка территории города проводится по каждому из факторов градостроительной ценности, а именно:

- по уровню развития социально-бытовой инфраструктуры;

- по транспортной доступности;

- по уровню загрязнения  воздушного бассейна;

- по уровню развития инженерных систем.

Чтобы оценить конкретный участок территории в баллах с учетом всех или нескольких факторов используют формулу интегрированной балльной оценки (суммарной оценки).

 

,                                     (8)

где S _уч__ка - цена участка в баллах;

 F_i - оценка в баллах по всем факторам градостроительной ценности;

 К_i - вклад фактора;

 n - количество факторов;

 i - номер фактора.

Важное значение для оценки имеет значение вклада К по каждому фак­тору. Для его определения существуют различные методы.

Методы определения значения K_i.

1-й: Для получения значения Кi проводятся специальные опросы жи­телей по различным факторам - по транспорту, экологии.

2-й - производится специальное моделирование эталонного города с населением в 250 тыс. человек.

3-й - экспертным путём специалистами определяются значения К.

Пример:

- кадастровый квартал №1

- результаты оценки в баллах по факторам градостроительной ценно­сти

- вклад в % по каждому фактору 

Для расчета используются данные экспертной оценки определения коэффициента вклада К для города с населением 250 - 300 тыс. чело­век по основным направлениям функционального использования городских земель (табл. 13).          

Таблица 13

Коэффициент за этажность

Застройка	Кэ	Застройка	Кэ	Застройка	Кэ
Незастроенная территория	0.40	2-3 эт.	0.65	5-9 эт.	0.90
Садовые участки	0.45	3 эт.	0.70	9эт.	1.0
Одноэтажная застройка	0.50	3-4 эт.	0.72	9-12 эт.	1.05
1-2  этажная застройка	0.55	4-5 эт.	0.78	14 эт.	1.10
2-х этажная	0.60	5 эт.	0.80	Пром. зоны	0.80

 

Составляется таблица, в которой с учетом коэффициентов этажности застройки для жилой зоны и зоны промышленной застройки получаем значения кадастровой стоимости по всем кварталам. Пример показан в табл. 16. На картографическую основу переносится общая информация: граница города, водные объекты, мосты. Наносятся границы кварталов. Составляется шкала по кадастровой стоимости (для жилой застройки и промышленной застройки) (приложения).

 

 

Таблица 16

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В методических указаниях рассмотрены вопросы комплексной экономической оценки городских земель, исходя из общих принципов оценки территорий. Изложены теоретические основы оценки городских территорий по основным факторам градостроительной ценности с применением результатов экспертной оценки и методов картографического моделирования.

Особое внимание в методических указаниях уделено практическим примерам в виде расчетов и таблиц, а также графическому и картографическому оформлению результатов оценки.

 

 

 

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

Приложение 4

Приложение 5

Приложение 6

Приложение 7

Приложение 8

 

Учебное издание

 

 

Ширина Наталья Владимировна

 

 

Кадастр застроенных территорий

 

Методические указания к выполнению курсовой работы для студентов всех форм обучения направления бакалавриата                           21.03.02 Землеустройство и кадастры 

 

 

Подписано в печать      . Формат 60×84/16. Усл. печ. л. 2,3. Уч.-изд. л. 2,5.

Тираж    экз. Заказ №         Цена

Отпечатано в Белгородском государственном технологическом университете             им. В.Г. Шухова

308012, г. Белгород, ул. Костюкова, 46

Общие положения по оценке городских земель

Экономическая оценка земель является составной частью кадастра, и при формировании базы данных кадастра городских земель не­обходимо определить качественные показатели по каждому участку землепользования.

В основе методики лежит принцип наиболее подходящий к процессу внедрения ры­ночных отношений. Он заключается в следующем: размер платы за зем­лю от землепользователей (землевладельцев), составляющий часть их рентного дохода, зависит от выгоды положения всего города на терри­тории экономического района в РФ, а также от выгоды положения зе­мельного участка в плане города.

Иными словами, экономическая оценка производится на основе градостроительной ценности территорий по основным факторам этой ценности.

Существуют различные методы оценки городских земель на основе этого принципа:

- метод экспертной оценки земель (дифференциация земель определяется экспертной   комиссией);

- метод аналогов;

- метод комплексной экономической оценки земель по основным факторам (КЭО);

- метод оценки земель по одному доминирующему фактору.

Существует группа факторов, которые в совокупности и по отдельности оказывают влияние на формирование ценности для всех категорий использования территорий: производственной, торговой (коммерческой), жилой. Основные из них:

- историко-архитектурная значимость территории;

- местоположение участка на плане города;

- уровень развития социально-бытовой инфраструктуры;

- уровень развития инженерных систем и коммуникаций;

- транспортная доступность территорий;

- экологическое состояние территорий;

- возможность проявления опасных природных явлений.

Результативным итогом любой оценки территории является разделение города на зоны в зависимости от степени влияния факторов градостроительной ценности на земельные участки.

Удобным показателем при учете влияния является система баллов, так как она позволяет увязать различные параметры всех факторов. В рассматриваемой методике используется десятибалльная шкала. Основой для проведения комплексной оценки земель города послужит проведение зонирования территории по 4-м факторам градостроительной ценности: уровню развития социально-бытовой инфраструктуры (СКБ), транспортной доступности территории, уровню загрязнённости воздушного бассейна города и уровню развития инженерных систем. Сна­чала по каждому из основных факторов по десятибалльной шкале оце­нивается территория города и предварительно разбивается на зоны так­же по каждому фактору градостроительной ценности. Затем выполняется оценка для каждого учетного участка (када­стрового квартала, кадастрового массива или земельного участка) по влиянию всех факторов. Эта суммарная оценка называется - интеграль­ ная балльная оценка.

Фактически она выполняется с учетом зависимости, выражае­мой формулой:

                                   (1)

где Si- ценность участка в баллах,

Fi- ценность в баллах по каждому фактору,

Ki - вклад i-го фактора в ценность участка в %,

i - номер фактора.

Вклад фактора может выражаться в процентах или частях.

Для оценки городских территорий необходимо располагать ин­формационно-статистическими данными различных городских служб, организаций и учреждений с учетом требований действующих СНиПов по строительству и планировке городов.

Оценка городских территорий внутри каждого фактора произ­водится по различным оценочным показателям, характерным для каж­дого фактора градостроительной ценности, и индивидуальным для го­родов различного уровня социально-технического развития.

Оценка и зонирование территории города производится с использованием планово-картографической основы необходимого мас­штаба по кадастровым кварталам и массивам в зависимости от размеров города.

В последующих главах будет рас­смотрена методика оценки территории города и принципы зонирования её по основным факторам градостроительной ценности (соцкультбыт, транспортная доступность, экология, развитие инженерных инфра­структур).

В заключении курсовой работы необходимо провести анализ ситуации в городе и предложить эффективные способы решений проблем города.