Особенности пространственного развития территории

Планировочными осями рассматриваемой территории являются автодороги - в меридиональном направлении – восточное полукольцо Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга, в широтном направлении – автодороги регионального значения «Санкт-Петербург - Колтуши», «Деревня Старая - Кудрово». Южная граница поселения проходит по автодороге федерального значения «Кола» (Мурманское шоссе). Населенные пункты сосредоточены вдоль дорог, центральная и южная части городского поселения заняты лесами.

Муниципальное образование характеризуется высокой степенью освоенности территории – плотность автомобильных дорог с твердым покрытием на территории Заневского городского поселения в 8 раз превышает показатель в среднем по Ленинградской области. Наличие тесных производственных, социальных связей с соседним городом Санкт-Петербургом, оказывает влияние не только на социально-экономическое, но и на пространственное развитие Заневского городского поселения, что отражается в повышении уровня хозяйственной освоенности, инвестиционной и градостроительной активности, плотности населения и интенсивности транспортных связей по мере приближения территории муниципального образования к Санкт-Петербургу.

Приграничное положение муниципального образования к Санкт-Петербургу обусловило интенсивное развитие жилищного строительства на его территории. Строительная деятельность в поселении преимущественно осуществляется в городском поселке Янино-1 и городе Кудрово.

На территории Заневского городского поселения сложились разнообразные типы расселения, в западной части (городском поселке Янино-1 и городе Кудрово) – городского типа с застройкой многоквартирными жилыми домами различной этажности (от малоэтажных до многоэтажных), на остальной территории застройка загородного типа, в основном, индивидуальными жилыми домами с приусадебными участками.

На территории, прилегающей к Кольцевой автомобильной дороге вокруг Санкт-Петербурга, интенсивно развиваются производственные, коммунально-складские и общественно-деловые зоны. Продолжает развиваться промышленная зона Янино: здесь располагаются мусороперерабатывающий завод СПб ГУП «Завод МПБО-2», деревообрабатывающий завод, логистический парк «Янино», складской комплекс ООО «Горизонт», оптово-розничная база «Янино», асфальтобетонный завод ООО «Дормикс». В южной части города Кудрово (у пересечения Кольцевой автомобильной дороги и Мурманского шоссе) расположен торговый комплекс «МЕГА-ИКЕА», на пр. Строителей вблизи Кольцевой автомобильной дороги открыт гипермаркет «Лента».

Высокий уровень развития поселения достигнут в первую очередь за счет четко сформированной инвестиционной политики, основные положения которой, установлены Генеральным планом и подкреплены программами развития и иными правовыми документами, принимаемыми на территории поселения.

Территория Заневского городского поселения имеет высокий градостроительный потенциал для производственного, общественно-делового, рекреационного и жилищного, развития.

В связи с политикой городских властей по выводу промышленных зон за пределы центральной части Санкт-Петербурга, а также учитывая несовершенство дорожной инфраструктуры города, многие девелоперы промышленно-складской недвижимости фокусируются на земельных участках за пределами границ города, но на небольшом удалении от Кольцевой автомобильной дороги (в пределах 30 км). Подобные земельные участки характеризуются удобной транспортной доступностью, что является одним из основополагающих факторов для промышленных и складских объектов.

Во Всеволожском районе и, в частности, в Заневском городском поселении сложились одни из наиболее высоких предложений цены на земельные участки промышленно-складского назначения (порядка 2 тыс. руб./кв. м., в то время как средняя удельная рыночная цена по Ленинградской области составляет около 1,5 тыс. руб./кв. м.).

Наиболее важные факторы, от которых зависят цены на участки промышленно-складского назначения:

- площадь земельного участка – наличие специальных производственных зон на территории поселения дает инвестору возможность выбора оптимального варианта, например, арендовать участок с возможностью разделения на более мелкие участки для сдачи в субаренду или наоборот достаточной площади для размещения комплекса производств;

- расстояние до основных транспортных магистралей – наличие хорошо развитой транспортной инфраструктуры позволяет обеспечить сокращение издержек на транспортировку продукции;

- расстояние до административного центра – определяет близость рынка сбыта.

Таким образом, для целей размещения объектов промышленно-складского назначения, Заневское городское поселение является максимально привлекательным.

Значительная доля от всех предложений земельных участков индивидуального жилищного строительства на рынке Ленинградской области приходится на Всеволожский район. При этом стоимость участков категории ИЖС во Всеволожском районе остается на уровне ряда пригородных районов города Санкт-Петербурга.

Одним из наиболее привлекательных населенных пунктов Заневского городского поселения для нового строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов является город Кудрово, расположенный в юго-западной части Всеволожского района и непосредственно примыкающий к восточной границе Санкт-Петербурга.

Проведённый анализ территории Заневского городского поселения, говорит о высокой привлекательности поселения для инвесторов:

- высокий спрос на рынке недвижимости;

- высокая рыночная стоимость земли (на основании статистики, в сравнении в других поселениях Всеволожского муниципального района и Ленинградской области);

- наличие подготовленных площадок для промышленной деятельности;

- высокий спрос на рынке жилья.

Все эти факторы, в совокупности с территориальным положением - непосредственная близость к городу Санкт-Петербургу и транспортная доступность, позволяют говорить о перспективности Заневского городского поселения и в дальнейшем предполагать рост привлекательности территории, а, следовательно, и ее доходности в целом.

На основании Генерального плана и Правил землепользования и застройки органами местного самоуправления Заневского городского поселения определена обоснованная плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, соответствующая уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры муниципального образования. В целях одновременного соблюдения экономически справедливого баланса интересов Ленинградской области и арендаторов земельных участков, органами местного самоуправления принято решение об установлении единого на всю территорию коэффициента территориального зонирования при определении размера арендной платы, что позволяет обеспечить максимально возможные поступления в бюджет от арендных платежей.