Особенности эмиссии и распоряжения ипотечными ценными бумагами, инвестиционными паями

1. О таком виде ценных бумаг, как закладные, прямо сказано в ст. 142 ГК РФ, однако правовой режим закладной установлен Законом об ипотеке, т.е. правовым актом, который не регулирует напрямую ценные бумаги. Закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует государственной регистрации в соответствии с правилами Закона о РЦБ.

1.1. Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором следующих реквизитов, указанных в п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке:

· слово "закладная", включенное в название документа;

· имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

· имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

· название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

· имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

· указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

· указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

· название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

· подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

· наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с п. 8 данного перечня и срок действия этого права;

· указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

· подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

· сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке;

· указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной, с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

1.2. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу Закона включение в закладную данных, указанных в п. 10 вышеприведенного перечня, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется ст. 22 Закона об ипотеке.

1.3. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

1.4. Таким образом, закладная удостоверяет одновременно два обязательства - основное (денежное, обеспеченное залогом) и акцессорное (залоговое).

1.5. Закладная закрепляет право на получение исполнения по денежному обязательству, т.е. право на получение соответствующей денежной суммы, возврат которой обеспечен залогом недвижимости. Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.

2. Брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии. Договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу приобретателей. Закладная не является товарораспорядительной ценной бумагой. Это обусловлено тем, что на основании ее выдачи не возникает владение вещью, поскольку залогодатель остается собственником обремененного ипотекой имущества. В связи с этим большое практическое значение приобретает следующая проблема: если закладная составлена на основании договора об ипотеке, обеспечивающего исполнение кредитного договора, то Банк России может потребовать, чтобы операции купли-продажи подобных закладных осуществлялись исключительно между кредитными организациями, имеющими соответствующую лицензию. Несмотря на то что правовая обоснованность такой позиции сомнительна, уже существуют реальные прецеденты, когда Банк России трактовал сделки купли-продажи закладных именно таким образом. Поэтому инвесторы, не являющиеся кредитными организациями, несут серьезные риски при операциях с закладными.

2.1. В ст. 13 Закона об ипотеке подчеркивается, что закладная является именной ценной бумагой (имя владельца указано на самой бумаге), и перечисляются права, удостоверяемые ею.

2.2. Закладная может составляться как до государственной регистрации ипотеки, так и после. Если она составляется после государственной регистрации ипотеки, залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление о выдаче закладной, а сама закладная выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в территориальные подразделения Росреестра.

2.3. Не допускается наличие бездокументарной закладной, как, впрочем, и сертификата - документального заменителя. Это всегда должна быть объективно выраженная ценная бумага. Закон об ипотеке не обязывает лицо, выпустившее более двух закладных, вести их учет, поэтому при наличии реестра закладных данные, содержащиеся в нем, не могут служить доказательством существования прав того или иного лица.

2.4. Закладная должна содержать строго определенные реквизиты, перечень которых дан в ст. 14 Закона об ипотеке. Такой документ, содержащий все необходимые данные, выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

2.5. Перечень случаев, когда составление и выдача закладной не допускаются, является исчерпывающим и довольно ограниченным. Ограничения касаются отдельных предметов ипотеки (предприятия как имущественного комплекса, земель сельскохозяйственного назначения, лесов), а также тех денежных обязательств, обеспечиваемых ипотекой, по которым на момент заключения договора об ипотеке не определена сумма долга.

3. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Формальный и в значительной степени абстрагированный от своего основания характер обязательства по закладной подтверждается также тем, что законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

3.1. Любой законный владелец закладной вправе передать ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение любого обязательства, возникшего между ними. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. ст. 48 и 49 Закона об ипотеке.

3.2. Так, согласно п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено Законом об ипотеке.

3.3. Что касается залога самой закладной, то согласно п. 1 ст. 49 Закона об ипотеке закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

4. Помимо закладной ипотека допускает выпуск и других ценных бумаг. ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" предусматривает возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно много ипотечных кредитов (закладных). Для эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно быть осуществлено объединение множества ипотечных кредитов (закладных) в так называемое ипотечное покрытие, которое, как правило, далее передается ипотечному агенту (управляющей компании).

4.1. По своей правовой природе ипотечные ценные бумаги в России являются финансовым инструментом, производным от другого вида ценных бумаг - закладных. Таким образом, ипотечные ценные бумаги относятся к числу производных ценных бумаг, которые, как показывает практика, не всегда являются достаточно надежными, поскольку связь с имущественными правами, которые стоят за ними, является опосредованной.

4.2. В России выпуск ипотечных ценных бумаг стал возможным после принятия 11 ноября 2003 г. ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Согласно ст. 2 названного Закона ипотечными ценными бумагами являются: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

· Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

· Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные указанным Законом.

· Жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

4.3. Выпускать ипотечные ценные бумаги могут только специальные субъекты - ипотечные агенты и кредитные организации. Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные в соответствии с ФЗ требования Банка России.

 

5. ФЗ от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" предусматривает выпуск специальной ценной бумаги - инвестиционного пая, удостоверяющего заключение договора доверительного управления имуществом, в котором предметом договора выступают сами эти ценные бумаги.

5.1. Согласно п. 1 ст. 14 указанного Закона инвестиционный пай является именной ценной бумагой, удостоверяющей долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления паевым инвестиционным фондом, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом со всеми владельцами инвестиционных паев этого фонда (прекращении паевого инвестиционного фонда).

5.2. Каждый инвестиционный пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. Таким образом, приобретение инвестиционного пая является основанием для возникновения общей долевой собственности.

5.3. Инвестиционный пай, будучи неэмиссионной ценной бумагой, не имеет эмитента и обязанного лица в традиционном смысле слова. Выдача инвестиционных паев, как уже отмечалось, осуществляется управляющей компанией. Особенность ее статуса состоит в том, что правовым основанием для ее действий является не наличие собственного имущества, а договор доверительного управления на имущество, переданное ей в доверительное управление.

6. Управляющая компания обладает по общему правилу неограниченными полномочиями в отношении переданного в управление паевого инвестиционного фонда имущества, однако согласно п. 1 ст. 17.1 ФЗ "Об инвестиционных фондах" правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом, инвестиционные паи которого ограничены в обороте, могут предусматривать необходимость одобрения инвестиционным комитетом (всеми либо несколькими владельцами инвестиционных паев или назначенными ими физическими лицами) сделок за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и (или) действий, связанных с осуществлением прав участника хозяйственного общества, акции или доли которого составляют этот фонд.

6.1. То обстоятельство, что инвестиционный пай является неэмиссионной ценной бумагой, исключает его из сферы действия Закона о РЦБ. При этом переход прав на инвестиционный пай как бездокументарную ценную бумагу осуществляется посредством обращения к реестру владельцев инвестиционных паев и совершения записей по лицевым счетам.

6.2. Различают открытые паевые инвестиционные фонды, биржевые паевые инвестиционные фонды, интервальные паевые инвестиционные фонды и закрытые паевые инвестиционные фонды (п. 6.1 ст. 11 ФЗ "Об инвестиционных фондах").

· Инвестиционный пай открытого паевого инвестиционного фонда удостоверяет право владельца этого пая требовать от управляющей компании погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее этот фонд, в любой рабочий день.

· Инвестиционный пай биржевого паевого инвестиционного фонда удостоверяет право владельца этого пая в любой рабочий день требовать от уполномоченного лица покупки инвестиционного пая по цене, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее этот фонд, и право продать его на бирже, указанной в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом, на предусмотренных такими правилами условиях.

· Инвестиционный пай закрытого паевого инвестиционного фонда удостоверяет также право владельца этого пая требовать от управляющей компании погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее этот фонд, в случаях, предусмотренных ФЗ "Об инвестиционных фондах", право участвовать в общем собрании владельцев инвестиционных паев и, если правилами доверительного управления этим фондом предусмотрена выплата дохода от доверительного управления имуществом, составляющим этот фонд, право на получение такого дохода.

6.3. Количество инвестиционных паев, выдаваемых управляющими компаниями, не ограничивается. Это означает, что открытые, интервальные и биржевые паевые инвестиционные фонды имеют переменный капитал, а инвестиционные паи этих фондов могут постоянно и независимо выдаваться и погашаться.