Прединвестиционная фаза проекта в общем случае осуществляется в три стадии, на каждой из которых проводятся исследования и разрабатываются соответствующие основные предпроектные документы.

На первом этапе прединвестиционной фазы, называемой исследование возможностей инвестирования (Opportunity Studies в зарубежной практике), формируется программа прединвестиционных исследований, проводится определение целей инвестирования, определяются назначение и мощность объекта строительства, номенклатура продукции, предварительное место (район) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора), разрабатываются, согласовываются и оформляются договоры на проведение прединвестиционных исследований.

На данном этапе на основе необходимых исследований и проработок определяются источники финансирования, условия и средства реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных. Заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей. На данной стадии могут разрабатываться технико-экономические соображенияи/или инвестиционный замысел(цели инвестирования). С учетом принятых на данном этапе решений заказчик начинает разработку декларации (ходатайства) о намерениях.

На втором этапе прединвестиционной фазы, называемом предпроектные исследования(Pre-feasibility Studies в зарубежной практике), предусматривается разработка декларации (ходатайства) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений для представления в установленном порядке в местные органы исполнительной власти. В этом документе производится выбор наиболее приемлемого варианта инвестирования в объект капитальных вложений (строительства), определение предварительных условий и места (района) размещения объекта и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей (ограничений) инвестора. Материалы декларации служат основанием для получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и получения предварительных технических условий. После получения положительного решения от местного органа исполнительной власти заказчик принимает решение о разработке обоснований инвестиций в строительство.

На третьем этапе прединвестиционной фазы, называемом технико-экономическая оценка/анализ осуществимости (целесообразности) инвестирования (Feasibility Studies в зарубежной практике), по результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти декларации (ходатайства) о намерениях и предварительного согласования места размещения объекта строительства принимается решение о разработке обоснования инвестиций - документации, позволяющей сделать выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта при заданных параметрах, соблюдении требований и условий строительства с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности. На этой же стадии проводится определение практических действий по осуществлению инвестиций, оформляется разрешение на проведение инженерных изысканий на площадке предполагаемого строительства и осуществляются соответствующие изыскания в объеме, необходимом для прединвестиционной стадии проекта. В случае необходимости может разрабатываться его бизнес-план.

Результат данного этапа - принятие заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования и о разработке проектной документации.

 

2. В общем случае в предпроектную документацию входят:

а) технико-экономические соображения;

б) инвестиционный замысел;

в) декларация (ходатайство) о намерениях;

г) обоснование инвестиций;

д) бизнес-план.

а) технико-экономические соображения - в состав предпроектной документации по решению заказчика могут включаться технико-экономические соображения (ТЭС), в которых с использованием максимально возможной информационной базы данных формулируются предварительные цели инвестирования, проводятся анализ и выбор основных путей реализации проекта, его целесообразности для инвестора, определяются источники финансирования, проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей проекта. Примерная структура ТЭС включает следующие позиции:

- основание для разработки;

- сведения о заказчике;

- общие сведения о проекте, в том числе:

- финансово-экономическое обоснование проекта.

б) инвестиционный замысел - результаты работ на этапе формирования инвестиционного замысла оформляются в виде аналитической записки, в которой должны быть определены:

- цель, основные особенности и альтернативы проекта;

- организационные, финансовые, политические и другие проблемы, которые нужно в дальнейшем учитывать;

- конкретная программа разработки проекта;

- оценка необходимых инвестиций и характеристики результатов по критериям приемлемости.

В качестве основных критериев приемлемости проекта должны использоваться технологическая осуществимость, долгосрочная жизнеспособность и экономическая эффективность; политическая, социальная и экономическая приемлемость; ресурсная и организационно-административная обеспеченность.

в) декларация (ходатайство) о намерениях, как правило, представляется на рассмотрение:

- заинтересованным подразделениям компании для согласования перед передачей документа в органы государственной власти и местного самоуправления;

- в органы государственного управления, местного самоуправления района, города по месту размещения предполагаемого строительства.

Декларация (ходатайство) о намерениях строительства новых, расширения и реконструкции существующих объектов федерального, межрегионального и областного уровней, а также всех промышленных объектов подается заказчиком в администрацию (правительство) субъекта РФ для получения письменного согласия органов государственного управления, местного самоуправления района города по предварительному месту размещения объекта.

г) обоснование инвестиций является наиболее полным и подробным предпроектным документом является обоснование инвестиций (ОИ). Состав исходных данных, а также состав, содержание, методы определения и формы представления технико-экономических показателей по разделам устанавливаются заданием на разработку ОИ.

Первый этап формирования ОИ - проведение инженерных изысканий на площадке предполагаемого строительства.

На основе материалов инженерных изысканий для строительства осуществляется разработка предпроектной документации, в том числе ОИ, а также проектов и рабочей документации строительства предприятий, зданий и сооружений, включая расширение, реконструкцию, техническое перевооружение, эксплуатацию и ликвидацию объектов, а также рекомендаций для принятия экономически, технически, социально и экологически обоснованных проектных решений.

ОИ должны содержать рекомендации по порядку дальнейшего проектирования (совмещенное строительство и проектирование по очередям) и эксплуатации объекта, обеспечивающих инвестору получение максимальной и стабильной во времени прибыли, достижение положительных социальных результатов и других целей. ОИ объектов подлежат государственной экспертизе.

Утвержденные ОИ могут использоваться заказчиком для проведения дальнейших исследований, опросов общественного мнения и референдумов о возможности сооружения объекта, разработки бизнес-плана, переговоров с органами исполнительной власти о предоставлении субсидий, налоговых и иных льгот.

д) бизнес-план не является обязательным предпроектным документом и разрабатывается по решению заказчика с целью привлечения финансовой поддержки от внешних инвесторов, а также банков, для которых бизнес-план - обязательный документ, подтверждающий коммерческую привлекательность проекта. Бизнес-план включает разделы, в которых должны содержаться:

- описание целей и задач, которые необходимо решить предприятию, способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели предприятия и/или проекта в результате их достижения;

- анализ рынка и информация о потребителях продукции и услуг;

- определение видов выпускаемой продукции и оказания услуг;

- план производства продукции и оказания услуг;

- план создания основных фондов;

- организационный, юридический, финансовый планы;

- оценка рисков и страхование проекта;

- схемы финансирования проекта, включая использование привлеченных средств;

- основные выводы по проекту и др.

Состав разделов бизнес-плана может изменяться в зависимости от условий осуществления проекта.

В документации прединвестиционных исследований должны быть предусмотрено применение прогрессивных технологий, оборудования, строительных решений, а также организации производства и труда в соответствии с новейшими достижениями отечественной и зарубежной науки и техники. Для оценки качества используется сравнение технико-экономических показателей и их отраслевых значений, отражающих передовой отечественный и зарубежный опыт, высокую эффективность капитальных вложений, применение индустриальных методов строительства, обеспечение экологической безопасности объектов и охраны окружающей среды и пр.

3. Проектный анализ проводится как на прединвестиционной, так и на проектной стадиях инвестиционной фазы, с тем чтобы всесторонне исследовать будущий проект, спрогнозировать его ценность и результат. В общем случае для этого используют выражение: результаты (ценность проекта) равны разности изменения выгод в результате проекта и изменения затрат в результате проекта.

Результаты и затраты по проекту для одного вида ресурсов и одного вида продукции можно определить следующим образом: результаты за любой год равны произведению прироста объема продукции проекта и цены единицы продукции проекта; затраты за любой год равны произведению прироста объема ресурсов на производство и стоимости единицы продукции.

Принято различать следующие виды проектного анализа:

- технический;

- финансовый;

- коммерческий;

- экологический;

- организационный (институциональный);

- социальный;

- экономический.

До принятия решения об осуществлении проекта необходимо рассмотреть все его аспекты на протяжении всего проектного цикла.

В рамках технического анализаинвестиционных проектов изучают:

- технико-технологические альтернативы;

- варианты местоположения;

- размер (масштаб, объем) проекта;

- сроки реализации проекта в целом и его фаз;

- доступность и достаточность источников сырья, трудовых и других ресурсов;

- емкость рынка для продукции проекта;

- затраты на проект с учетом непредвиденных факторов;

- график работ по проекту.

Эти задачи решаются с возрастающей точностью на стадиях прединвестиционных исследований, проекта строительства и создания рабочей документации.

Задача коммерческого анализа- оценить проект с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг. В общем виде решаемые при этом задачи можно свести к трем:

- маркетинг;

- источники и условия получения ресурсов;

- условия производства и сбыта.

Экологический анализзанимает особое место в проектном анализе, так как влияние деятельности человека на окружающую среду недостаточно изучено и, что самое главное, несовершенные с экологической точки зрения решения приводят к необратимым изменениям в окружающей среде.

Задача экологического анализа инвестиционного проекта - установление потенциального ущерба окружающей среде, наносимого проектом как в инвестиционный, так и в постинвестиционный период, а также определение мер, необходимых для смягчения или предотвращения подобного эффекта.

Цель организационного анализа - оценить организационную, правовую, политическую и административную обстановку, в рамках которой проект должен реализовываться, а также выработать необходимые рекомендации в части менеджмента; организационной структуры; планирования, комплектования и обучения персонала; финансовой деятельности; политики.

Целью социального анализаявляется определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей. Результаты социального анализа должны обеспечить возможность выстраивания стратегии взаимодействия между проектом и его пользователями и поддержку населения, что способствовало бы достижению целей проекта.

Социальный анализ сосредоточивает внимание на четырех основных областях:

- социокультурные и демографические характеристики населения, затрагиваемого проектом (количественные характеристики и социальная структура);

- организация населения в районе действия проекта, включая структуру семьи, наличие трудовых ресурсов, доступ к контролю за ресурсами;

- приемлемость проекта для местной культуры;

- стратегия обеспечения необходимых обязательств от групп населения и организаций, пользующихся результатами проекта.

Предусматриваемые проектом мероприятия по созданию работникам нормальных условий труда и отдыха, обеспечению их продуктами питания, жилой площадью и объектами социальной инфраструктуры являются обязательными условиями его реализации и какой-либо самостоятельной оценке в составе результатов проекта не подлежат.