Утримання багатоквартирних будинків.

Перша з особливостей утримання багатоквартирних будинків полягає в тому, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Наступною особливістю утримання багатоквартирних будинків є те, що для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об’єднання індивідуальних власників квартир і будинків. Якщо у багатоквартирному будинку не всі квартири приватизовані, між товариством (об’єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та дольову участь у витратах на його утримання.

Порядок створення об’єднань індивідуальних власників квартир багатоквартирних будинків регулюється Положенням про порядок організації та діяльності об’єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному користуванні, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №588 від 31 липня 1995 р.

Відповідно до пункту першого цього Положення, для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні (допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою прибудинкової території тощо), у процесі виникнення різних форм власності повинні створюється об’єднання власників.

Одним з основних завдань об’єднань власників є організація ремонту, технічного обслуговування, робіт щодо усунення пошкоджень або запобігання руйнуванню майна, яке перебуває у загальному користуванні. З цією метою власники багатоквартирних житлових будинків або уповноважені ними органи укладають договори на виконання робіт по обслуговуванню та ремонту будинку (будинків) з державними комунальними, приватними, колективними, сімейними підприємствами або окремими особами.

Предметом договору є передача замовником виконавцю функцій щодо утримання жилих будинків і прибудинкових територій, надання житлово-комунальних послуг та проведення розрахунків з квартиронаймачами і власниками жилих приміщень. Метою договору є забезпечення кваліфікованого, якісного, гарантованого обслуговування та ремонту житлового фонду, його технічного обладнання, надання житлово-комунальних послуг, підтримання відповідного санітарного стану прибудинкових територій для створення мешканцям будинків належних умов проживання.

Майно, яке перебуває у загальному користуванні членів об’єднання (земельна ділянка; зовнішні стіни та несучі стіни, фундаменти, колони, балки та інші будівельні опори; дахи, труби, фронтони, водостічні труби, блискавковідводи, антени та повітряні кабелі; підвали, погреби, комори; холи, коридори, вітальні, сходи тощо), між ними не розподіляється, а вартість частки, що належить кожному власнику, включається у вартість майна. Частка майна, яке перебуває у загальному користуванні, не може бути відокремлена або відчужена.

Кожен власник квартири зобов’язаний використовувати майно, яке перебуває у загальному користуванні, або будь-яку його частину відповідно до призначення і таким чином, щоб не перешкоджати іншим власникам у користуванні ним.

Власники квартир не мають права проводити будівельні або інші роботи, а також чинити будь-які дії, що можуть завдати шкоди майну, яке перебуває у загальному користуванні, або обмежити користування ним чи зручності інших власників (наприклад, право вільного проходу). Власники не мають права споруджувати будь-які додаткові об’єкти, підвали або погреби без згоди на те правління об’єднання.

Недотримання будь-яким власником або особою, яка орендує або використовує його приміщення, статуту об’єднання власників є підставою для того, щоб власник або об’єднання власників, права яких порушено, подали позов до суду про відшкодування завданих їм збитків, а також про застосування передбачених статутом санкцій проти такого власника або особи, що орендує або використовує його приміщення.

Власники квартир несуть спільні витрати по утриманню жилих будинків. Частка спільних витрат кожного власника визначається пропорційно його частці у майні, яке перебуває у загальному користуванні, і визначається в порядку, передбаченому статутом об’єднання.

Правління об’єднання надсилає кожному власнику протягом 10-и робочих днів після прийняття та затвердження кошторису об’єднання письмове повідомлення про його частку у спільних витратах та терміни внесення платежів. До прийняття нового кошторису або отримання власником повідомлення про його частку у спільних витратах зберігається частка в розмірі, затвердженому в попередньому фінансовому році.

Відмова власника від користування майном, яке перебуває у загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки у спільних витратах. Об’єднання власників має право звернутися до суду з позовом про несплату власником квартири (будинку) його частки у спільних витратах, а також будь-яких штрафів, пені та відсотків, нарахованих на цю суму.

3. Порядок вирішення житлових спорів.

Звичайно, що у житлових правовідносинах, як і в будь-якій іншій сфері суспільних відносин, можливі ситуації, коли суб’єкти цих правовідносин не можуть дійти згоди з тих чи інших житлово-правових питань і потребують з цього приводу допомоги від органів, уповноважених вирішувати ці питання.

Таким чином можна зробити висновок, що житловий спір – це конфліктна ситуація, за якої має місце непорозуміння між суб’єктами житлових правовідносин щодо реалізації суб’єктивних житлових і пов’язаних з ними прав та законних інтересів стосовно володіння, користування та розпорядження жилими приміщеннями.

Житлові спори можна диференціювати на такі окремі види:

I. Спори, пов’язані з договором найму жилого приміщення (стаття 24 Цивільного процесуального кодексу України):

1) про надання наймачеві звільненого жилого приміщення у квартирі, де мешкає 2 чи більше наймачів, в якій він проживає, якщо йому відмовлено в наданні цього приміщення або на це приміщення видано ордер іншій особі чи воно передано іншому наймачеві, який проживає в цій же квартирі;

2) про відмову у видачі охоронного свідоцтва;

3) про примусовий обмін займаного жилого приміщення;

4) про відмову підприємства, установи чи організації у згоді на обмін або виконкому – у видачі обмінного ордера;

5) про переселення на час капітального ремонту жилого будинку;

6) про відмову в наданні жилого приміщення, що збереглося після капітального ремонту;

7) про визнання або втрату права на жиле приміщення;

8) про видачу ордера на жиле приміщення, що надається згідно зі статтями 52, 53 ЖК у будинку відомчого житлового фонду за спільним рішенням адміністрації та профспілкового комітету або в будинку громадського житлового фонду за спільним рішенням органу громадської організації та профспілкового комітету з наступним повідомленням виконкому місцевої ради про надання жилого приміщення для заселення у випадку відмови виконкому у видачі ордера;

9) про надання жилого приміщення за вимогами громадян, які мають право на позачергове одержання жилих приміщень, у тому числі у випадках порушення встановленого законодавством строку надання житла тощо.

ІІ. Спори, пов’язані із самовільним будівництвом будинків (Постанова Пленуму ВСУ “Про практику застосування судами України статті 105 Цивільного кодексу України від 19 вересня 1975 р.).

ІІІ. Спори, пов’язані з правом приватної власності громадян на жилі будинки (Постанова Пленуму Верховного суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок від 4 жовтня 1991 р.). Зокрема, до такої категорії належать спори:

1) про визнання права власності на будинок або його частину (частку), витребування цього майна з чужого незаконного володіння, усунення будь-яких порушень зазначеного права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкодуванням заподіяних цим збитків;

2) про виділ частки з будинку (поділ будинку), що є спільною власністю (частковою чи сумісною);

3) про надбудову, прибудову або перебудову будинку та підсобних будівель, якщо є дозвіл виконкому місцевої ради, але проти цього заперечують інші учасники спільної часткової власності;

4) про визначення порядку користування жилим будинком;

5) про зміну розміру часток будинку, що знаходиться у спільній частковій власності;

6) про право привілеєвої купівлі частки у спільній частковій власності на будинок;

7) про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, міни, дарування будинку тощо;

8) про компенсацію, пов’язану зі зниженням цінності будинку, викликану діяльністю підприємств, організацій.

ІV. Спори, пов’язані із застосуванням законодавства про житлово-будівельні кооперативи (Постанова Пленум Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи від 18 вересня 1987 р.):

1) спори за позовами кооперативів:

2) про стягнення з членів ЖБК заборгованості по платежах у погашення банківського кредиту, платежах у рахунок покриття витрат на експлуатацію та капітальний ремонт жилого будинку та утримання прибудинкової території, по сплаті комунальних послуг, коли втрачено можливість стягнення її за виконавчим написом, а також по внесках у спеціальні фонди;

3) про стягнення з членів кооперативу додаткових сум пайових внесків у зв’язку зі збільшенням загальними зборами членів ЖБК їх розміру при збільшенні будівельної вартості квартири;

4) про переселення членів кооперативу та членів їх сімей в інше жиле приміщення на час капітального ремонту жилого будинку;

5) про виселення члена кооперативу та членів його сім’ї з жилого приміщення у будинку ЖБК, наданого на час капітального ремонту жилого будинку (п. 44 Примірного статуту ЖБК); із займаного приміщення при одержанні на всю сім’ю у порядку поліпшення житлових умов жилого приміщення, що звільнилось у будинку ЖБК (підпункт 8 п. 46 Примірного статуту ЖБК); у випадках, передбачених ст. 148 ЖК пунктами 48, 52, 59 Примірного статуту ЖБК, якщо член ЖБК не є власником квартири; осіб, які самовільно зайняли жиле приміщення (ст. 150 ЦК);

6) про стягнення з члена ЖБК, який вибув до повної сплати пайового внеску, сум на проведення поточного ремонту для приведення квартири у належний стан.

7) спори за позовами членів ЖБК:

8) про надання у користування визначеної відповідно до п. 4 Примірного статуту ЖБК квартири (і в разі скасування рішення про це); про відмову виконкому місцевої Ради видати ордер на цю квартиру;

9) про відмову у наданні звільненої у будинку ЖБК квартири членові цього кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов і користується переважним правом на її одержання відповідно до ст. 142 ЖК;

10) про відмову у переважному праві на надання членові кооперативу кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає (ст. 142 ЖК, пункти 33, 35 Примірного статуту ЖБК);

11) про виключення з ЖБК (ст. 147 ЖК, п. 50 Примірного статуту ЖБК);

12) про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правління ЖБК у згоді на здачу жилого приміщення в найом; загальних зборів членів ЖБК – у передачі паю членові сім’ї, в обміні жилими приміщеннями між членами того самого ЖБК; виконкому місцевої Ради – у видачі ордерів на обмін жилих приміщень, а також про примусовий обмін жилого приміщення, якщо між членом кооперативу, який не повністю сплатив пайовий внесок, і членами його сім’ї не досягнуто згоди про обмін (статті 143, 144 ЖК, пункти 31, 36, 38, 39, 41 Примірного статуту ЖБК);

13) про стягнення з кооперативу вартості проведеного ремонту у випадках, передбачених підпунктом 4 п. 30 Примірного статуту ЖБК; стягнення сум, що виплачені зайво у рахунок паєнагромадження; оспорювання виконавчого напису нотаріального органу за простроченими платежами (ч. 5 ст. 285 ЦПК України;

14) про виділ членові кооперативу, який повністю сплатив пайовий внесок (членові його сім’ї, за яким визнано право на частину паєнагромадження), частки із спільної власності у вигляді ізольованих приміщень.

15) за позовами до кооперативу про відмову у прийомі до ЖБК особам, які користуються згідно з чинним законодавством переважним правом на вступ до кооперативу (ст. 145 ЖК, пункти 31, 37, 43, 51, 56 Примірного статуту ЖБК), а також особі, якій член кооперативу провів відчуження квартири в ЖБК;

16) спори між членами кооперативу і членами їх сімей (в тому числі колишніми) про порядок користування жилими приміщеннями;

17) спори між кількома спадкоємцями, що проживають в одній квартирі, з питань про право на членство у кооперативі і право на жиле приміщення, яким користувався померлий.

Основними органами, які здійснюють вирішення житлових спорів, відповідно до статті 191 Житлового кодексу, є:

1) суд;

2) господарський (арбітражний) суд;

3) третейський суд

4) товариський суд;

5) інші уповноважені органи (наприклад, адміністративні комісії, відповідні посадові особи).

Необхідно зазначити, що більшість житлових спорів мають цивільно-правовий або адміністративно-правовий характер і вирішуються судами загальної юрисдикції та адміністративними комісіями, правоохоронна діяльність яких виступає гарантією реального здійснення конституційного права громадян на житло, захисту прав і охоронюваних законом інтересів державних органів, підприємств, установ, організацій у здійсненні покладених на них завдань щодо управління житловим фондом, його експлуатації і схоронності.

Конституцією України кожній людині гарантовано право звернутись до суду для захисту своїх конституційних прав і свобод. Оскільки Конституція України, як зазначено у ст. 8, має найвищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії, суди при розгляді конкретних справ мають оцінювати зміст будь-якого закону чи іншого нормативно-правового акту з точки зору його відповідності Конституції та в усіх необхідних випадках застосовувати Конституцію як акт прямої дії. Судові рішення мають ґрунтуватись на Конституції, а також на чинному законодавстві, яке їй не суперечить.

З урахуванням конституційного положення про те, що правосуддя в Україні здійснюється виключно судами, юрисдикція яких поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі (ст. 124 Конституції), судам підвідомчі всі спори про захист прав і свобод громадян. Суд не вправі відмовити особі у прийнятті позовної заяви чи скарги лише з тієї підстави, що її вимоги можуть бути розглянуті в передбаченому законом досудовому порядку. Статтею 55 Конституції кожній людині гарантовано право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, місцевого самоврядування, посадових осіб, а тому суд не повинен відмовляти особі у прийнятті чи розгляді скарги з підстав, передбачених законом, який це право обмежує.

Як вже було зазначено, глава 11 Кодексу про адміністративні правопорушення встановлює види проступків, за які настає адміністративна відповідальність.

Відповідно до статті 213 КУпАП справи про адміністративні правопорушення розглядаються:

1) адміністративними комісіями при виконавчих комітетах районних, міських, районних у містах, селищних, сільських рад;

2) виконавчими комітетами селищних, сільських рад;

3) районними (міськими) судами (суддями);

4) органами внутрішніх справ, органами державних інспекцій та іншими органами (посадовими особами).

Аналіз адміністративного та житлового законодавства дозволяє зробити висновок, що справи про адміністративні правопорушення у галузі житлового права, як правило, розглядаються:

1) адміністративними комісіями при виконавчих комітетах районних, міських, районних у містах, селищних, сільських рад (за правопорушення, передбачені ст. ст. 149-152 КУпАП);

2) виконавчими комітетами селищних, сільських рад (за правопорушення, передбачене ст. 152 КУпАП).

Щоб бути підставою адміністративної відповідальності житлове правопорушення повинно бути належним чином виявлено і зафіксовано. Дану функцію здійснюють уповноважені органи та посадові особи. Відповідно до статті 254 КУпАП про вчинення адміністративного правопорушення складається протокол уповноваженими на те посадовою особою або представником громадської організації (відповідно до статті 258 КУпАП протокол не складається лише у випадку вчинення правопорушення, передбаченого статтею 153 КУпАП). Так, відповідно до п. 1 ст. 255 протокол про правопорушення, передбачене статтею 154 КУпАП, складається уповноваженими посадовими особами органів внутрішніх справ; за правопорушення, передбачені статтями 149-154 – посадовими особами Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України (п. 21 ст. 255 КУпАП).