Применение сравнительного подхода

Располагая информацией о ценах предложений к продаже объектов-аналогов, Экспертом сделан вывод о возможности и целесообразности применения в настоящей оценке метода корректировок в рамках сравнительного подхода.

Метод корректировок – это метод сравнительного подхода, который базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

По алгоритму оценки в рамках метода корректировок проводится определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта. Характер и степень отличий аналога от объекта устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки. Корректировки вводятся только по тем элементам сравнения, различия в которых определяют различие цен сравниваемых объектов.

Присвоение весов осуществляется на основании положения, что чем больше корректировок было использовано при расчете скорректированной цены объекта-аналога, тем меньше должен быть присваиваемый этой цене вес. Поэтому изначально по каждому из объектов-аналогов находится суммарная величина абсолютных значений отклонений коэффициентов корректировки от 1. Для объекта-аналога №1 при n-ном количестве корректирующих коэффициентов формула будет иметь следующий вид:

,

где: k11 – первый коэффициент корректировки объекта-аналога №1;

k21 – второй коэффициент корректировки объекта-аналога №1;

kn1 – n-ный коэффициент корректировки объекта-аналога №1.

Аналогично рассчитываются суммарные величины абсолютных значений отклонений коэффициентов корректировки от 1 по остальным объектам-аналогам №2, №3… №С: kабс2сумм, kабс3сумм.... kабсСсумм при С-том количестве объектов-аналогов.

Далее определяется величина веса для каждого объекта-аналога. Приведем формулу расчета величины веса для объекта-аналога №1:

,

где: С – количество объектов-аналогов.

Аналогично рассчитываются значения весов по остальным объектам-аналогам.

Последовательность определения стоимости объекта оценки при применении сравнительного подхода

При применении сравнительного подхода Эксперт проводит:

- анализ рынка цен предложений и выбор наиболее схожих с объектом оценки объектов-аналогов;

- выбор единиц сравнения и проведение сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

- корректировки значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

- согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.