Время и место производства судебной экспертизы

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине: «Теоретические основы судебной экспертизы стоимостной оценки»

на тему: «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Черноморская, 45»

Выполнила:

Щербакова Евгения Денисовна

студентка 2  курса, группы мСЭН-201

 направления подготовки «Строительство»

программа «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости»

очной формы обучения

 _____________________

Руководитель проекта:

Проф. Круглякова В.М., каф. ТОСЭУН

 

Проект допущен к защите ______________________ «____» ______ 2021 года

Проект выполнен и защищен с оценкой ___________ «___» ______ 2021 года

 

 

Воронеж 2021

УТВЕРЖДАЮ

Заведующий кафедрой ТОСЭУН 

              Мищенко В.Я.

 

 

Факультет: Строительный

Кафедра: Технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью

Направление подготовки: Строительство

Программа: Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости

ЗАДАНИЕ

на выполнение курсового проекта

Студента Щербаковой Евгении Денисовны

По дисциплине «Теоретические основы судебной экспертизы стоимостной оценки»

1. Тема работы: «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Черноморская, 45».

2. Цель: формирование компетенций в области анализа рынка и определения стоимости объектов недвижимости в рамках судебной стоимостной экспертизы.

3. Задачи: исследование характеристик объекта исследования, анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится исследуемый объект недвижимости, применение методов оценки с учетом требований федеральных стандартов оценки и общепринятой методологии оценки недвижимости.

4. Перечень подлежащих разработке вопросов:

- по теоретической части: изучение положений федеральных стандартов оценки, подходов и методов оценки с учетом основных теоретических положений определения стоимости жилой недвижимости.

- по аналитической части: исследование структуры и основных показателей рынка недвижимости на примере индивидуальных жилых домов, расположенных на территории г. Воронеж.

5. Исходные данные:

– по литературным источникам: учебное пособие по выполнению курсового проекта по дисциплине «Оценка объектов недвижимости», авторы Круглякова В.М., Мищенко В.Я. и другие;

- по данным публичных информационно-аналитических ресурсов с выбором объекта оценки из состава представленных на дату оценки (25 апреля 2021 года) сведений о ценах предложения объектов недвижимости земельных участков, расположенных в Воронежской области.

6. Список рекомендуемых источников:

ü Тепман Л.Н. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / Темпан Л.Н. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. – 461 с. Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/81527.html.— ЭБС «IPRbooks».

ü Круглякова В.М. Оценка объектов недвижимости [Электронный ресурс]: учебное пособие к выполнению курсового проекта/ Круглякова В.М., Мищенко В.Я. и др. - Воронеж: Воронежский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС АСВ, 2016.— 107 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/72931.html.— ЭБС «IPRbooks».

ü Публичная кадастровая карта https://pkk5.rosreestr.ru 

ü Internet-ресурсы информационно-аналитических агентств Авито, Инфорлайн, Росриэлт, Циан и другие.

ü Сайт Правительства Воронежской области https://www.govvrn.ru/ 

ü Информационный банк оценщика http://sroroo.ru/evaluators/bank/

7. Контрольные сроки представления разделов курсового проекта:

20% - 05 октября 2021 г.     

50% - 05 ноября 2021 г.

100% - 27 ноября 2021 г.

8. Срок защиты курсового проекта: ___ ноябрь 2021 г.

 

Дата выдачи задания «15» сентября 2021 г.

 

Руководитель курсового проекта

Д.э.н., профессор                                                         __________________ Круглякова В.М.

 

Задание принял к исполнению студент дневной формы обучения 2 курса группы МСЭН-201

 

 _______________________ Подпись                                               Щербакова Евгения Денисовна

ОТЗЫВ

на курсовой проект студента 2 курса, группа МСЭН-201

Щербаковой Евгении Денисовны

Актуальность: курсовой проект посвящен изучению теории оценки недвижимости в рамках судебной экспертизы и формированию практических навыков в определении стоимости объектов недвижимости.

В составе курсового проекта произведена идентификация объекта исследования с описанием его основных характеристик, проведен анализ сегмента рынка, к которому относится объект исследования и определены данные, применение которых позволяет применить методы сравнительного подхода к определению стоимости объекта исследования. В составе проекта проведены обоснованные расчеты стоимости домовладения и сделаны выводы об итоговой величине стоимости объекта.

Студентом проведен достаточный объем исследования, связанный с выявлением внешних и внутренних характеристик объекта исследования, влияющих на его стоимость. Соответствующий анализ выполнен с учетом требований федеральных стандартов оценки.

За время выполнения проекта студент проявил интерес к теме курсового проекта и провел анализ и соответствующие расчеты с учетом основных принципов оценки и требований к аналогичным исследованиям.

Таким образом, проект выполнен на _____________________ уровне, соответствует требованиям, предъявляемым к выполнению курсовых проектов.

Оценка ______________________.

 

 

Руководитель

Д.э.н., профессор                                           _________________________ Круглякова В.М.

                                                                                                 «_______»_____________2021 г.

 

Оглавление

Введение. 3

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА №121. 5

1. Вводная часть. 6

2. Исследовательская часть. 8

2.1. Описание объекта исследования. 8

2.2. Анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. 11

2.2.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта исследования на рынок исследуемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате исследования. 11

2.2.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования 18

2.2.3. Общая характеристика рынка земельных участков. 19

2.2.4. Общая характеристика рынка жилой недвижимости. 22

2.2.5. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены земельных участков. Ценообразующие факторы.. 24

2.2.6. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены индивидуальных жилых домов. Ценообразующие факторы.. 25

2.2.7. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен исследуемый объект 27

2.3. Анализ наиболее эффективного использования. 30

 

2.4. Описание процесса оценки. 31

2.4.1. Подходы при оценке недвижимости. 31

2.4.2. Применение сравнительного подхода. 32

2.4.2.1. Расчет стоимости земельного участка методом корректировок. 33

2.4.2.2. Расчет стоимости индивидуального жилого дома методом корректировок 40

2.4.3. Согласование результатов расчетов. 45

3. Выводы.. 46

Заключение. 47

Список использованной литературы.. 48

Приложение. 49

 

 

Введение

Актуальность диктуется тем, что наиболее сложной формой исследования вещественных доказательств является экспертиза. Экспертным путем устанавливаются свойства предметов, требующие для своего выявления специальных познаний. Экспертиза нередко выступает в качестве эффективного средства установления обстоятельств дела. Она позволяет использовать в процессе расследования и судебного разбирательства весь арсенал современных научно-технических средств и является основным каналом внедрения в судебно-следственную практику достижений научно-технической революции. Заключение эксперта является логическим выводом о проделанной экспертной работе, оно является самостоятельным судебным доказательством.

В последние годы сложилась такая ситуация в сфере правосудия, когда экспертные исследования для нужд правоохранительных органов и судов стали проводиться в различных государственных экспертных учреждениях, руководство которыми осуществляют разные ведомства и органы исполнительно власти. Организация и деятельность этих экспертных учреждений в значительной мере определяются подзаконными ведомственными нормативными актами, далеко не всегда единообразно регулирующими процедуры исполнения поручений правоохранительных органов и судов о проведении экспертных исследований. Утверждение принципа состязательности в правосудии вызвало к жизни развитие и использование в судебной практике альтернативной экспертизы, проведение судебных экспертных исследований не только государственными учреждениями, но и отдельными квалифицированными специалистами на договорной основе. Происходит обновление федерального процессуального законодательства, учитывающего особенности рассмотрения судебных дел различных категорий, связанных с применением норм таких отраслей материального права, как гражданское, административное, уголовное право и, соответственно, положений гражданского процессуального права, арбитражного, уголовно-процессуального права. Необходимость обобщения и унификации установлений по организации экспертных учреждений, укрепление правовой основы и утверждение общих принципов их деятельности вызвало принятие в 2001 году Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В настоящее время правовую основу организации и деятельности государственных судебно-экспертных учреждений составляют помимо названного Федерального закона Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Таможенный кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации и нормативные правовые акты Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства внутренних дел Российской Федерации, Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации и др.

Очевидно, что работа по совершенствованию правового обеспечения организации и деятельности экспертных учреждений будет продолжена в соответствии с потребностями экспертной практики.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА №121

 

Вводная часть

Сведения об эксперте

Щербакова Евгения Денисовна, Воронежский государственный технический университет, ученая степень – магистрант группы мСЭН-201, стаж работы по специальности: общий стаж – 2 года, стаж экспертной работы – 2 года, занимаемая должность – магистрант группы мСЭН-201.

Вопросы, поставленные перед экспертом

На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос:

«Какова величина рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Черноморская, 45, по состоянию на 14.10.2021?»

Исследовательская часть

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта исследования на рынок исследуемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате исследования

Данные об основных показателях социально-экономического развития РФ представлены в Таблице 2.3.

Таблица 2.3 Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года) (http://www.gks.ru)

Наименование	2016 г.	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	Январь – март 2021
Валовой внутренний продукт, млрд.рублей	86149	92037	74093,3	109361,5	106967,5	-
Индекс промышленного производства (в % к предыдущему году)	102,2	102,1	102,9	102,3	97,1	98,7
Продукция сельского хозяйства, млрд.рублей	5112,3	5109,5	5348,8	5907,9	5693,9	714,6
Грузооборот транспорта, млрд.т-км	5 198	5 488	5644	5669,1	5396,5	1367,2
Оборот розничной торговли, млрд. рублей	28305,6	29813,3	31548,0	33532,1	33555,0	8646,0
Объем платных услуг населению, млрд. рублей	8636,3	9211,4	9411,3	10093,4	8747,0	2446,9
Внешнеторговый оборот, млрд. долларов США	473,2	591,7	629,2	609,1	511,0	-
в том числе: экспорт товаров	281,7	353,5	402,7	379,2	296,2	-
импорт товаров	191,5	238,1	226,6	229,9	214,8	-
Индекс потребительских цен	105,4	102,5	102,9	100,8	103,4	105,6
Индекс цен производителей промышленных товаров	107,5	108,4	111,9	98,5	97,1	111,1
Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций: номинальная, рублей	36709	39167	43400	46131	49454	51229
реальная
Общая численность безработных (в возрасте 15-72 лет), млн.человек	4243,5	3966,5	3657,0	3,5	4,3	4,1
Численность официально зарегистрированных безработных (по данным Роструда), млн. человек	0,9	0,8	0,7	0,7	2,43	1,7

Валовой внутренний продукт

Снижение ВВП в 2020 году на 3,1% связано с введенными ограничительными мерами, направленными на борьбу с коронавирусной инфекцией, и падением мирового спроса на энергоресурсы. Значительно сократилась добавленная стоимость в отраслях, ориентированных на обслуживание населения: гостиницы и рестораны (–24,1%), учреждения культуры и спорта (–11,4%), предприятия транспорта (–10,3%), организации, оказывающие прочие услуги населению (–6,8%).

По оценке Минэкономразвития России, в марте 2021 года темп роста ВВП впервые с конца 1 квартала прошлого года перешел в положительную область и составил 0,5% г/г (после снижения на -2,5% г/г в феврале, -2,2% г/г в январе). По итогам 1 квартала 2021 снижение ВВП замедлилось до -1,3% г/г (в 4 квартале 2020, по данным Росстата, снижение на -1,8% г/г, в 2020 г. -3,0% г/г). Поддержку ВВП оказывают производственные и связанные с ними отрасли. (https://www.economy.gov.ru)

Рис.2.4. Темпы роста ВВП

Промышленное производство

Индекс промышленного производства в марте 2021 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 101,1%, в I квартале 2021 г. - 98,7%.

В марте в обрабатывающей промышленности наблюдалось улучшение динамики (выпуск увеличился на 4,2% г/г после снижения на -1,7% г/г в феврале, по итогам 1 квартала 2021 – рост на 0,9% г/г).

Основной вклад в рост обрабатывающей промышленности внесли отрасли машиностроительного и химического комплексов. Также продолжился уверенный рост в легкой промышленности и деревообрабатывающем комплексе, возобновилась положительная динамика в пищевой промышленности, замедлился спад в нефтепереработке и металлургическом комплексе. В добыче полезных ископаемых спад также замедлился (до -5,6% г/г в марте с -9,0% г/г в феврале, -7,3% г/г в 1квартале 2021).

Строительство

Объем строительных работ в марте увеличился на 0,4% г/г после около-нулевой динамики в январе–феврале (в целом за 1 квартал 2021 – рост на 0,2% г/г).

Рис. 2.5. Динамика объема строительных работ

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в марте 2021 г. составил 649,2 млрд. рублей, или 100,4% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в I квартале 2021 г. - 1588,4 млрд. рублей, или 100,2%.

Сельское хозяйство

В сельском хозяйстве в 1 квартале 2021 сохранилась положительная динамика выпуска (0,4% в 1 квартале 2021). При этом в марте несколько улучшилась ситуация в животноводстве: производство молока увеличилось на 1,3% г/г (в феврале – снижение на -0,3% г/г), замедлилось снижение производства скота и птицы (до -1,1% г/г с -2,2% г/г в феврале) и яиц (-0,3% г/г и -4,3% г/г соответственно).

Рынок труда и доходы

В 2020 году рынок труда отреагировал на ухудшение экономической ситуации увеличением безработицы.  В 2021 году продолжается планомерное снижение уровня безработицы – на -0,3 п.п. до 5,4% от рабочей силы в марте (с исключением сезонности – 5,4% SA после 5,6% SA месяцем ранее). Общая численность безработных с исключением сезонного фактора снизилась на 134,9 тыс. человек (-3,2% м/м SA). Численность занятых с исключением сезонного фактора снизилась на 47,2 тыс. человек (-0,1% м/м SA). Снижение уровня безработицы по методологии МОТ сопровождается снижением численности официально зарегистрированных безработных в органах службы занятости населения. По данным сайта «Работа в России», их численность на конец марта составила 1,8 млн. человек (на конец февраля 2,4 млн. человек), в апреле снижение продолжилось – до 1,6 млн. человек.

В феврале 2021 г. рост заработных плат ускорился до +7,8% г/г в номинальном выражении (+5,3% г/г в январе) и до +2,0% г/г в реальном (+0,1% г/г месяцем ранее). С начала года номинальная заработная плата выросла на +7,1% г/г, реальная – на +1,6% г/г.

Инфляция

В марте 2021 г. потребительская инфляция замедлилась до 0,66% м/м (после 0,78% м/м в феврале), с исключением сезонного фактора – до 0,53% м/м SA (0,57% м/м SA месяцем ранее). Основной вклад в снижение темпов роста потребительских цен в марте внесла продовольственная инфляция, которая замедлилась до 0,82% м/м с 1,2% м/м в феврале (с исключением сезонного фактора – до 0,53% м/м SA c 0,78% м/м SA месяцем ранее).

В непродовольственном сегменте рост цен ускорился до 0,7% м/м после 0,6% м/м месяцем ранее, с исключением сезонного фактора – до 0,66% м/м SA c 0,53% м/м SA в феврале. Давление на ценовую динамику в данном сегменте продолжает вносить удорожание бензина (1,1% против 0,9% м/м в феврале). В сегменте непродовольственных товаров за исключением подакцизной продукции зафиксировано ускорение роста цен на строительные товары, а также на отдельные товары со значительной импортной составляющей: легковые автомобили, теле-радиотовары, бытовую химию. Вместе с тем продолжилось снижение цен на электро- и бытовые приборы и средства связи. Темп роста цен на услуги составил 0,4% м/м четвертый месяц подряд, с исключением сезонного фактора – 0,37 % м/м SA c 0,34% м/м SA в феврале. Сохраняется повышенный рост цен на туристические услуги: услуги зарубежного туризма, услуги воздушного транспорта, услуги гостиниц. При этом рост цен на санаторно-курортные и медицинские услуги замедлился, экскурсионные услуги начали дешеветь.

По оценке Минэкономразвития России, в марте пройден пик годовой инфляции (5,8% г/г после 5,7% г/г в феврале и 5,2% г/г в январе). Начиная с апреля ожидается замедление годовой инфляции в условиях выхода из расчета низкой базы начала прошлого года. По итогам апреля инфляция в помесячном выражении, по оценке, составит 0,5–0,6% м/м, что соответствует диапазону 5,5–5,6% г/г в годовом выражении.

Наименование показателя