Этап №2 – Проведение расчетов. Согласование результатов

При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от использования данных подходов.

 

Этап №3 – Составление Отчета об оценке

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.

 

 

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

 

Описание объекта оценки и района его местоположения

 

Краткая информация о районе расположения объекта оценки

 

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

 

 

Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки

 

Объект оценки расположен в районе Дзержинского р-на, г. Ярославль.

Территория района - 300 га, население - 67,5 тыс. человек.

Дзержинский р-н имеет вполне развитую инфраструктуру: 17 общеобразовательных школ, 28 дошкольных учреждений, 3 учебно-воспитательных комплекса, 2 школы-интерната, "хореографический ансамбль "Надежда", 2 музыкальных школы, 3 библиотеки, досуговые клубы по месту жительства, 7 учреждений здравоохранения, дом ребенка, наркологический центр., несколько спортивных клубов.

Краткое описание окружения

 

Объект оценки, расположен в районе Дзержинского города Ярославль.

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится магазин «Дикси».

 

Описание объекта оценки

 

Объект оценки – четырехкомнатная квартира, общей площадью 84,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Ярославль, ул. Ленинградский пр-т, д. 56/18, кв. 1.

Оцениваемая квартира расположена на 1 этаже, состояние – под отделку.

На дату оценки квартира используется.

Подробное описание объекта приведено в таблице ниже.

 

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Показатель	Характеристика показателя
Характеристика местоположения объекта
Город	Ярославль
Адрес	ул. Ленинградский пр-т, д. 56/18, кв. 1
Местоположение в городе	Дзержинский р-н
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Магазины, школы, д/сад, аптека, салон красоты, парикмахерская.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Престижность данного района	Высокая, согласно рейтингу районов г. Ярославль
Транспортная доступность	Нормальная
Экологическая обстановка	Нормальная

 

 

Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки
Материал наружных стен	Монолитно-кирпичный
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Фундамент дома	Железобетонный
Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация
Тип проводки	Скрытая
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Стихийная парковка
Количество этажей в здании
Количество подъездов
Количество квартир на этаже
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)	Домофон
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Характеристика объекта оценки
Этаж расположения
Общая площадь, кв.м	84,4
Общая площадь (без учета лоджий и балконов), кв.м	84,5
Жилая площадь, кв.м	60,9
Площадь кухни, кв.м.	14,8
Кол-во комнат
Высота потолков	3,1
Санузел	Раздельный, 1 туалет, 1 ванная
Лоджия (балкон)	1 балкон
Вид из окон	На продуктовый магазин
Слаботочное обеспечение	Телефон
Дополнительные системы безопасности	Спецназ ГРУ
Внутренняя отделка квартиры	отсутствует

 

 

Обзор рынка жилой недвижимости (новостроек) г. Ярославль

 

Несмотря на традиционные новогодние праздники, которые прошли в январе, интерес к Ярославскому жилью продолжает расти, постепенно подталкивая цены вверх.

Объемы нового строительства стремительно сокращались в течение 2009 года: трудности с привлечением проектного финансирования и низкий уровень спроса на строящиеся объекты вынудили девелоперов отложить вывод новых объектов. Однако говорить о стагнации рынка элитных новостроек в Ярославле не стоит. К выходу в 2016 г. заявлено несколько новых высококлассных объектов

 

Рисунок 2. Динамика выхода новых проектов на рынок элитной жилой недвижимости, кв.м

Наибольший объем новых проектов заявлен на территории Московского пр-та. Реализация всех запланированных в районе элитных проектов без понижения классности позволит в ближайшем будущем говорить о реклассификации элитной застройки Ярославля и формировании нового уровня цен.

Помимо Московского пр-та в ближайшие 2-3 года развитие получат районы, не являющиеся элитными в традиционном понимании – Ленинский, Кировский проспект.

В 2016 году рынок рискует столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На начало года объем первичного рынка элитного жилья составляет 1 135 квартир. В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке, распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель составляет больше половины – 55%. Для такого крупного мегаполиса, как Ярославль, такой объем предложения – небольшой. Кроме того, значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе жилья.

В течение года особенно остро был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2009 г., а дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых комплексов экономически нецелесообразным.

В течение января-августа 2009 г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся комплексах – доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. В 2010 г. ожидается дальнейшее восстановление количества сделок с первичным жильем и рост их доли в общем объеме сделок (до 40-45%).

Стабилизация ситуации в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности повысит привлекательность элитного рынка для частных инвесторов. Доля инвестиционных сделок вернется к докризисному уровню.

- Слухи о резком повышении цен на новостройки не подтверждаются. По итогам января рост цен на новое московское жилье составил всего 0,6%. В ряде случаев имело место повышение на 10%-20% на наиболее интересные покупателю квартиры и при сдаче возводимого дома государственной приемной комиссии. Однако эту тенденцию пока еще нельзя назвать массовой, - прокомментировала Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН».

Рост цен на новое жилье, отчасти, обусловлен и продолжающимся увеличением спроса, ведущего к постепенному «вымыванию» с рынка наиболее ликвидных объектов. По данным агентства «МИАН», в последнем квартале завершившегося 2006 г. количество сделок с новостройками по сравнению с отпускным периодом и началом прошлого года увеличилось в 1,4-1,5 раз. В начале этого года спрос на новое жилье продолжает расти. Так, по итогам января, он увеличился еще на 25%.

Количество адресов продаж в Москве по итогам января составило порядка 315-320, что чуть ниже, чем было представлено на рынке в декабре прошлого года. При этом количество реализуемых квартир в новостройках продолжает сокращаться – в январе еще минус 4%-5%.

 

Основной объем сделок в начавшемся 2010 г., также как и в прошедшем году, осуществляется в наиболее востребованной категории эконом-класса. При этом владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.

На рынке аренды жилья в январе каких-либо заметных событий не произошло. Наниматели, планировавшие снять жилье, успели реализовать свои планы до наступления новогодних каникул. Поэтому первый месяц наступившего года характеризовался традиционным затишьем в этом сегменте.

- Наибольшей популярностью продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м, преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса),, гарнитурной мебелью на кухне, наборной – в комнатах и минимальным наличием бытовой техники (холодильник, телевизор, стиральная машина), - прокомментировала и сполнительный директор агентства «МИАН» Инна Игнаткина.