Права и обязанности собственников жилых и нежилых помещений по содержанию и управлению общим имуществом

Права собственников жилого помещения защищены законом и отображаются во многих государственных нормативных актах. Гражданам на территории Российской Федерации гарантирована защита их интересов и возможность реализации своих прав.

В соответствии с 30 статьей действующего Жилищного кодекса Российской Федерации[9], собственник жилого помещения вправе:

− на законных основаниях владеть недвижимым имуществом;

− использовать помещение по его целевому назначению;

− распоряжаться жильём по своему усмотрению;

− предоставлять жильё во временное пользование на основании договора;

− регистрироваться самим и регистрировать на жилплощади родственников и посторонних граждан.

Однако любая жилая недвижимость должна быть признана пригодной для постоянного в ней проживания.

Гражданам, являющимся владельцами жилья в многоквартирном доме, помимо стандартных полномочий, о которых выше упоминалось, предоставлено также право пользоваться общим имуществом.

Площадь придомовой территории определяется не самими жильцами, а требованиями градостроительного и земельного действующего законодательства. Возводить на ней какие-либо личные постройки запрещено. Нельзя и приватизировать часть этой территории, не говоря уже об ее отчуждении третьим лицам.

Поскольку правомочия собственников жилья в многоквартирном доме расширены благодаря общему имуществу, изменить его состав и размер, будь это в большую или меньшую сторону, невозможно без согласования между всеми владельцами. Таким образом, это ещё и возможность принимать участие в общих собраниях и влиять на принятые решения. Особенно это важно, когда речь идёт о передаче части придомовой территории в аренду, поскольку здесь затрагиваются интересы всех жильцов без исключения.

Не менее важно понимать, что собственник жилого помещения несет полную ответственность за него, а владельцы жилой площади в многоквартирном доме ответственны и за общее имущество в равной мере. Обобщая основные правила, можно выделить, что собственник жилого помещения обязан:

1) Содержать жилое помещение – сохранность его надлежащего для проживания состояния, несение расходов на текущий ремонт и необходимые действия по уходу за помещениями. Бремя содержания жилья владелец несёт не полностью только тогда, когда речь идёт о муниципальной недвижимости. В таком случае за капитальный ремонт и содержание общей собственности ответственен муниципалитет и квартиросъёмщик не платит взносы на это;

2) Содержать общую собственность в многоквартирном доме – включая расходы, которые идут на проверку, ремонт, текущие потребности;

3) Содержать имущество, признанное совместным в квартире, в которой собственнику принадлежит только часть;

4) Контроль недопущения эксплуатации жилья не по его целевому назначению (например, оборудование жилой квартиры под склад, цех, производственное помещение, для ведения коммерческой деятельности прочее).

Не всегда лица, проживающие в квартире, являются ее собственниками. Как правило, владелец объекта недвижимости один. Остальные являются или его членами семьи, или лица, проживающие в силу договора пожизненного содержания. В некоторых случаях на жилплощади зарегистрировано лицо, которое получило помещение в свою пользу в силу завещательного отказа.

В соответствии с Жилищным Кодексом права собственника и прописанного равны, если второй является членом его семьи. Законодательно закреплено, что членами семьи признаются лишь супруги, дети и их родители. Если семейные отношения прекратились, то бывшие члены семьи не имеют право претендовать на жилплощадь, за исключением:

− если в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, то ее владелец не имеет право его выселить;

− право пользования объектом недвижимости может быть оставлено судом, если бывшие члены семьи не могут самостоятельно обеспечить себя жильем. Нередко судебные разбирательства сводятся к принуждению собственника обеспечить иным жильем его бывшую семью[10].

Только всеобщее собрание владельцев наделено правом предоставлять часть не жилого, а общего имущества, находящегося в частной собственности, в пользование третьими лицами.

Это может быть аренда чердаков и подвалов, использование территории земельного участка. По земельному участку может быть заключен договор на ограниченное использование – сервитут.

Ограничения позволяют иметь доступ через эту часть участка к соседним домам или подъездам, прокладывать или ремонтировать коммуникации и прочее. Сервитут может быть публичным, установленным законодательно, и частным, дополнительным к договору и установленным в судебном порядке.

С другой стороны, при продаже или дарении жилого (нежилого) помещения — любом способе отчуждения — новому владельцу автоматически переходит часть общего имущества, положенного в соответствии с долей площади. Он вправе пользоваться им далее на тех же основаниях, что и прежний владелец.

Обязанности по собственным и общим помещениям.

Все обязанности собственников в многоквартирных домах (и в данном случае не имеет значения, жилого или нежилого помещения) сводятся к трем основным моментам.

И личная часть недвижимости, и общая ее часть должны поддерживаться в работоспособном, безопасном состоянии. Это касается жилья, офисных или промышленных помещений, хозяйственных построек и прочих.

Владельцы помещений в многоэтажном доме обязаны покрывать расходы на поддержание функционального состояния общего имущества. Чем больше площадь они имеют в собственности, тем больше приходиться платить.

Каждая часть недвижимости должна использоваться по своему функциональному предназначению. Они имеют точное определение в законодательных документах.

На практике, случается множество проблемных ситуаций, когда правила нарушаются, в следствии чего возможны как недоразумения между соседями, так и судебные разбирательства.

Среди часто встречающихся нарушений:

1) Использование частных квартир, как офисов или промышленных цехов. И то и другое противозаконно, ответственность несут собственники. В интересах соседей поднимать вопрос перед Советом дома и компетентными органами. В офисных помещениях просто много посетителей, что сказывается на изнашиваемости общей собственности, в частности лифтов и их оборудования, необходимости частой уборки, за что будут платить все жильцы дома. Еще хуже ситуация с цехами: шум, испарения, перегрузка электросети и газового оборудования грозят аварийными ситуациями.

2) Изменение архитектурного проекта. Внутри жилого помещения, особенно если куплено несколько смежных квартир, начинают убираться перестенки, на основе балконов строятся лоджии. Несущие конструкции не рассчитаны на такие перегрузки. Могут сесть стены всего дома, дать трещины плиты перекрытий, появятся повреждения электросети, газовых и водных стояков. Если же изменения касаются площадок на этажах, изменение проектной площади нарушает права соседей, что запрещено законодательством. Исключение: если приобретены смежные квартиры, их действительно можно объединить, но в соответствии с гл. 4 ЖК РФ. Другие варианты не имеют права быть использованными.

3) Неуплата коммунальных платежей. Собственники должны оплачивать капитальные ремонтные работы. Это их прямая обязанность. Нет платежей – не будет функциональным состояние всего дома, что напрямую противоречит ч. 3 вышеозначенной статьи ЖК.

4) Отсутствие регулярных ремонтных работ внутри личных помещений. Ремонт коммуникаций, перестенков, окон и дверей ложится на плечи собственников квартиры или нежилого помещения. Затопление нижних этажей, повреждение электросети и утечка газа становятся проблемой всего дома.

5) Отказ от уплаты за ремонт общего имущества, объясняемый отсутствием участия в его эксплуатации. На самом деле, жилец первого этажа так же ответственен за исправную работу лифта, как и жильцы верхних этажей за течь ржавых труб в подвале. Общее имущество, общая ответственность за грамотную эксплуатацию и материальную поддержку.

Отдельно у владельцев нежилых помещений существуют дополнительные обязанности. Это связанно с большей степенью изнашиваемости оборудования и архитектурных конструкций при работе большинства организаций, в сравнении с проживанием обычных частных граждан.

Такие владельцы должны:

− иметь отдельные входы в дом;

− площадку для сотрудников вынести за пределы земельного участка дома;

− получать и отправлять груз (товары или материалы) только с торца дома;

− оплачивать коммунальные потребности дома в соответствующих долях, независимо от целей использования нежилого помещения.

Возможность размещения объявлений, рекламы и прочего предоставляется только после решения общего собрания дома.

2 УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ