Правовое регулирование ипотеки осуществляется на основе ряда законов и нормативно-правовых актов:

1. Конституция (каждый имеет право на обладание частной собственностью - ст. 35, каждый обладает правом на жилище (ст. 40);

2. Гражданский кодекс (содержит правила о залоге, особенности ипотеки, обязанность государственной регистрации права собственности);

3. Жилищный кодекс;

4. Земельный кодекс (используется, когда предметом ипотеки выступает земельный участок);

5. Федеральный закон об ипотеке и залоге недвижимости;

6. Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах;

7. Постановление Правительства о целевой программе и др.

Основания возникновения ипотеки. Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения:

1. в силу договора (это ипотека, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Ипотечный договор не является самостоятельным обязательством, а представляет собой обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей по договору, только тем, что первая возникает по прямому указанию в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека по договору подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека по закону происходит с целевым кредитом на приобретение жилья, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а точнее — такая ипотека происходит одновременно с приобретением недвижимости заемщиком);

2. в силу закона (легальная ипотека) - ипотека, возникающая при определенных обстоятельствах, указанных в законе, независимо от воли сторон, связанных с возникновением ипотеки при переходе права собственности на имущество от одного лица к другому, а точнее при приобретении этого права новым собственником, при условии наступления определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

. Продажа в кредит.

. Рента.

. Залог имущественных прав.

Зaклaднaя пo ипoтeкe – это имeннaя цeннaя бyмaгa, oбecпeчeннaя ипoтeкoй. Oнa пoдтвepждaeт пepeдaчy пpиoбpeтaeмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa в зaлoг, тo ecть тo, чтo пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax бaнк мoжeт вocпoльзoвaтьcя зaклaднoй и пoлyчить cвoю пpибыль.

 

Действующее законодательство называет следующие основания прекращения залога и ипотеки:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства (ст. 352 ГК РФ);

2) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом (ст. 352 ГК РФ);

3) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (ст. 352 ГК РФ);

4) в случае принудительного изъятия предмета ипотеки вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации (ст. 354 ГК РФ, ст. 41 Закона об ипотеке);

5) в случае принудительного изъятия предмета ипотеки вследствие изъятия в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 354 ГК РФ);

6) в случае виндикации предмета ипотеки (ст. 354 ГК РФ, ст. 42 Закона об ипотеке);

7) в случае расторжения договора ипотеки по соглашению сторон;

8) в случае совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ). Такая ситуация возможна в случае приобретения предмета ипотеки залогодержателем в свою собственность;

9) с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также на основании договора с банком в предусмотренных ч. 6 и 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства (п. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Соответственно, в указанном случае ипотека прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Вопрос 21

 Понятие и особенности залога товаров в обороте.

Согласно статьи 357 ГК РФ залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре залога.

Предмет залога по договору залога товаров в обороте может быть определен посредством указания родовых признаков соответствующих товаров и мест их нахождения в определенных зданиях, помещениях или на земельных участках. Таким образом, предмет залога индивидуализируется. В ряде случаев из-за отсутствия подобающей индивидуализации заложенного имущества договоры признаются незаключенными, поскольку нет возможности выделить предмет залога из однородных вещей (например, должны быть указаны физические свойства (цвет, состав, температура и т.п.), место и способ хранения). Однако в настоящее время судебная практика все больше склоняется к тому, что очень детальную информацию нет необходимости размещать в договоре.

Залогодатель товаров в обороте обязан вести книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, на день последней операции, если иное не предусмотрено договором залога. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено договором залога.

При нарушении залогодателем условий залога товаров в обороте залогодержатель вправе приостановить операции с заложенными товарами до устранения нарушения путем наложения на них своих знаков и печатей. В целях различения указанных заложенных товаров и иных вещей может быть нотариально удостоверен факт нахождения заложенных товаров в определенном месте в определенное время.

Такое право возникает в случае нарушения залогодателем своих обязанностей по договору. В таких случаях, для того чтобы выделить заложенные товары из общей массы, допускается нотариальное удостоверение нахождения заложенных товаров в определенном месте в определенное время.

 

Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором.

 

Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, которые указаны в договоре залога товаров в обороте, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В отношении заложенных товаров не применяется право следования. Это значит, что при отчуждении заложенных товаров в обороте залоговые обременения не переходят к новому приобретателю.

 

Вопрос 22