Элементы договора: субъекты, форма, цена, срок, существенные условия.

Участниками отношений по аренде зданий являются собственники - физические и юридические лица, государство, муниципальные образования и их уполномоченные лица. Арендодателем может быть и лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. В использовании участниками арендных отношений этого института законом установлены определенные ограничения (ст. 671 ГК).

Юридическое лицо, арендовавшее жилой дом или жилые помещения, не вправе использовать их, допустим, под канцелярские нужды, в качестве офисных помещений, а обязано предоставить по назначению исключительно гражданам под жильё, заключив с ними договор найма (социального или коммерческого). Арендный договор, объект которого - жилой дом, не реконструированный в установленном порядке в нежилой для использования в нежилых целях, после ввода в действие ГК является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. №6/8).

Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещения, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ. Это прежде всего ГК (ст. 295, 297, 298) и Закон об унитарных предприятиях. Унитарные предприятия не вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания без согласия собственника (его уполномоченного) государственного или муниципального предприятия, в качестве которого относительно федерального имущества выступает Росимущество России.

Договор аренды здания заключается в простой письменной формы (ст. 160, 161 ГК) в виде одного документа, подписанного сторонами, независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, и от того, на какой срок аренды договариваются стороны (ст. 651 ГК). Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле. Электронная подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ "Об электронной подписи".

Для всех договоров аренды зданий, заключаемых на срок от одного года и более, законом предусмотрена обязательная государственная регистрация. Договор, подписанный сторонами, фактически исполняемый ими, но не прошедший государственной регистрации, не считается заключенным.

Государственная регистрация проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, регистрация осуществляется при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) - арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов также с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий. Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация осуществляется не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись.

Обязательным приложением к договору аренды является поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения (площади) с указанием их размеров; кадастровый план земельного участка (участка недр), на котором расположено здание; паспорт объекта культурного наследия. При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся.

В ГК не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны. Это устанавливают общие правила об аренде (ст. 610 ГК). Срок действия арендного договора может определяться календарной датой, наступлением конкретных событий, неопределенным сроком, периодом времени и т.п. В границах срока договора могут быть свои мини-сроки (сроки предупреждения о прекращении договора, сроки передачи, освобождения объекта аренды, изменения размера арендной платы, субаренды и т.п.). Срок аренды имеет важное юридическое значение - это срок прекращения действия договорных условий. Срок может быть, и не назван в договоре. Это обстоятельство не означает его бессрочность. Подобного рода договор может привести стороны к такому нежелательному для одной из них последствию, как его неожиданное прекращение: каждая из сторон вправе отказаться от него в любое время, предварительно проинформировав об этом другую сторону за три месяца (договором может быть установлен и иной срок предупреждения). Неожиданное для одной из сторон прекращение договора по инициативе другой стороны не означает его досрочного расторжения, и потому соответствующие правила ст. 619 и 620 ГК к этому случаю неприменимы. Аренда может быть возобновляема (ст. 621 ГК), не определена по сроку, но не может быть бессрочной, иначе нарушилась бы ее природа, осуществлялся бы механический перенос на нее существенного признака права собственности - бессрочности. Срочность арендных отношений - общий, характерный признак аренды любого имущества, а не только недвижимости.

Содержание договора аренды зданий

Обязанность арендодателя передать, а арендатора - принять арендованный по договору объект в предусмотренный договором срок. Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК). Обязательство считается исполненным только после этих действий сторон.

Передаточный акт составляет арендодатель (балансодержатель) объекта. В акте фиксируется санитарное и техническое состояние и др. характеристики здания, влияющие на безопасность использования его по назначению и сохранении того же объекта арендатором арендодателю в связи с окончанием срока действия договора, сроки начала и окончания внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг. Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания документа о передачи, закон расценивает эти действия как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренной договором.

Когда договор аренды прекращается ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК), в том состоянии, в каком арендатор его получил или в состоянии, обусловленном договоре. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то эти обстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания и возврата арендодателю раннее арендованного у него сооружения (ст. 622 ГК).

Одновременно с передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания, о чем уже говорилось выше, - технический паспорт объекта культурного наследия, инструкции, кадастровая карта (план) земельного участка и т.п.). Согласно ГК при аренде здания арендатору одновременно с передачей прав на данный объект недвижимости передаются права на часть земельного участка занятую этим объектом (ст. 652), кроме земель изъятых из оборота (п. 4 ст.27 ЗК) или ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК). Этот договор фактически является правоустанавливающим документом относительно возникающих одновременно двух видов арендных отношений: использования здания и использования части земельного участка, занятый арендуемым зданием. Выделяется право арендатора именно на занятую арендуемым зданием площадь. Единый правовой режим следования установлен для таких двух объектов, как земельный участок и здания, в случаях, когда и тот и другой объекты принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст.35 ЗК). Прежде всего, право передать участок в аренду принадлежит его собственнику.

ГК устанавливает гарантию перехода права пользования арендатору той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением. В этом случае может быть установлен частный сервитут (ограниченное пользование чужим земельным участком), подлежащий государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Когда стороны не оговорили условия пользования землей арендатор пользуется земельным участком автоматически в течении срока аренды здания. Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст.617). Аналогичное правило установлено применительно к земельному участку, на котором находится арендуемое здание: если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли (ст.653 ГК).

 

 

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 года.

2. «Гражданский кодекс Российской Федерации», от 30.11.1994г. № 51-ФЗ.

3. Российская Федерация. О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений: [постановление Правительства от 05 января 1998 г. № 2] // СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.

4. В.В. Румынина, Правовое обеспечение профессиональной деятельности, учеб. изд. ц-р «Академия»: М. 2014.

5. И.В. Афанасьев, Правовые основы профессиональной деятельности, учеб. Юрайт, 2019.

6. http://www.pravo.gov.ru.