Введение в российское право недвижимости

ВВЕДЕНИЕ В РОССИЙСКОЕ ПРАВО НЕДВИЖИМОСТИ

Р.С. БЕВЗЕНКО

 

Categorising things as 'movables' rests on a fuzzy concept, though,

for the most part, the repercussions are not especially disruptive.

If, however, one contrasts 'movables' against 'immovables'

and moulds the latter into its own legal category, the fuzziness

snowballs into a serious conceptual problem <1>

 

--------------------------------

<1> Bar C. von. Why do We Need  (Land Units), and What are They? // JURIDICA INTERNATIONAL. 2014. Vol. 22. P. 15. [Определение того, является ли вещь движимой, хотя и покоится на довольно нечеткой концепции, но в целом не вызывает особых затруднений. Однако если попытаться определить понятие недвижимости через противопоставление ее движимым вещам, выделяя первую в самостоятельную юридическую категорию, то эта нечеткость мгновенно превращается в серьезную концептуальную проблему.]

 

I. ВВЕДЕНИЕ

 

1 Понятие недвижимой вещи является ключевым для вещного права - совокупности норм, регулирующих господство над своей или чужой движимой или недвижимой вещью. Важность определения того, что есть недвижимая вещь, проявляется, например, в известном правиле о том, что движимостью признается все, что не является недвижимостью. Таким образом, выходит, что, не имея уверенности в квалификации вещи в качестве недвижимой, мы автоматически лишаемся и твердой почвы в определении того, что есть движимость и каков режим принадлежности нам тех или иных вещей.

2 Несмотря на внешне академический характер проблемы, она имеет ярко выраженное практическое значение. К примеру, практикующий юрист должен дать совет своему клиенту относительно сделки по продаже футбольного поля, право собственности продавца на которое зарегистрировано в реестре (как на самостоятельную недвижимую вещь). Можно ли здесь увидеть какие-либо риски для покупателя с точки зрения именно характеристики приобретаемого объекта? Если они существуют, то каковы они? Действительно ли имеется в данном случае недвижимая вещь? Можно ли покупателю полагаться на тот факт, что записи о правах на этот объект внесены в реестр? Ответы на эти и некоторые другие вопросы невозможно дать, не зная судебной практики по вопросу о квалификации вещи в качестве недвижимой.

3 Другая проблема, которая неизбежно возникает при первом же осмыслении того, что есть недвижимая вещь, - это вопрос о том, является ли недвижимостью здание или сооружение, которые фактически существуют (например, его только что достроили и ввели в эксплуатацию), но права собственности на которые не были зарегистрированы в реестре? Если не является, то что это с точки зрения типологии объектов гражданских прав? Движимость в виде пресловутых "сложенных вместе строительных материалов"? Или же не вещь вовсе? Или же все же недвижимое имущество?

4 Ну и, наконец, еще одна традиционная российская проблема права недвижимости, - пожалуй, главная проблема - это соблюдение принципа единства прав на земельный участок и здание (сооружение), возведенное на этом участке. Я не побоюсь такого утверждения: тысячи договоров по поводу недвижимости (в первую очередь договоров ипотеки) были признаны недействительными российскими судами вследствие нарушения этого принципа, т.е. также тысячами должно исчисляться число участников оборота, пострадавших от этой "особенности" российского права недвижимости. Поэтому для того, чтобы улучшить практику применения норм о единстве судьбы прав на земельный участок и прав на здание, крайне важно понимать, как существо "двойного" режима недвижимого имущества сказывается на правах на земельный участок под зданиями и сооружениями.

5 Поиску ответов на эти и некоторые другие вопросы я хотел бы посвятить предлагаемый вниманию читателей очерк. Сначала я предполагаю описать подходы российского права к определению недвижимой вещи (здесь я сосредоточусь на разборе норм ст. 130 ГК РФ и ее доктринальных толкованиях высшими судами), затем я разберу главное последствие российского подхода к понятию недвижимости - принцип единства судьбы прав на земельный участок и здание (сооружение) на нем. Далее я хотел бы подробно остановиться на подходе к определению недвижимости, который имеется в европейских правопорядках, и показать, как все или почти все наши местные правовые проблемы (да хотя бы застарелая проблема определения собственника здания, возведенного подрядчиком по заданию заказчика) могли бы решаться при помощи классического подхода к недвижимой вещи, предполагающего, что недвижимостью признается исключительно земельный участок, а здание (сооружение) рассматривается как его существенная составная часть (так называемая концепция "единого объекта"). Затем я докажу, что эта концепция не чужда и современному российскому праву, в которое она проникла через судебную практику (и здесь я предполагаю разобрать несколько важнейших правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу). Нельзя избежать и изучения того, как обсуждаемая проблема - типология недвижимых вещей - разрешается в проекте реформы отечественного гражданского права. И в завершение имеет смысл обратиться к проблеме поэтажной собственности и показать, как обе концепции (единого объекта и множественности объектов) могут служить целям организации юридической принадлежности помещений в зданиях.

6 Своей главной целью, которую я преследовал, принявшись за написание этого очерка, я вижу следующее: мне бы хотелось, чтобы как можно большее число российских юристов, взвесив доводы за и против моделей единого объекта и "двойного" режима объектов недвижимости, согласилось с выводом о том, что нынешнее положение вещей (т.е. господствующий в законодательстве и литературе подход, основанный на множественности видов недвижимых вещей) является не более чем паллиативом, который должен как можно скорее уйти в прошлое. Будущее - за переходом к пониманию недвижимой вещи как единого объекта (земельного участка с составными частями - зданиями, расположенными на нем). И чем быстрее юристы проникнутся этой идеей, тем быстрее уйдет в прошлое подавляющая часть проблем, препятствующих формированию нормального оборота недвижимости в России.

 

VII. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

165 Модель единого объекта - это наиболее прогрессивное и удобное отражение в мире права земельного участка и построек на нем либо под ним. Эта модель основана на классическом и хорошо разработанном понятии составной вещи. Постройка как составная часть вещи не является самостоятельным объектом права, на нее не возникает собственности или иных вещных прав, которые подлежали бы регистрации в реестре; она является "продолжением" земельного участка, образуя с ним одну вещь, единый объект.

166 Постройка может быть не только составной частью участка, но и составной частью ограниченного вещного права, которое имеет лицо, застроившее чужой участок. Российская судебная практика в настоящее время фактически без затруднений восприняла модель единого объекта в отношении сочетания земельного участка и сооружений на нем или под ним; отчасти применительно к сочетанию земельного участка и зданий на нем. Действующий же ГК РФ хотя формально и не устанавливает запрет на реализацию модели единого объекта недвижимости, тем не менее пока не содержит норм, которые бы составили серьезную методологическую основу для нее. Положения ст. 133.1 ГК РФ при наличии некоторой интерпретационной смелости могут быть истолкованы как первая попытка законодательно урегулировать модель единого объекта недвижимости.

167 Модель единого объекта хорошо сочетается с отчасти футуристической концепцией земельного участка как трехмерного контура: все, что находится внутри этого контура, должно рассматриваться как его составная часть. Весьма вероятно, что в ближайшем будущем от понятий "недвижимая вещь", "земельный участок" и пр. вещное право перейдет к оперированию зарегистрированными объемами пространства как объектами вещных прав.

168 Концепция единого объекта недвижимости не только позволяет удачно описать сочетание земельного участка и построек на нем, но и вполне может быть применена для создания удобных правовых режимов в сфере поэтажной собственности. Для этого достаточно представить, что право собственности на земельный участок, застроенный зданием, разделенным на помещения, разбито на количество долей, соответствующих количеству помещений, и каждая доля предоставляет ее обладателю эксклюзивное право на использование соответствующего помещения.

 

УКАЗАТЕЛЬ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Определения судебных коллегий Верховного Суда Российской Федерации

от 30.07.2013 N 4-КГ13-24 - § 97, 119;

от 12.08.2014 N 18-КГ14-76 - § 121;

от 14.10.2014 N 18-КГ14-112 - § 143;

от 04.10.2016 N 18-КГ16-126 - § 92;

от 12.01.2016 N 18-КГ15-222 - § 72;

от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 - § 60, 71;

от 22.12.2015 N 304-ЭС15-11476 - § 13, 61;

от 10.06.2016 N 304-КГ16-761 - § 72;

от 31.03.2016 N 308-ЭС15-15218 - § 72;

от 31.03.2016 N 310-ЭС15-16638 - § 72

Вещь

- главная вещь и принадлежность - § 91, 121;

- изъятая из оборота, ограниченная в обороте - § 146 - 151;

- недвижимая (см. Недвижимость);

- сложная - § 78, 86 - 88, 90, 91, 129, 132;

- составная (см. также Составная часть вещи) - § 64, 78 - 85, 92, 124

Германский закон о наследственном праве застройки - § 31

Здание

- как самостоятельная вещь - § 16, 18 - 29, 37, 39 - 41;

- как составная часть земельного участка - § 93, 94, 96, 97, 107, 111, 112, 115, 117, 134, 140, 155 - 157, 159, 165, 166

Земельный участок - § 14, 15, 35, 36, 38, 39, 119, 125 - 127, 141, 142, 145;

- в составе имущества многоквартирного дома - § 154 - 157

см. также 3D-объект недвижимости

Государственная регистрация прав - § 12, 18, 23, 43, 45, 47, 50, 52, 53, 56, 57, 60 - 62, 75, 77, 88, 91, 96, 97, 101, 103, 104, 106 - 111, 116, 119, 120, 132, 133, 137, 138, 149, 150, 162, 165, 167

Единство судьбы прав на здание и земельный участок под зданием - § 4, 5, 29, 41, 97, 119, 124, 126, 158

Единый недвижимый комплекс - § 129 - 138, 166

Кадастр - § 7, 9, 11, 47, 48, 51, 52, 56, 76, 90, 142; сн. 30, 73, 78, 83

Многолетние насаждения - § 23, 113, 143; сн. 12, 61, 83

Недвижимость

- в силу природы - § 12, 14, 19, 27;

- в силу закона - § 12, 13;

- английский подход к понятию недвижимости - § 142; сн. 17, 79, 85;

- немецкий подход к понятию недвижимости - § 113; сн. 14, 62;

- французский подход к понятию недвижимости (см. также Французский гражданский кодекс) - § 112 - 114, 142, 151;

- штат Луизиана - сн. 61

Недра - § 7, 8, 10, 14, 140, 141, 143; сн. 79

Помещение (см. также Поэтажная собственность) - § 5, 14, 37, 81, 82, 84, 141

Поэтажная собственность

- в Российской Федерации - § 152, 153, 158 - 164;

- в других юрисдикциях - § 154 - 157

Проект Гражданского уложения Российской империи - сн. 53

Публичные вещи - § 146 - 151

Совместная собственность супругов - § 119, 120; сн. 97

Составная часть недвижимой вещи - § 5, 6, 24, 30, 31, 35, 40, 67, 73, 75, 76, 84, 85, 93, 94, 96, 97, 101, 107, 111, 112, 115, 117, 122, 134, 139, 140, 155 - 157, 159, 165, 166

Судно

- морское, речное, воздушное - § 12, 13, 51

Французский гражданский кодекс - сн. 55 - 60

 

БИБЛИОГРАФИЯ

 

На иностранных языках

 

1. Bar C. von. Why do We Need  (Land Units), and What are They? // JURIDICA INTERNATIONAL. 2014. Vol. 22. P. 3 - 15.

2. Bouly S. The Relations between the Superficies and the Ground... Back to Basics // Property Law Perspectives / Ed. by B. Akkermans, E. Ramaekers. Intersentia, 2012.

3. Cardinal J.-G.  de l'accession  // R.J.T. 1966. Vol. 1.

4. Charlton S. Putting Universal Classifications of Property into Question: Standing Timber // Property Law Perspectives II / Ed. by B. Akkermans, E. Marais, E. Ramaekers. Intersentia, 2014.

5. Colby Wm.E. The Law of Oil and Gas // California Law Review. 1942 - 1943. Vol. 31. No. 4.

6. Conaglen M. The Transfer of Immoveables in England and Wales // Transfer of Immoveable Property in Europe: From Contract to Registration / Ed. by A. Pradi.  degli Studi di Trento, 2012.

7. Cooke E. Land Law. Clarendon Press, 2006.

8. Dixon M. Principles of Land Law. 4^th ed. Cavendish, 2002.

9. European Condominium Law / Ed. by C. van der Merwe. Cambridge University Press, 2015.

10. Faure-Abbad M. La  d'un volume // Le : Dodicesime giornate di studio Roma Tre-Poitiers. Dedicate alla memoria di Jean Beauchard (Roma 13 - 14 giugno 2014) / A cura di L. Vacca. Jovene, 2014.

11. Glock S. Real Property Law. France // http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/France.PDF.

12. Lecocq P. Chaire pour le droit continental  Keio. La , son  et ses divisions //  libre de Bruxelles (ULB - Belgique). ULB, 2009.

13. Merwe C.G. van der. A Comparative Study of the Distribution of Ownership Rights in Property in an Apartment or Condominium Scheme in Common Law, Civil Law and Mixed Law Systems // Georgia Journal of International and Comparative Law. 2002. Vol. 31. No. 1.

14. Merwe C.G. van der. The Sectional Titles Act and the Wohnungseigentumsgesetz // Comparative and International Law Journal of Southern Africa. 1974. Vol. 7. No. 2.

15. Ploeger H., Velten A. van, Zevenbergen J. Real Property Law and Procedure in the European Union Report for the Netherlands // www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/TheNetherlands.PDF.

16. Public Administration in Southeast Asia: Thailand, Philippines, Malaysia, Hong Kong, and Macao / Ed. by E.M. Berman. CRC Press, 2011.

17. Resta G. Systems of Public Ownership // Comparative Property Law: Global Perspectives / Ed. by M. Graziadei, L. Smith. Edward Elgar Pub., 2016.

18. Richard D. De la  du sol en volume:  de doctorat en droit . . Paris II, 2015.

19. Rule T.A. Airspace in the Age of Drones // Boston University Law Review. 2015. Vol. 95. No. 1.

20. Sprankling J.G. Owning the Center of the Earth // UCLA Law Review. 2007 - 2008. Vol. 55. No. 5.

21. Stoter J.E. 3D Cadastre: PhD Thesis. Technische Universiteit Delft, 2004.

22. United Arab Emirates Land Ownership and Agriculture Laws: Handbook. International Business Pub., 2013.

23. Wieling H.J. Sachenrecht. 5. Aufl. Springer, 2007.

24. Yiannopoulos A.N. Of Immovables, Component Parts, Societal Expectations, and the Forehead of Zeus // Louisiana Law Review. 1999 - 2000. Vol. 60.

 

На русском языке

 

24. Алексеев С.С. Гражданский кодекс: заметки из истории подготовки проекта. Замечания о содержании Кодекса, его значении и судьбе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.

25. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5, 6; 2012. N 1.

26. Бевзенко Р.С. Не смешите мои сосны! Комментарий к Определению судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 02.06.2016 N 306-ЭС15-20155 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. N 7.

27. Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. N 4.

 

КонсультантПлюс: примечание. Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

28. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд. М., 2008.

29. Винницкий А.В. Публичная собственность. М., 2013.

30. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2016.

31. Вопросы недвижимости в Постановлении Пленума ВС РФ N 25. Стенограмма лекции А.В. Егорова // http://www.arbitr-praktika.ru/article/1881-voprosy-nedvijimosti-v-postanovlenii-plenuma-vs-rf-25-uracademy.

32. Найда А. Как применять разъяснения Пленума Верховного Суда РФ о недвижимости в Постановлении от 23.06.15 N 25 // https://zakon.ru/blog/2015/11/3/kak_primenyat_razyasneniya_plenuma_verxovnogo_suda_rf_o_nedvizhimosti_v_postanovlenii_ot_230615_25.

33. Герасин С.И. Анализ отдельных проблемных вопросов в проекте концепции развития законодательства о вещном праве // Закон. 2009. N 5.

34. Гражданское уложение. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии). Книга первая. Положения общие / Под ред. И.М. Тютрюмова; сост. А.Л. Саатчиан. М., 2007.

35. Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. СПб., 1898. Том первый. Введение и часть общая (выпуск 1).

36. Егоров А.В., Церковников М.А. Право на пространство в здании // Вестник ВАС РФ. 2010. N 2.

37. Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. N 7.

38. Калиниченко К.С. Здания и сооружения как составные части земельного участка. Сравнительный анализ по российскому и германскому праву // Закон. 2014. N 12.

39. Карадже-Искров Н.П. К вопросу о праве государства на землю. Иркутск, 1928.

40. Карадже-Искров Н.П. Публичные вещи. Иркутск, 1927. Вып. 1.

41. Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1904.

42. Тараданов Р.А. К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям и сооружениям статуса недвижимого имущества: Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. N 6.

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ В РОССИЙСКОЕ ПРАВО НЕДВИЖИМОСТИ

Р.С. БЕВЗЕНКО

 

Categorising things as 'movables' rests on a fuzzy concept, though,

for the most part, the repercussions are not especially disruptive.

If, however, one contrasts 'movables' against 'immovables'

and moulds the latter into its own legal category, the fuzziness

snowballs into a serious conceptual problem <1>

 

--------------------------------

<1> Bar C. von. Why do We Need  (Land Units), and What are They? // JURIDICA INTERNATIONAL. 2014. Vol. 22. P. 15. [Определение того, является ли вещь движимой, хотя и покоится на довольно нечеткой концепции, но в целом не вызывает особых затруднений. Однако если попытаться определить понятие недвижимости через противопоставление ее движимым вещам, выделяя первую в самостоятельную юридическую категорию, то эта нечеткость мгновенно превращается в серьезную концептуальную проблему.]

 

I. ВВЕДЕНИЕ

 

1 Понятие недвижимой вещи является ключевым для вещного права - совокупности норм, регулирующих господство над своей или чужой движимой или недвижимой вещью. Важность определения того, что есть недвижимая вещь, проявляется, например, в известном правиле о том, что движимостью признается все, что не является недвижимостью. Таким образом, выходит, что, не имея уверенности в квалификации вещи в качестве недвижимой, мы автоматически лишаемся и твердой почвы в определении того, что есть движимость и каков режим принадлежности нам тех или иных вещей.

2 Несмотря на внешне академический характер проблемы, она имеет ярко выраженное практическое значение. К примеру, практикующий юрист должен дать совет своему клиенту относительно сделки по продаже футбольного поля, право собственности продавца на которое зарегистрировано в реестре (как на самостоятельную недвижимую вещь). Можно ли здесь увидеть какие-либо риски для покупателя с точки зрения именно характеристики приобретаемого объекта? Если они существуют, то каковы они? Действительно ли имеется в данном случае недвижимая вещь? Можно ли покупателю полагаться на тот факт, что записи о правах на этот объект внесены в реестр? Ответы на эти и некоторые другие вопросы невозможно дать, не зная судебной практики по вопросу о квалификации вещи в качестве недвижимой.

3 Другая проблема, которая неизбежно возникает при первом же осмыслении того, что есть недвижимая вещь, - это вопрос о том, является ли недвижимостью здание или сооружение, которые фактически существуют (например, его только что достроили и ввели в эксплуатацию), но права собственности на которые не были зарегистрированы в реестре? Если не является, то что это с точки зрения типологии объектов гражданских прав? Движимость в виде пресловутых "сложенных вместе строительных материалов"? Или же не вещь вовсе? Или же все же недвижимое имущество?

4 Ну и, наконец, еще одна традиционная российская проблема права недвижимости, - пожалуй, главная проблема - это соблюдение принципа единства прав на земельный участок и здание (сооружение), возведенное на этом участке. Я не побоюсь такого утверждения: тысячи договоров по поводу недвижимости (в первую очередь договоров ипотеки) были признаны недействительными российскими судами вследствие нарушения этого принципа, т.е. также тысячами должно исчисляться число участников оборота, пострадавших от этой "особенности" российского права недвижимости. Поэтому для того, чтобы улучшить практику применения норм о единстве судьбы прав на земельный участок и прав на здание, крайне важно понимать, как существо "двойного" режима недвижимого имущества сказывается на правах на земельный участок под зданиями и сооружениями.

5 Поиску ответов на эти и некоторые другие вопросы я хотел бы посвятить предлагаемый вниманию читателей очерк. Сначала я предполагаю описать подходы российского права к определению недвижимой вещи (здесь я сосредоточусь на разборе норм ст. 130 ГК РФ и ее доктринальных толкованиях высшими судами), затем я разберу главное последствие российского подхода к понятию недвижимости - принцип единства судьбы прав на земельный участок и здание (сооружение) на нем. Далее я хотел бы подробно остановиться на подходе к определению недвижимости, который имеется в европейских правопорядках, и показать, как все или почти все наши местные правовые проблемы (да хотя бы застарелая проблема определения собственника здания, возведенного подрядчиком по заданию заказчика) могли бы решаться при помощи классического подхода к недвижимой вещи, предполагающего, что недвижимостью признается исключительно земельный участок, а здание (сооружение) рассматривается как его существенная составная часть (так называемая концепция "единого объекта"). Затем я докажу, что эта концепция не чужда и современному российскому праву, в которое она проникла через судебную практику (и здесь я предполагаю разобрать несколько важнейших правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу). Нельзя избежать и изучения того, как обсуждаемая проблема - типология недвижимых вещей - разрешается в проекте реформы отечественного гражданского права. И в завершение имеет смысл обратиться к проблеме поэтажной собственности и показать, как обе концепции (единого объекта и множественности объектов) могут служить целям организации юридической принадлежности помещений в зданиях.

6 Своей главной целью, которую я преследовал, принявшись за написание этого очерка, я вижу следующее: мне бы хотелось, чтобы как можно большее число российских юристов, взвесив доводы за и против моделей единого объекта и "двойного" режима объектов недвижимости, согласилось с выводом о том, что нынешнее положение вещей (т.е. господствующий в законодательстве и литературе подход, основанный на множественности видов недвижимых вещей) является не более чем паллиативом, который должен как можно скорее уйти в прошлое. Будущее - за переходом к пониманию недвижимой вещи как единого объекта (земельного участка с составными частями - зданиями, расположенными на нем). И чем быстрее юристы проникнутся этой идеей, тем быстрее уйдет в прошлое подавляющая часть проблем, препятствующих формированию нормального оборота недвижимости в России.