Договор аренды и его виды. Договор ссуды

Задача 1

Между индивидуальным предпринимателем Петровым и Савушкиным заключен договор, в соответствии с которым Савушкин передаёт Петрову бензопилу сроком на три года, а Петров обязуется безвозмездно производить заготовку дров для отопления дачи Савушкина. При этом стороны определили, что количество заготавливаемых дров не должно быть менее 2 м³ на сезон. Через два года Савушкин умер. Сын Савушкина, являющийся его наследником, обратился к Петрову с требованием вернуть бензопилу, а также уплатить 350 руб. за пользование ею. Свои требования наследник основывал, во-первых, на том, что со смертью отца, все его договоренности прекращаются, а, во-вторых, последний год Петров никаких дров не привозил и не передавал. Петров отказался вернуть бензопилу, поскольку считал, что нет оснований для расторжения договора. Что касается дров, то он, действительно, их не заготавливал, поскольку в этот период Савушкин болел и дачей не пользовался.

Какой договор заключен сторонами? Разрешите спор, опираясь на действующие правовые нормы.

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 554 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В данном случае получатель ренты Савушкин передал плательщику ренты Петрову в собственность бензопилу, однако передал ее безвозмездно, т.е. здесь не может идти речь о договоре аренды. В свою очередь, Петров обязался по договору обеспечивать Савушкина дровами. Согласно п. 1 ст. 556 ГК имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 310) либо застраховать в пользу получателя ренты ответственность по договору (статья 824) за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. В соответствии с п. 3 настоящей статьи при невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. Таким образом, сын Савушкина, являясь получателем ренты, вправе расторгнуть договор. Петров, в свою очередь, обязан выполнить действия, указанные в условии задачи.

 

Задача 2

Государственное учреждение «Научно-исследовательский институт «Гражданпроект»» сдало в аренду коммерческой организации отдельно стоящее здание сроком на два года без права выкупа. Узнав об этом в момент, когда соответствующий договор был представлен на регистрацию, Комитет по управлению государственным имуществом потребовал, чтобы НИИ немедленно расторг договор, поскольку, по мнению комитета, только он вправе сдавать в аренду имущество, являющееся государственной собственностью. В свою очередь, регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию договора. НИИ отказался расторгнуть договор и обратился за консультацией к частнопрактикующему юристу, который посоветовал обжаловать действия регистрирующего органа в

суд.

Дайте юридическую консультацию

Ответ: в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место. Согласно п. 1 ст. 623 ГК по договору аренды капитального строения (здания, сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью разрешается использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно п. 2 настоящей статьи в случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду капитальное строение (здание, сооружение), арендатору может предоставляться право аренды на земельный участок, предоставленный для обслуживания этого капитального строения (здания, сооружения). В силу п. 3 настоящей статьи Аренда капитального строения (здания, сооружения), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.

Согласно ч. 3 ст. 47 Кодекса Республики Беларусь о земле передача прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), запрещается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, до получения их арендаторами документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения), за исключением передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями.

Согласно ч. 5 ст. 28 Кодекса Республики Беларусь о земле Минский городской, городские городов областного, районного подчинения) исполнительных комитетов в области использования и охраны земель принимают решения о приобретении в государственную собственность расположенных в границах г. Минска, городов областного, районного подчинения и находящихся в частной собственности земельных участков при отчуждении данных земельных участков гражданами, негосударственными юридическими лицами Республики Беларусь.

Таким образом, НИИ «Гражданпроект» должен расторгнуть данный договор.

Задача 3

ОАО «Птицефабрика» передало в пользование фермеру Петрову два нежилых помещения в здании дирекции, однако договор аренды сроком на девять месяцев был подписан только через шесть месяцев после фактической передачи помещений. Ссылаясь на то, что договорные отношения между птицефабрикой и фермером возникли только со дня подписания договора, фермер начал платить за аренду помещений лишь с момента подписания договора, а за предыдущие шесть месяцев платить отказался.

При рассмотрении спора о взыскании арендной платы в экономическом суде фермер заявил, что арендная плата в заключенном договоре была установлена с учетом того, что он не будет платить за первые шесть месяцев аренды. В свою очередь птицефабрика предоставила документы, подтверждающие использование фермером помещений в течение спорных шести месяцев (договор на охрану имущества, находившегося в указанных помещениях, заключенный фермером с предприятием охраны).

Урегулируйте спорное правоотношение

 

Ответ: Поскольку договор аренды капитального строения (здания, сооружения) не был подписан, то в силу ст. 622 ГК Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 404).

Несоблюдение формы договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места влечет его недействительность. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 625 ГК договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 394 настоящего Кодекса, не применяются.

Кроме того, согласно п. 20 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества в силу положений статей 309, 577, 582, 585, 593, 626 ГК.
согласно ч. 1 ст. 626 ГК: передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Отсюда следует, что заключенный договор будет действовать в том числе и в течение предыдущих шести месяцев. Значит фермер Петров должен оплатить аренду.

Договор подряда. Общие положения

Задача 1

Гражданин Иванов заключил с АО «Авторем» договор на сервисное обслуживание личного автомобиля сроком на один год. Оплата должна была производиться исходя из определенных в договоре почасовой ставки, установленной производителем автомобиля трудоемкости конкретной работы и предлагавшегося к договору прейскуранта материалов и запчастей, где цены были указаны в рублях в твердой сумме. Материалы для выполнения ремонтных работ должна была предоставлять АО. В сентябре Иванов обратился к обществу с жалобами на неполадки в автомобиле. Была проведена диагностика и по заключению мастерской для ремонта автомобиля нужны были запчасти, которых не было в наличии. Иванов самостоятельно закупил и передал АО требуемые запчасти. Мастерская произвела ремонт и известила Иванова, что он может забрать свой автомобиль 18 числа. Иванов явился за автомобилем 20 числа оказалось, что в автомобиле повреждено крыло, разбита фара и он находится не на ходу. Администратор пояснил, что представленные Ивановым запчасти были с дефектами, поэтому, когда мастер проводил тест-драйв отремонтированного автомобиля 18 числа, автомобиль потерял управление и врезался в столб.

АО потребовало оплатить работу. Иванов отказался и заявил встречные требования: 1) возместить стоимость восстановления поврежденного автомобиля; 2) стоимость запчастей; 3) возвратить уплаченную по договору сумму и расторгнуть договор. А кроме того, по его мнению, сумма ремонта была завышена по сравнению с договорной.

АО возражало, т.к. считало, что имело право пересмотреть стоимость работ в связи с инфляцией, кроме того, заказчик просрочил приемку автомобиля и, поэтому, несет все риски, в том числе и повреждения результата работы.

Урегулируйте спор.

Вправе ли АО требовать изменения цены договора в связи с инфляцией?

Ответ: По условию задачи АО (подрядчик) произвело ремонт и известило Иванова, что он может забрать автомобиль 18 сентября, однако Иванов явился за ним 20 сентября, из чего мы делаем вывод, что он просрочил приемку результата работы. В таком случае, согласно п. 2 ст. 659 ГК при просрочке результата работы, риски, предусмотренные п. 1 настоящей статьи, несет сторона, допустившая просрочку, т.е. Иванов.

По условию задачи, автомобиль после ремонта был не на ходу, т.к. представленные Ивановым запчасти были с дефектами, поэтому, когда мастер проводил тест-драйв отремонтированного автомобиля 18 числа, автомобиль потерял управление и врезался в столб. Следовательно, в соответствии с п. 2 ст. 667 ГК если результат работы не был достигнут либо достигнутый результат оказался с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре подряда использования, а при отсутствии в договоре условия использования – непригодным для обычного использования по причинам, вызванным недостатками предоставленного заказчиком материала, подрядчик имеет право потребовать оплаты выполненной им работы. Значит в данном случае Иванов должен оплатить работу АО по ремонту автомобиля. Поскольку подрядчик не мог предвидеть повреждение автомобиля в связи с недостатками предоставленного заказчиком материала, то в силу п. 6 ст. 663 ГК при существенном возрастании после заключения договора стоимости материалов и оборудования, которые должны быть предоставлены подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены (сметы), а при отказе заказчика выполнить его требование – расторжения договора в соответствии со ст. 421 настоящего Кодекса. Таким образом АО имеет право на изменение цены договора в связи с инфляцией.

Задача 2

Артюхова сдала в химчистку дубленку. Через неделю получив вещь обратно, она обнаружила, что цвет дубленки стал тусклым, а кроме того, она стала жесткой. Приемщица сказала, что дубленка была низкого качества и такие вещи всегда после химчистки теряют свои свойства. На обороте квитанции было написано от руки, что химчистка несет ответственность за качество работы в трехкратном размере стоимости работ. Приёмщица разъяснила, что после рассмотрения претензии Артюхова может рассчитывать только на 600 руб. компенсации. Артюхова с этим не согласилась, поскольку считала, что химчистка должна оплатить стоимость дубленки – 1 200 руб. и возвратить стоимость химчистки – 200 руб.

Разрешите спорное отношение.

Ответ: Согласно п. 34 Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 14.12.2004 № 1590 «Об утверждении Правил бытового обслуживания потребителей» при предъявлении потребителем требований, связанных с недостатками оказанной бытовой услуги, исполнитель должен провести проверку качества оказанной бытовой услуги, если это возможно по характеру такой услуги.

При возникновении спора между потребителем и исполнителем о наличии недостатков оказанной бытовой услуги и причинах их возникновения исполнитель должен провести экспертизу оказанной бытовой услуги, если это возможно по характеру такой услуги, за свой счет в порядке, установленном законодательством. О месте и времени проведения экспертизы потребитель должен быть извещен в письменной форме. Потребитель вправе участвовать в проверке качества и проведении экспертизы оказанной бытовой услуги лично или через своего представителя.

Потребитель вправе оспорить заключение экспертизы оказанной бытовой услуги в судебном порядке.

Если в результате проведения экспертизы будет установлено отсутствие нарушений со стороны исполнителя или причинной связи между действиями исполнителя и обнаруженными недостатками, потребитель обязан возместить исполнителю расходы на проведение экспертизы.

Согласно п. 8 ст. 31 Закона «О защите прав потребителей» исполнитель (в данном случае организация, проводившая химчистку) отвечает за недостатки выполненной работы (оказанной услуги), на результат которой установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до ее принятия или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, Артюхова должна сначала доказать, что недостатки были причинены после проведения химчистки.

 

Задача 3

УП «Лотос», специализирующийся на изготовлении деревянных конструкций (Подрядчик) и гражданин Зинин (Заказчик) заключили договор, в силу которого подрядчик обязался изготовить и установить на дачном участке заказчика деревянную баню. Цена договора составила 12 000 рублей, конечный срок – 30 июня. После получения 30 % аванса подрядчик приступил к выполнению работ, которые были закончены к 29 июня. Директор предприятия позвонил заказчику и уведомил о готовности объекта к сдаче. В ночь с 29 на 30 июня разразилась гроза и от удара молнии баня сгорела. Приехавший 30 июня заказчик обнаружил лишь кирпичный фундамент. Председатель УП «Лотос» заявил, что поскольку работа все же была выполнена, то расчет должен быть произведен полностью, Зинин ответил отказом и потребовал возврата уплаченной суммы аванса и возмещения убытков, образовавшихся в результате гибели многолетних насаждений от горевшей бани.

Урегулируйте спорное отношение

Ответ: В данном случае, мы имеем дело с договором строительного подряда. Согласно п. 1 ст. 696 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену. Тогда в соответствии с п. 1 ст. 697 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда до приемки этого объекта заказчиком, несет подрядчик. В этой связи УП «Лотос» должен вернуть Зинину уплаченную сумму аванса и возместить убытки.