Генпроектировщиком и генподрядчиком

 

Генпроектировщик  договор  Заказчик (инвестор) договор      Генподрядчик.       

                              

                                       

Обоснование инвестиций в Строительство объекта	Финансирование проектных и строительных работ	Обеспечение стройки материально - техническими ресурсами
Составление задания на проектирование и подготовка исходной информации	Составление задания на проектирование и сбор исходных данных	Выполнение общестроительных работ
Координация работы субподрядных проектно-изыскательских организаций	Согласование и утверждение проектов	Координация работы субподрядных строительно-монтажных организаций
Разработка проекта (части проекта)	Технический надзор за строительством	Испытание инженерных систем
Защита проекта в согласовывающих и утверждающих инстанциях	Приёмка завершённых объектов	Сдача заказчику завершённых объектов
Авторский надзор за ходом строительства или авторское руководство
Участие в приёмке возведённых объектов

 

                                  Организация подрядных торгов

   За рубежом и в последнее время у нас  заключению строительного контракта часто предшествуют торги (тендеры), где происходит выбор одного из нескольких подрядчиков, изъявивших желание участвовать в торге на получение строительного заказа. Каждый подрядчик перед началом торга получает обобщенные предложения заказчика, в которых указаны его исходные предложения по стоимости контракта, предельной продолжительности строительства, а также о технических и организационных требованиях при выполнении работ.

   Каждая фирма, принимающая участие в торге, предлагает свой вариант стоимости и сроков строительства. Эти предложения, оформленные по единому стандарту, разработанному тендерным комитетом, держатся заказчиком в секрете до официального открытия торга. В назначенный день и час в присутствии представителей всех участников конверты вскрываются и победитель торга выявляется по наиболее приемлемым для заказчика стоимости и срокам строительства. Но выбор в большей степени предопределяет и такой фактор, как репутация фирмы по результатам выполнения предыдущих заказов. Вот почему в практике торгов фирма с хорошей репутацией побеждает своих конкурентов, предлагающих даже более выгодные условия. Если торг окончился безрезультатно, заказчик проводит новые переговоры с теми же или другими фирмами, в ходе которых и будет согласована цена и сроки. Принципиальная схема организации торгов (тендеров) показана на рис.   

Основное производство – непосредственное выполнение строительно-монтажных работ при возведении здания. Затраты на такие работы называются прямыми.

Вспомогательное производство – обустройство площадки, возведение временных зданий и сооружений, прокладка временных коммуникаций для нужд строительства и др.

Управление – выполнение различных функций управления внутри фирмы + координация внешних связей с заказчиками, поставщиками строительных материалов и машин, банками и др.

Определение  стоимости строительства:

 

1. Калькуляция стоимости на единицу объема работ (на 1м3, 1м², заполнение одного оконного проема и т.д.) Так составляются единичные расценки, обобщенные в сборниках ГЭСН,ФЕР,ТЕР.

2. Локальные сметы на общестроительные, сантехнические или электротехнические работы внутри здания.

3. Объектная смета на возведение всего здания по наружному контуру (сумма локальных смет).

4. Сводная смета, включающая все затраты на строительство объекта (объектная смета + стоимость всех наружных коммуникаций, благоустройства и т.д.).

 

Планируемая стоимость всех видов затрат на производство товара образует его плановую себестоимость, которая включает:

- стоимость материальных ресурсов (материалы, машины, энергия, инструмент, спецодежда и др.);

- фонд оплаты труда;

- амортизационные отчисления (для возмещения стоимости основных фондов);

- отчисления на социальные нужды;

- прочие расходы

Контрактная цена = планируемые затраты + фиксированная прибыль (7 – 15%). Прибыль увеличивается, если фактические затраты по окончании строительства оказались меньше планируемых, и наоборот.

1. Материально-технические ресурсы.

Потребность в каждом виде строительных материалов= Объём работ (м2, м3...) • расход данного материала на единицу объёма работ (кг, м2, м3...)

Потребность в строительных машинах и механизмах определяется: а) по виду машин – путём подбора соответствующих машин с учётом характера выполняемых работ и условий строительства; б) по продолжительности использования -в соответствии с календарным планом строительства.

2. Трудовые ресурсы. Численность и специализация рабочих и инженерно-технических работников на стройке определяется по календарному плану с учетом вида и интенсивности выполняемых работ.

                         

                  Организационно-техническая подготовка к строительству

                 Организационно-технологическое проектирование                                                                         

 

     Технологическая часть проекта определяет порядок выполнения соответствующей функции, ради которой и возводится объект, например, производства продукции, обучения, лечения, отдыха и др.

     Архитектурно-строительная часть проекта (АС) показывает “ что строить ”, организационно-технологическая (ПОС) - “ как строить ”, т. е. порядок и способы выполнения всего комплекса строительных работ от подготовки площадки до сдачи объекта в эксплуатацию.

КП – организация строительства во времени с отражением технологической последовательности работ, сроков их выполнения и необходимых для этого трудовых, материальных и технических ресурсов;

СГП – организация строительства в пространстве, на строительной площадке

1. Календарный план строительства (КП) включает:

1.1. График строительства объекта (в линейной или сетевой форме);

1.2. График изменения численности рабочих бригад;

1.3. График использования строительных машин;

1.4. График поставки и расхода строительных материалов.

2. Строительный генеральный план (СГП) отражает:

2.1. Основные и вспомогательные объекты строительства;

2.2. Трассы постоянных дорог и инженерных сетей;

2.3. Пути движения основных строительных машин с указанием монтажных зон;

2.4. Склады строительных материалов и конструкций;

2.5. Временные административные, бытовые и производственные здания и пути подхода и подъезда к ним;

2.6. Трассы временных внутриплощадочных дорог;

2.7. Временные сети водоснабжения с указанием гидрантов и электроснабжения с указанием временных ТП, распределительных шкафов и прожекторных мачт.

3. Пояснительная записка содержит:

3.1. Обоснование методов производства строительных и монтажных работ;

3.2. Методы контроля за качеством строительства;

3.3. Условия сохранения окружающей природной среды;

3.4. Расчёты потребности:

· В строительных машинах и механизмах;

· В транспортных средствах и складском хозяйстве;

· В рабочих и ИТР;

· В воде, электроэнергии и т. д.;

· Во временных зданиях и сооружениях.

*) Проектировщики согласовывают СГП в отделе районного архитектора, а также с заказчиком, строителями, санэпидстанцией, пожарным надзором, службой безопасности движения и эксплуатационными службами (водо-, энерго-, газоснабжения).

Исходные материалы для разработки ПОС:

1) Генплан застройки с горизонталями, дорогами и действующими инженерными коммуникациями;

2)  Объёмно - конструктивные решения проектируемого здания;

3)  Сметная документация с перечислением всех строительных работ и необходимых для этого финансовых, трудовых и материальных ресурсов;

4) Источники снабжения объекта строительными материалами, машинами и др.;

5) Нормы на разработку организационно-технологической документации.

Строительные организации, получив от заказчика строительный проект, в развитие его организационно-технологической части – ПОС, разрабатывают проект производства работ (ППР). В нём детализируется технология и способы эффективного и безопасного выполнения строительных работ. На отдельные виды работ (монтажные, каменные, штукатурные и др.) составляются технологические карты.

              Совмещение проектных и строительных работ

     Практика показывает, что существует определенный объем незаконченного строительного проекта, получив который, строители уже могут начинать работы на площадке, а именно: вертикальную планировку, уплотнение грунта, вытрамбовывание площадки, прокладку инженерных сетей, отрывку котлованов, забивку свай и др.

     Для каждого конкретного объекта устанавливается свой набор информации, необходимой и достаточной для начала выполнения строительных работ. Таким образом, окончательная разработка всего проекта может быть совмещена (естественно, с определенным опережением) со строительным производством.

Главная цель такого совмещения – сокращение всего проектно-строительного цикла.

Условия совмещения

1. Главное ответственное лицо – проектно - строительная фирма (ПСФ) с высокой деловой репутацией.

2. Проектно-строительный контракт заключается на фактическую стоимость проектных и строительных работ + гарантированная прибыль.

3. Основной метод планирования и управления – метод критического пути, дающий наилучшую возможность контроля во времени.