Лекционные материалы по курсу

ЛЕКЦИОННЫЕ МАТЕРИАЛЫ ПО КУРСУ

Тема 1. Разработка муниципальных программ и

Проектов социально-экономического развития ВМО.

1. Основные принципы, функции и задачи планирования и прогнозирования социально-экономического развития территорий Российской Федерации.

2. Формирование целевых показателей социально-экономического развития территорий.

3. Создание концепции программы.

4. Сценарии пространственного развития.

Виды государственных программ.

Территориальное планирование — планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Документы территориального планирования подразделяются на:

1. Документы территориального планирования РФ;

2. Документы территориального планирования субъектов РФ;

3. Документы территориального планирования муниципальных образований:

4. Схемы территориального планирования муниципальных районов;

5. Генеральные планы населенных пунктов;

6. Генеральные планы городских округов.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации все субъекты Федерации должны иметь специальные схемы территориального планирования (СТП), главное назначение которых заключается в определении направлений использования всех территорий региона на ближайшие 10-15 лет. Схема определяет размещение объектов экономики, жилой застройки, транспортных коммуникаций, лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, водных объектов, охраняемых территорий. СТП включает в себя как текстовые, так и картографические материалы, на которых указываются границы всех муниципальных образований, расположение земель различных категорий, выделяются территории для предстоящего строительства объектов различного назначения.

Только при условии ведения мониторинга СТП региона может быть действенным инструментом региональной политики в сфере территориального планирования.

«Управление муниципальными программами и проектами».

Организация выполнения программы.

Системная модель управления программой.

Специфика процесса управления программами развития территорий.

Управление изменениями.

Политико–правовой основой регионализации государственно правового управления является Конституция РФ, а также законы, определяющие разграничение полномочий между центральным и региональными государственными властями и местным самоуправлением, бюджетно-налоговое регулирование, механизмы регионального стимулирования и т.д.

К принципам регионального управления относятся:

– принцип плановости развития;

– принцип межбюджетной сбалансированности;

– учет растущей потребности населения региона;

– учет объективных интересов субъектов регионального хозяйствования;

– формирование условий устойчивого развития и оптимизации хозяйственной деятельности региона;

– стимулирование активизации и повышение эффективности инновационной деятельности региона;

– развитие конкурентной среды и выработка адаптационных структур экономики, механизмов при учете внутренних и внешних факторов;

– гармонизация интересов региона и национальной экономики.

Данные принципы ставят следующие задачи регионального развития:

– рациональное использование природных ресурсов;

– создание условий производства товаров и услуг, соответствующих современным требованиям потребителей;

– развитие инфраструктуры и благоприятного экономического климата для устойчивого роста инвестиций в регионе;

– формирование и развитие региональных рынков;

– развитие межрегиональных и внешнеэкономических связей в интересах государства и региона;

– создание условий для развития малого и среднего бизнеса;

– совершенствование экономических и институциональных механизмов повышения благосостояния населения,

– повышение эффективности субъектов хозяйствования,

– сохранение экологического баланса в регионе.

В качестве основных целей государственной региональной политики в современных условиях выделяется реализация следующих мер: поддержание сбалансированности региональной бюджетной системы для безусловного исполнения социальных обязательств перед гражданами; содействие занятости населения, сохранение и создание рабочих мест.

Тема 2

Стратегическое планирование: цели, задачи,

Принципы и участники

Стратегическое планирование регионального развития – это деятельность участников стратегического планирования по определению направлений, целей и приоритетов социально–экономического развития региона (целеполагание), по разработке научно обоснованных представлений о рисках развития, направлениях, результатах и показателях социально–экономического развития региона (прогнозирование), реализации планов деятельности (планирование), разработки и реализации государственных программ (программирование), направленная на достижение приоритетов социально–экономического развития региона.

Таким образом, процесс стратегического планирования включает в себя ряд процедур, представленных на рисунке 2.

 

 

Рисунок 2 – Процедуры стратегического планирования

 

Основной целью социально–экономического развития региона является состояние экономики, социальной сферы, которое определяется участниками стратегического планирования в качестве ориентира своей деятельности и характеризуется количественными и (или) качественными показателями.

Участниками стратегического планирования региона являются:

1) законодательный орган государственной власти региона;

2) руководитель высшего исполнительного органа государственной власти региона;

3) высший исполнительный орган государственной власти региона;

4) исполнительные органы государственной власти региона;

5) контрольно–счетный орган регион;

6) иные органы и организации в случаях, предусмотренных федеральными и региональными нормативными правовыми актами.

Организация и функционирование системы стратегического планирования развития региона основываются на следующих принципах.

1. Единство и целостность.

2. Разграниченность полномочий.

3. Преемственность и непрерывность.

4. Сбалансированность системы стратегического.

5. Результативность и эффективность стратегического планирования.

6. Ответственность участников стратегического планирования.

7. Прозрачность (открытость) стратегического планирования.

8. Реалистичность.

9. Ресурсная обеспеченность.

10. Измеряемость целей.

Управление отраслями экономики на разных уровнях (регион, город) составляет прерогативу функционального управления регионом.

Представление региона в качестве взаимосвязанныхмакроподсистем позволяет спроектировать новую систему управления, а также осуществлять системный анализ региона в зависимости от масштаба управления, производственного потенциала, состава населения и рыночной инфраструктуры. Основой регионального планирования служит обоснованное формирование целей и критериев.

Стратегия развития региона должна базироваться па теории программно–целевого управления и предусматривать постановку стратегических (глобальных) и тактических (локальных) целей, а также критериев их достижения – количественных показателей, определяющих меру или состав оценки достижения цели по сравнению с другими возможными вариантами (альтернативами) развития региона.

Стратегическая (глобальная) цель определяет будущее качественное состояние системы на длительную перспективу, к достижению которого стремится общество.

Тактические (локальные) цели определяют будущее состояние отдельных подсистем, имеют качественное измерение, но время их достижения ограничено текущим периодом, как правило, до одного года.

На первом этапе определяется перечень глобальных проблем, разбитых по шести макроподсистемам региона, внутри которых выделены локальные проблемы (комплексы задач).

На втором этапе проводится экспертная оценка глобальных проблем (подсистем) и локальных проблем (комплексов задач) региона с привлечением высококвалифицированных экспертов: руководителей департаментов администрации; депутатов законодательных органов, руководителей муниципальных предприятий и организаций; крупных ученых–консультантов.

Концептуальной основой выявления и ранжирования проблем социально–экономического развития могут быть следующие этапы исследования:

1. В результате диагностического анализа показателей региона формируется перечень глобальных проблем социально–экономического развития.

Анализ показателей региона включает анализ внешней и внутренней среды региона.

Научное изучение внешней среды (макросреды) осуществляется на основе комплексного социального, технического, экономического и политического анализа (от сокр. англ. STEP).и значимых факторов внутренней среды (SWOT–анализ).

2. По каждой глобальной проблеме разрабатывается анкета, включающая перечень локальных проблем развития, ранжирование которых позволяет выделить приоритеты социально–экономического развития.

3. Подготавливается экономико–статистический материал, раскрывающий динамику показателей региона.

4. Формируется группа квалифицированных экспертов, способная провести ранжирование глобальных и локальных проблем развития региона. В нее включаются руководители департаментов региона, крупных предприятий и организаций и ученые–консультанты, ответственные за разделы проекта.

5. Экспертная группа анализирует показатели региона и методом экспертных оценок проводит ранжирование социально–экономических проблем региона.

6. Методом ранговой корреляции проводится обработка экспертных оценок и даются ранги важности и средние баллы глобальных проблем.

7. Результаты ранжирования проблем используются для проведения «Аукциона стратегических идей управления», позволяющего сформулировать альтернативные идеи и определить пути решения глобальных и локальных проблем развития региона.

 

 

Для реализации инновационно- и социально-ориентированного сценария регионального развития, экономического потенциала регионов, опирающегося на зоны опережающего экономического роста, принципиально важно решить следующие задачи.

1. Развитие федеральной транспортной, энергетической, телекоммуникационной и иной производственной и социальной инфраструктуры с учетом пространственной организации зон опережающего экономического роста.

Процесс направления бюджетных капитальных инвестиций в объекты федеральной инфраструктуры должен стать ориентированным на достижение целей и решение задач по развитию, как отдельных отраслей, так и регионов. Поэтому в процессе стратегического планирования при разработке долгосрочных программных документов развития отраслей экономики и социальной сферы, схем территориального планирования Российской Федерации, долгосрочных (федеральных) целевых программ необходима их взаимная увязка в территориальном разрезе с учетом определенных настоящей Концепцией перспективных направлений развития регионов.

Долгосрочные (федеральные) целевые программы должны содержать четкую последовательность выполнения взаимно увязанных в пространстве и во времени мероприятий, направленных на реализацию соответствующих долгосрочных программных документов развития отраслей экономики и социальной сферы, с указанием сроков и объемов финансирования применительно к конкретным объектам.

Федеральные целевые программы должны задавать ориентиры для региональных и муниципальных целевых программ социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а в совокупности они призваны сформировать благоприятную среду для реализации инвестиционных проектов и программ бизнеса.

2. Применение особых режимов тарифного, финансово-кредитного, налогового (в исключительных случаях – таможенного) регулирования для особо депрессивных или геополитически значимых территорий.

В отношении особо депрессивных (в частности, Сахалинская и Магаданская области, Камчатский край, Чукотский автономный округ) или геополитически значимых (в частности, Калининградская область) территорий требуется установление системы особых налоговых, таможенных, тарифных, кредитно-финансовых и иных преференций (в том числе путем создания особых экономических зон), формирующих благоприятные условия для направления частных инвестиций в развитие приоритетных экономических специализаций и сохранения традиционно сложившегося социального профиля территорий.

3. Повышение эффективности деятельности органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Предоставление средств федерального бюджета на оказание финансовой поддержки бюджетам субъектам Российской Федерации (субсидий) должно осуществляться на единых, прозрачных условиях соблюдения рекомендуемых стандартов реализации софинансируемых полномочий. Распределение субсидий должно осуществляться между отраслями экономики и секторами социальной сферы с учетом приоритетов, определяемых исходя из настоящей Концепции, а между субъектами Российской Федерации – по единой методике исходя из уровня бюджетной обеспеченности, обеспеченности объектами социальной и производственной инфраструктуры и на условиях реализации преобразований, предусмотренных долгосрочными программными документами развития отраслей экономики и социальной сферы.

Необходимо создание стимулов для региональных и местных властей к эффективному осуществлению полномочий и использованию финансовых ресурсов, максимальной реализации экономического потенциала территорий (оценка эффективности деятельности региональных и местных властей по конечному результату, поощрение отказа регионов и муниципалитетов от финансовой помощи через дифференциацию уровня их самостоятельности и мер контроля).

Одновременно должен быть установлен жесткий контроль за целевым расходованием бюджетных субсидий, основанный на оценке результата – достижения установленных показателей обеспеченности населения соответствующими услугами и экономического роста. Неисполнение обязательств региональных властей должно влечь применение мер ответственности, предусмотренных бюджетным законодательством Российской Федерации, а также прекращение субсидирования из средств федерального бюджета расходных обязательств субъектов Российской Федерации на срок до изменения их руководителей.

Необходимо также расширить круг делегированных полномочий, передав на региональный уровень осуществление всех исполнительно-распорядительных полномочий Российской Федерации, непосредственно не связанных с вопросами обороны, безопасности, охраны правопорядка, национальными интересами и специальными режимами, с тем, чтобы нарастить возможности и повысить ответственность региональных органов власти за комплексное развитие территорий.

Одновременно должны быть установлены регламенты и критерии эффективности исполнения переданных полномочий, организован контроль за их исполнением, предусмотрены меры ответственности за ненадлежащее исполнение полномочий, включая политическую ответственность руководителей субъектов Российской Федерации.

4. Рост территориальной мобильности населения и преодоление депопуляции.

Реализация этой задачи требует, в первую очередь, содействия добровольному переселению соотечественников, проживающих в странах ближнего зарубежья и иностранной рабочей силы в регионы с прогнозируемой потребностью в трудовых ресурсов, а также создания экономических условий для миграции трудовых ресурсов из перенаселенных регионов страны в регионы с дефицитом рабочей силы.

Вопрос 8. Залог имущества

Залог – один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности. Кредитор, предоставивший долг, имеет право в случае невозврата долга получить удовлетворение, компенсацию за счет заложенного имущества. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество либо право на него. Предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства.

Залоговое обязательство – документ, выдаваемый заемщиком кредитору в подтверждение его права в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного имущества.

Залоговое право – преимущественное право кредитора, залогодержателя, на удовлетворение своих претензий за счет продажи, изъятия заложенного имущества в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом.

Аксессуары неотделимые – предметы длительного пользования, физически связанные с объектом недвижимого имущества, ставшего предметом залоговой сделки.

Залогодержатель – кредитор, обладатель залогового права на имущество, предоставленное ему залогодателем

Единых требований кредитных учреждений к оценке того или иного вида имущества в настоящее время не сформировано. Однако практический опыт составления и защиты отчетов показывает, что распределить банки по уровню их требований к оценке все-таки возможно:

· крупнейшие банки, для которых порядок работы строго определен: они проводят процедуру аккредитации оценщиков и имеют четкие требования к оценке в виде технического задания;

· крупные и средние банки, для которых процесс определен недостаточно четко: аккредитация практикуется, но не является правилом, технического задания на оценку не составляется;

· небольшие банки, для которых вопрос взаимодействия с оценщиком не важен: для обеспечения сделки достаточно наличия отчета, подготовленного заемщиком самостоятельно, без вмешательства со стороны кредитора.

Важным методом снижения возможных рисков является процедура аккредитации оценщиков при банке. Она позволяет привлекать к работе только «проверенные» фирмы, выполняющие его требования. Однако это резко ограничивает круг экспертных компаний. А поскольку оценщик вправе, если иное не указано в условиях контракта, самостоятельно делать допущения и предположения, то влияние его субъективного мнения на величину результата нельзя недооценивать. Учитывая эту особенность, в случае обращения в банк, чтобы не потерять время и деньги, необходимо убедиться в наличии аккредитованных специалистов. Если они отсутствуют, то предварительно согласовать с кредитором будущего оценщика, выбранного собственником залогового имущества.

Виды имущества, принимаемые банком в качестве залогового обеспечения

Наиболее привлекательные виды имущества, принимаемые банком в качестве залогового обеспечения:

· объекты коммерческой и жилой недвижимости в крупном областном или районном городе;

· полноценные комплексы имущества (недвижимость, машины и оборудование);

· производственные линии, технологические комплексы;

· отдельные позиции машин, оборудования;

· бизнес (акции, доли участия);

· оборотные активы компании;

· отдельные нематериальные активы (права на реализацию проекта, патенты и т. п.).

Требования кредиторов к качеству оценки отдельных видов имущества зависят исключительно от привлекательности объектов залога и могут изменяться в каждом конкретном случае. Тем более каждый банк, в зависимости от своего стиля работы, предъявляет индивидуальные требования.

 

Вопрос 9. Банкротство

Банкротство (от итал. banco – скамья и rotto – сломанный) – неспособность должника платить по своим обязательствам, вернуть долги в связи с отсутствием у него денежных средств для оплаты. Банкротство фирм возникает чаще всего в связи с тем, что в течение длительного времени их расходы превышают доходы при отсутствии источника покрытия убытков. Официально, формально предприятие становится банкротом после решения суда о его несостоятельности как должника и неспособности расплатиться с кредиторами. Если с заявлением в суд о своей несостоятельности обращается сам должник, то банкротство считается добровольным. Иногда фирмы идут на такой шаг при фиктивном банкротстве, чтобы утаить долговые деньги и оставить их у себя. Если с заявлением в суд обращаются кредиторы, которым не возвращен долг, то банкротство называют принудительным. По решению суда несостоятельное предприятие может быть реорганизовано, то есть ему дается срок для выхода из состояния банкротства, погашения долгов, а иногда оказывается помощь в этом. Но возможна и ликвидация предприятия с продажей имущества для компенсации задолженности.

Банкротство– в законодательстве РФ синоним несостоятельности. В праве зарубежных стран термин "Б." имеет и узкое, строго специальное значение, описывающее частный случай несостоятельности, когда неплатежеспособный должник совершает уголовно-наказуемые деяния, наносящие ущерб кредиторам.

Банкротство (финансовая несостоятельность) – это неспособность должника (организации) удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам в полном объеме.

Банкротство, как процедура, предполагает осуществление ряда мероприятий, направленных на удовлетворение требований кредиторов. Как правило, кредитор обращается к возбуждению процедуры банкротства после безуспешных попыток возврата задолженности в процессе исполнительного производства.

Проведение процедуры банкротства возлагается арбитражным судом на арбитражного управляющего.

Возбуждение процедуры банкротства возможно не только со стороны кредитора, но и со стороны должника, имеющего значительную задолженность перед кредиторами. В этом случае банкротство (как процедура) может носить защитный характер, направленный на сохранение активов и жизнедеятельности предприятия.

Признание должника несостоятельным (банкротом) является на настоящий момент единственным законным способом прекращения (погашения) всех долгов организации, которая не может удовлетворить требования кредиторов (неплатежеспособность предприятия). Процедура банкротства является абсолютно легальной, т.е. законной процедурой, которая направлена на цивилизованное решение вопросов выхода из бизнеса структуры, оказавшейся неспособной эффективно осуществлять предпринимательскую деятельность, в том числе отвечать по своим долгам.

Особое место в делах о несостоятельности занимают вопросы банкротства банков и иных кредитных учреждений, поскольку состав кредиторов указанных учреждений, как правило, носит массовый характер (вкладчики – физические лица и юридические лица; банки – по предоставляемым ранее банку-банкроту кредитам и займам; налоговые органы – по вопросам уплаты налогов и иных обязательных платежей; сотрудники банка – по вопросам выплаты заработной платы и компенсации вреда и т.д., и т.п.), поэтому вопросы несостоятельности банков обладают известной сложностью.

Для возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) кредитор должен иметь на руках вступившее в законную силу и неисполненное в рамках исполнительного производства решение суда, устанавливающее право кредитора к должнику. Под исполнительным производством понимается принудительное взыскание долга с должника через службу судебных приставов.

Законодательством различаются следующие стадии банкротства: наблюдение, финансовое оздоровление (или санация предприятия), внешнее управление и конкурсное производство. На любой из указанных стадий, вплоть до принятия судом решения о признании должника банкротом и исключении записи об организации-должнике из реестра юридических лиц может быть заключено мировое соглашение. Условия мирового соглашения могут быть совершенно различными, исходя из того компромисса, который достигли заинтересованные лица: это может быть и рассрочка/отсрочка погашения долгов, и частичное прощение долга, и новация долгового обязательства в иное обязательство.

Решение о признании должника банкротом принимается только судом на основании отчетов арбитражного (конкурсного) управляющего и решений собраний кредиторов.

Центральной фигурой в деле о несостоятельности является арбитражный управляющий, который, в зависимости от стадии банкротства, может быть временным, административным, конкурсным управляющим. В качестве арбитражного управляющего на утверждение суда представляются три кандидатуры из числа членов саморегулирующейся организации арбитражных управляющих (СРО). В настоящее время каждый арбитражный управляющий обязан состоять в одной из саморегулирующихся организаций арбитражных управляющих (СРО).

Для организаций, находящихся только в преддверии банкротства, чрезвычайно важно определить перспективность всех вариантов, связанным с прекращением своей деятельности (добровольное банкротство или принудительное банкротство, имеются ли возможности для избежания процедуры банкротства или таких возможностей нет и прочие вопросы.

Вопрос 11. Аренда имущества

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

· потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

· непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

· потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

· определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

· установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

· предоставления арендатором определенных услуг;

· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

· возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с