V краткий обзор судебной практики октябрьского районного суда Г. Томска по делам О продаже недвижимости

В результате ознакомления с законченными производством делами о продаже недвижимости можно сделать следующие выводы.

В производстве суда находятся дела о признании сделки купли продажи недвижимости (в основном квартир) недействительными. Основанием для предъявления подобных исков является несоблюдение одной из сторон обязательных условий заключения договора купли-продажи квартиры. Так, Заводчикова Л.А. предъявила иск к Заводчикову А.Г., Лисицкой С.Д. о признании сделки купли-продажи квартиры по ул. Водопроводной,11-149 недействительной в связи с тем, что ответчиком Заводчиковым при продаже квартиры не получено согласие истицы на совершение сделки в отношении имущества, на которое распространяется режим совместно нажитого имущества супругов (дело № 192898). Губиной И.В. предъявлен иск к Шемет о признании недействительной купли-продажи квартиры 16 д.№ 6 по Иркутскому тракту, т.к. эта сделка притворная, совершена для прикрытия ненадлежаще оформленного залога; кроме того в данном случае имело место нарушение прав несовершеннолетних детей, т.к. РОНО выдал справку на отчуждение квартиры без проверки фактических условий проживания детей (дело № 379-98).

Характерно, что дела о признании договора купли-продажи квартир недействительным находятся в производстве суда длительное время (дела № 155-99, № 354-99, № 750-99, № 1091-99 и др.). очевидно, это связано не только со сложностью исследования доказательств по названной категории дел,но и со значимостью последствий признания таких сделок недействительными (как правило, ущемление жилищных прав сторон, большие материальные издержки). Характерно и то, что в ряде случаев стороны до вынесения судом решения по делу самостоятельно принимают меры к разрешение спора, а суд лишь принимает отказ от иска (дело № 380-98 Кузнецов В.В. к Войтко Н.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № 1 д. 17 по ул. Лермонтова) либо выносит определение об оставлении дела без рассмотрения в связи с неявкой сторон в судебное заседание (№ 379-98, № 1928-98 и др.).

Интересен тот факт, что при оспаривании действительности совершенной сделки истцами одновременно не ставится вопрос о отмене регистрационной надписи.

Представляется, что ответ на поставленные вопросы может быть дан путем официального толкования положений "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в форме совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ.

 

VI Заключение

В заключении необходимо еще раз отметить, разработчиками Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была проделана огромная работа, обобщен значительный правовой и практический материал.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.

Отдельные статья Закона являются новыми для законодательства Российской федерации и требуют толкование их судами и арбитражными судами. Верное толкование, применение и устранение выявленных противоречий в Законе ""О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" окажет позитивное влияние на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью.

Последовательное осуществление столь масштабного закона потребует принятия дополнительных нормативно-правовых актов — постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное законом создание и функционирование системы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объект недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. От того, как фактически будет организована система государственной регистрации, зависят не только объемы расходов на ее содержание, но и правовая защищенность субъектов гражданского оборота, соблюдении государственных интересов в сфере управления земельными ресурсами и иной недвижимостью, а в конечном счете устойчивость благоприятного инвестиционного климата. Организация успешного функционирования закона позволит достичь следующих целей:

- надлежащим образом защитить имущественные права субъектов гражданского оборота. Здесь имеется в виду прежде всего защита прав граждан и юридических лиц, для которых недвижимое имущество составляет основу существования, а также банковских учреждений, осуществляющих кредитование под залог недвижимости. В связи с этим закон о государственной регистрации прав имеет не мене важное значение для создания рынка ипотечных кредитов, чем специальный закон об ипотеке;

- гарантировать интересы государства в вопросах управления недвижимым имуществом. Эффективно работающая система государственной регистрации прав на недвижимость позволит сосредоточить в руках государственных органов большой объем правовой и технической информации, касающейся недвижимого имущества. Эти данные могут быть использованы в целях территориального планирования, обеспечения рационального использования земельных ресурсов, контроля земельного оборота и недопущения спекуляции недвижимостью, а также для фискальных целей: сбора земельного и иных налогов с недвижимости.

 

VII Список использованной литературы

1. Официально-документальные издания

1. Гражданский кодекс РФ. М.: Издательская группа Инфра.М-норма, 1996. — С.555.

2. Водный кодекс РФ // СЗ РФ. 1995. №47. Ст.4471.

3. Закон РФ "Об ипотеке (закон недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. №29. Ст.3400.

4. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики // СЗ РФ. 1997. №17. Ст.1913.

5. Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст.3594.

6. Закон РФ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве // Ведомости РСФС. 1990. №26. Ст.324.

7. Закон РФ "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 1998. №2. Ст.222.

8. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" // СЗ РФ. "16. Ст.1864.

9. Закон РФ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" // СЗ РФ. 1997. №3. Ст.3595.

10. Закон РФ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях" // СЗ РФ. 1998. №16. Ст.180.

11. Закон РФ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. №25. Ст.2963.

12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.97. №27 // Хозяйство и право, 1998. №4.

13. Лесной кодекс РФ // СЗ РФ. 1997. №5. Ст.610.

14. Постановление Конституционного Суда от 3.04.98 №10 // СЗ РФ. №15. 1998. Ст.1794.

15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 1992 г. №12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам".

16. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года №6/8 // Вестник ВАС РФ. 1996. №7.— С.16.

17. Постановление Правительства РФ "О мерах по реализации ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №1378 от 1 ноября 1997 г. // СЗ РФ. №45. Ст.5195.

18. Постановление Правительства РФ "Об установлении платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" №248 от 26 февраля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121.

19. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество" №238 от 21 февраля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1115.

20. Постановление Правительства РФ "Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №288 от 6 марта 1998 г. // Российская газета, 1998, 18 марта.

21. Постановление Правительства РФ "Об утверждении правил Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №219 от 18 февраля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963.

22. Указ президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // СА РФ. 1993. №44. Ст.4191.

2. Источники:

1. Брагинский М., Суханов Е., Ярошенко К. Объекты гражданский прав // Хозяйство и право. №5.—С.5.

2. Добаткин Д.А., Кузин К. Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед? // Юридический мир, 1997. №12.—С.63.

3. Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил. // Хозяйство и право, 1997. №2.-С.50.

4. Завьялов А.,Коновалов, Государственная регистрация прав на недвижимость. // Рос. Юстиция. 1998, №6.-С.15.

5. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Рос. Юстиция, 1997. №10.

6. Кузнецов А.В. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": за и против. // Государство и право,1998. №2.

7. Нудиев С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // Хозяйство и право, 1998. №3.

8. Обзор законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. // Юридический бюллетень предпринимателя, 1998. №2.

9. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека. // Государство и право, 1998. №12.

10. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998. №6-7.

11. Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации … // Рос. Экономический журнал, 1998. №2.

12. Кисамов В.М., Юшанов И.А. Государственный учет объектов недвижимости и регистрация прав на них в Петербурге. Выпуск 1. Сб.:ООО "Право и управление", 1997.

13. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // Хозяйство и право, 1998. №2.

14. Эрделевсуий А. Предприятие как недвижимость: регистрация прав.// 1998. №5.

3. Научные документы:

1. Брагинский М. Постатейный комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", М.: Норма, 1998.

2. Гражданский кодекс РФ. Научно-практический комментарий. М.: "Бек", 1996.

3. Гражданское право. В 2-х томах. Т1,2. Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. М.: "Проспект", 1998.

4. Научно-практический комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: "Экономика", 1998.

5. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Комментарии. - М.: Издательская группа Норма-Инфра.М, 1999.- С.536.

[1] СЗ РФ – 1997. №30. Ст. 3594.

[2] СЗ РФ – 1997. №5. Ст.610

[3] СЗ РФ – 1995. №47. Ст.4471

[4] СЗ РФ.1996. №25. Ст.2963

[5] СЗ РФ. 1998. №29. Ст.3400

[6] СЗ РФ.1997. №45. Ст.5195

[7] СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1115

[8] Российская газета, 1998, 18 марта

[9] СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121

[10] СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963

[11] Регистрация воздушных, морских и речных судов, космических объектов и других объектов осуществляется в специальных государственных реестрах.

[12] См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 1992 г. №12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам".

[13] См.: Брагинский М., Суханов С., Ярошенко К. Объект гражданских прав // Хозяйство и право. 1995. №5. — С.5

[14] Гражданское право. В 2-х т. Т.2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1997. — С.106

[15] С 3 РФ. 1998. № 2 ст.222

[16] С 3 РФ. 1997. № 30 ст.3595

[17] С 3 РФ. 1997. № 17. Ст.1913

[18] С 3 РФ. 1994. № 16. Ст.1864

[19] Собрание актов Президента И правительства РФ (доли — СА РФ). 1993. №44. Ст.4191

[20] С 3 РФ. 1998. № 16. Ст.180

[21] Ведомости РСФСР. 1990. № 26. Ст.324

[22] Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 // Вестник ВАС РФ, 1996, №7.— С.16