Порядок и особенности адвокатской деятельности на стадии разрешения споров, возникающих в процессе пользования жилыми помещениями

 

Защита прав истцов при разрешении споров по вопросам функций жилищно-эксплуатационной организации, техническая эксплуатация жилищного фонда. Жилищное законодательство устанавливает основные функции жилищно-эксплуатационной организации. Рассмотренный перечень не является исчерпывающим, законодатель в этом нормативном акте определяет основные направления деятельности:

надлежащее его использование жилищного фонда;

обеспечение сохранности жилищного фонда;

контроль соблюдения гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Законом не определены конкретные виды жилищно-эксплуатационных организаций. На местах формируются единые жилищно-эксплуатационные службы. Звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством могут являться жилищно-эксплуатационные конторы, жилищно-коммунальные конторы, дирекции по эксплуатации зданий или дирекции единого заказчика, ремонтно-эксплуатационные участки. Типовое положение об управлении домами характеризует жилищно-эксплуатационную организация, как организацию, пользующуюся правами юридического лица, имеющую уставный фонд. Такое юридическое лицо имеет самостоятельный расчетный счет в соответствующем отделении банка, печать и штамп с обозначением своего наименования. Также необходимым условием для осуществления жилищно-эксплуатационных функций является наличие в составе своих дел технической документации по домовладениям, журналы по общему делопроизводству и бухгалтерскому учету, распоряжения и приказы вышестоящих органов, решения органов исполнительной власти по вопросам жилищного хозяйства, книгу заявлений и предложений квартиросъемщиков. Также одной из основных функций жилищно-эксплуатационной организации является заключение договора найма от имени наймодателя. Обязанности наймодателя в области эксплуатации и коммунального обслуживания жилого фонда определяются в частности Правилами пользования жилыми помещениями. Статья 65 Жилищного кодекса устанавливает права и обязанности наймодателя:

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

В ведении эксплуатационной организации, как уже было сказано выше, находится придомовая территория. Её эксплуатация не должна нарушать права граждан, в противном случае нарушенное право подлежит защите в суде.

Порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда установлен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Систематизация обслуживания и ремонта жилищного фонда обоснована необходимостью обеспечения сохранности жилья всех форм собственности, а также проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, придомовых территорий. Качество предоставляемых услуг гарантируется выполнением установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, его техническое обслуживание и санитарное содержание. В число управленческих функций входит, в том числе, организация эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами. Санитарное содержание включает в себя уборку мест общего пользования, уборку мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями.

Наиболее востребованными нанимателем являются услуги по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерных систем зданий. Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система содержания и текущего ремонта обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем.

Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, акта.

Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Защита прав истцов при разрешении споров по вопросам коммунальных услуг и платы за жилое помещение. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности за жилое помещение. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

ЖК РФ в ст. 154 устанавливает отдельные виды коммунальных услуг.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает в себя:

) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

) плату за содержание и ремонт жилого помещения,включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

) плату за коммунальные услуги.

Можно определить следующий перечень коммунальных услуг:

водоснабжение;

газ;

электрическая энергия;

тепловая энергия;

вывоз мусора;

другие услуги.

Коммунальные услуги оплачиваются гражданами, проживающими в домах, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности. Такие коммунальные услуги, как водопровод и канализация, горячая вода, газ, вывоз мусора, оплачиваются гражданами по месту фактического проживания и пользования ими. При этом расчеты за коммунальные услуги ведутся непосредственно с нанимателем или собственником жилья с учетом имеющихся прав на льготы у проживающих в квартире. При временном отсутствии граждан по месту постоянного проживания они освобождаются от обязанностей по оплате услуг за вывоз бытового мусора, газ, водопровод, канализацию, горячее водоснабжение за весь период отсутствия.

Безусловно, нынешнее состояние жилищно-коммунального хозяйства требует серьезных реформ.

Правительством РФ устанавливаются основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодно федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, утверждаются правила содержания, ремонта жилья и оказания коммунальных услуг в жилых помещениях, стандарты качества содержания, ремонта жилья и объема оказания коммунальных услуг, методика перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества. Федеральные стандарты применяются, в частности, для перерасчета объема финансовой помощи, передаваемой из федерального бюджета бюджетам субъектов в межбюджетных отношениях.

Таким образом, нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг устанавливаются органами местного самоуправления. Ими также утверждаются ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги, кроме тарифов на электроэнергию и газ, с учетом реализации мероприятий по их снижению в результате выявляемых при проведении экспертизы тарифов на товары, работы и услуги, учитываемых в их оплате, необоснованных затрат. Пересмотр или изменение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться, как правило, не чаще одного раза в год.

Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами должностными лицами или организациями, обязанными обеспечивать население коммунальными услугами, влечет административную ответственность, в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях.

Плата за пользование жилыми помещениями - это взимаемые с лица по договору найма жилого помещения регулярные платежи, направленные на содержание жилья, ремонт жилья, на оплату найма жилого помещения.

Обязанность нанимателя по оплате занимаемого жилого помещения с очевидностью вытекает из требований закона к заключению договора найма. ГК РФ определяет основные требования к исполнению договора со стороны нанимателя. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В отличие от нанимателя собственник жилья не вносит указанные платежи, он не должен платить за пользование собственным жилым помещением. Но как проявление бремени собственности, на него возлагается обязанность по уплате налога на имущество. В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 09.12.1991 года №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» среди объектов налогообложения законодатель перечисляет в том числе жилые дома, квартиры, дачи и иные строения, помещения и сооружения.

Платой за содержание жилья является плата, взимаемая с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши, и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома. Плата за ремонт жилья взимается с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за текущий ремонт общего имущества жилого дома, в соответствии с установленным Правительством РФ перечнем связанных с таким ремонтом работ. Плата за наем жилого помещения взимается собственником жилья с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения и является доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.

Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяцем.

Платежи за жилищные услуги, а именно: оплата жилья, плата за наем, плата за услуги технического обслуживания, предъявляются гражданам, являющимся нанимателями или собственниками жилья, и оплачиваются вне зависимости от факта проживания в квартире. При заключении договора найма с нанимателем или собственником у наймодателя возникает право требования своевременного внесения платежей за жилье. Распространенными делами являются иски о взыскании задолженности по квартирной плате с собственников жилья. Приобретая квартиру в собственность, лицо может оставаться проживать по прежнему месту жительства. Новая квартира пустует, к примеру, в ожидании ремонта, и собственник не озадачивается внесением квартирной платы. Когда долг за квартиру накапливается, это привлекает внимание эксплуатирующей организации. И в случае неудачной попытки досудебного решения вопроса, иск о взыскании задолженности оказывается в суде. Решение проблемы во внесудебном порядке имеет преимущества не только отсутствием вызовов в суд. При обращении с материальным иском, ГПК РФ возлагает на истца обязанность по оплате государственной пошлины.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на ответчика.

Таким образом, своевременно решив вопрос о задолженности, лицо освобождает себя от дополнительных трат.