Составление «договора о задатке».

 

Понятие, содержание и цель задатка указаны в ст. 570 и 571 ГКУ. т.е. договор фактически описывает детали выдачи задатка, заполняет „пробелы” в правоотношениях, связанных с задатком на приобретение недвижимого имущества.

Так же, и в договоре аренды, в первую очередь в договоре о задатке указываются реквизиты сторон. В разделе „Предмет договора” заполняются строки адреса объекта, правоустанавливающего документа, цены объекта, характеристики объекта по его наименованию площади, состоянию, рыночной стоимости, так же Ф.И.О. лиц там прописанных.

Размер задатка оговаривается в разделе „Гарантии сторон”.

Защита интересов частного предпринимателя проводящего куплю--- - продажу объекта, гарантируется пунктом о „ ведении переговоров между сторонами только в его присутствии”.

Отличительной чертой задатка от других форм других гарантийных выплат являются предусмотренное возмещение ущерба в виде удержания его Продавца (если неисполнение соглашения произошло по вине покупателя), или возвращении его в двойном размере Продавцом Покупателю (если не исполнено по вине Продавца).

Договор подписывается обеими сторонами.

Представитель фирмы (директор) отмечает законность соглашения таким же образом, как и в договоре найма.[8]

Составление «договора об авансовом платеже»

 

Авансовой платеж является мягкой формой задатка. По своему содержанию - вышеуказанный договор о задатке. Отличительный пункт в разделе „Ответственность сторон”, где в случае невыполнения оговоренных обязательств авансовый платеж возвращается покупателю независимо от того, какая из сторон не выполнила условия договора.

Фактически договор об авансовом платеже необходим лишь в том случае, если сторонам, желающим совершить сделку купли - продажи, необходимо некоторое время для подготовки необходимых документов для нотариального оформления.[9]

Следует отметить, что в случае необходимости возможно составление сперва договора об авансовом платеже, а затем договора о задатке. Причем авансовый платеж (денежные знаки) приобретают форму задатка, а договор об авансовом платеже расторгается.

Подготовка пакета документов для нотариального удостоверения договора купли - продажи

 

Договор купли - продажи - соглашение двух или более сторон, в силу которого первая сторона (Продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность второй стороне (покупатель), а Покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную, денежную суму. Договор является возмездным (ч.5, ст. 626 ГКУ). Позволяет сторонам самостоятельно в договоре определить его вид (в зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками).

В первую очередь при подготовке пакета документов к сделке необходим правоустанавливающий документ. Или может быть:

1) Договор купли-продажи - нотариально удостоверенный договор, вследствие которого настоящий собственник ранее приобрел недвижимость у предыдущего собственника.[10]

2) Дарственная - договор дарения, по которому настоящий собственник ранее принял в дар недвижимость.

3) Договор мены - по которому настоящий собственник приобрел недвижимость вследствие обмена своего предыдущего недвижимого имущества на новое, как и бывший собственник рассматриваемого жилья.

4) Свидетельство о праве на наследство (о законе, о завещание) - свидетельство о принятии наследства в соответствии действующим законодательством.

5) Свидетельство о праве собственности на жилье-документ, приобретенный вследствие приватизации государственного жилья.

6) Решение суда - приобретения вследствие судебного разбирательства и разрешения судебного спора в пользу настоящего собственника.

Технический паспорт - документ, отображающий технические характеристики жилья, метраж, конфигурацию и т.д.

Вытяг - государственная оценочная стоимость жилья, произведенная Бюро Технической Инвентаризации. Оценка производится специалистами бюро. Позже в соответствии со стоимостью, указанной в вы тяге, будут подсчитаны суммы налогов и отчислений в пенсионный фонд в размерах по 1%.

Заявление супруга / супруги - о том, что не возражает против продажи / покупки стороной жилья.

Если сторона не в браке - заявление от стороны о том, что не состоит в браке на момент совершения сделки.[11]

Решение органа опеки и попечительства - необходимо в случае продажи части недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему либо недееспособному. Оригинал паспорта, идентификационного кода сторон. Въездная миграционная карта - если в купле - продаж участвует иностранец.[12]

Подготовка документов для приватизации земельного участка

 

Законодательством определено понятие земельного участка как части земной поверхности с установленными границами, определенным месторасположением, с обозначенными в отношении его правами (ст.79 ЗКУ).

Право собственности на землю - право владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участкам (ст. 78ЗКУ).

Право собственности на земельный участок приобретается субъектами права путем:

1. Передачи земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности

2. приобретение права на земельный участок заданностью пользования (приобретательная давность).

3. Приобретение на основании гражданских правовых сделок.

4. Продажи земельных участков на конкурентных началах.

5. принудительного отчуждения.

Все перечисленные и другие условия четко описаны законодателем в ст.81ЗКУ - в отношении граждан, и ст. 82ЗКУ - юридических лиц.

Земельный участок, выделенный под строительство или иное пользование государством физическому или юридическому лицу, может быть приватизирован, т.е. перевезен в частную собственность этого лица.

Согласно Декрету КМУ „О приватизации земельных участков”, приватизации подлежит земли, предоставленные гражданам для видения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хоз. построек (приусадебные участки), садоводства, индивидуального дачного и гаражного строительства.[13]

Приватизация имущества государственных предприятий - это отчуждение имущества, находящегося в общегосударственной собственности и коммунальной собственности, в пользу физических лиц и негосударственных юридических лиц.

Приватизация земельного участка происходит в соответствии с Земельным Кодексом России. В частности, ст.116, 118-119, 121, 125,126.Однако ЗКУ не предусматривает общие требования, которыми должно обладать физическое и юридическое лицо для приобретения земельного участка. Такие требования предусмотрены ст.325,374ГКУ.

Таким образом, можно перечислить документы, необходимые для приватизации государственного земельного участка:

1. Ксерокопия паспорта, идентификационного кода лица;

2. решение местного совета о выделение участка в пользование.

3. если на участке имеется введенное в эксплуатацию жилье -необходимы документы на таковое (правоустанавливающий документ, технический паспорт)

4. заявление на имя председателя местной райгосадминистрации.

Приватизация государственного недвижимого имущества осуществляется также путем заключения договоров купли - продажи в порядке, предусмотренном статьями 224-240 ГКУ и законами о приватизации. Порядок приватизации путем выкупа:

1. подача заявления в соответствующий орган приватизации по месту нахождения объекта приватизации.

2. орган приватизации на основании заявления в 10-дневный срок принимает решение о приватизации.

3. оценка стоимости имущества, утверждение акта оценки.

4. подписание договора купли - продажи с нотариальным удостоверением и регистрацией в органах самоуправления.

5. после полной оплаты стоимости - составление акта приема - передачи.

В ходе практики я ознакомилась с порядком работы юридического отдела фирмы, в частности его взаимодействия с государственными исполнительными и судебными органами, принципами общения с клиентурой. Большое значение для меня имело ознакомление с законами, кодексами законов.

Из перечня проделанных мною работ больше всего я специализировалась на аренде жилых помещений, т. к. на данный вид посреднической услуги приходится больший спрос.

Кроме того, я приобрела некоторый опыт в оценке жилья, предназначенного как для аренды, так и купли - продажи.

Также мне удалось немного разобраться в системе выдачи банковских кредитов на жилье, что играет важную роль в делах купли - продажи недвижимости.

4. Выводы, рекомендации и предложения по улучшению организации и проведению практики

 

В процессе работы были рассмотрены вопросы, связанные с договором социального найма, его заключением, изменением и расторжением.

В ходе исследования был проведен подбор материала, характеризующий основные элементы договора социального найма жилого помещения, анализ судебных решений по поводу изменения и расторжения договора социального найма. Т.о., задачи в плане изучения и анализа жилищных правоотношений в аспекте проблем, касающихся сторон социального найма и их полного и по возможности справедливого осуществления ими своих прав и обязанностей были успешно выполнены. Отсюда выводы, которые построены исходя из результатов выполненной работы:

1. Договор социального найма жилого помещения является, по сути, уникальным институтом российского жилищного права. Общие понятия, такие как предмет, под ним понимают жилое помещение, или форма, в данном случае письменная, зачастую встречаются и в других нормах гражданского законодательства. Но само понятие договора нам говорит о том, что одной из сторон (наймодателем) является собственник.[14]

2. Права и обязанности нанимателя и наймодателя - основные условия договора социального найма. При этом ЖК РФ содержит существенный перечень таких обязанностей, например, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Типовой договор социального найма, уточняет условия, расширяет перечень при этом, не противореча ЖК РФ.[15]

Дневник пройденной практики

 

Установка на практику:

1) Установление положений договора социального найма

2) Разрешение конфликтных ситуаций по договору социального найма

3) Упрощение положений договора социального найма

Место практики: Город Москва, улица Строительная 4, ООО «Александрия»

Период прохождения практики: с 1 октября по 29 декабря 2008 года

Руководитель практики: Стапель Николай Григорьевич

 

Дата (неделя)	Содержание	Подпись руководителя
01.10.2008 – 08.10.2008	Ознакомление с руководством предприятия
08.10.2008 – 13.10.2008	Ознакомление с деятельностью предприятия
13.10.2008 – 20.10.2008	Выделение основных направлений деятельности предприятия
20.10.2008 – 27.10.2008	Создание и проектировка договоров купли – продажи
27.10.20008 – 03.11.2008	Составление первой части отчета по производственной практике
03.11.2008 – 10.11.2008	Разработка документальной основы предприятия
10.11.2008 – 17.11.2008	Разработка пакета документов купли - продажи
17.11.2008 – 24.11.2008	Составление пакета документов купли - продажи
24.11 – 2008 – 01.12.2008	Составление пакета документов купли - продажи
01.12.2008 – 08.12.2008	Составление документов договора займа
08.12.2008 - 15.12.2008	Разработка и подготовка документов приватизации земельного участка
15.12.2008 – 29.12.2008	Подготовка общего отчёта по практике (записи полученных результатов)

5.2 Характеристика работы студента

 

Для прохождения практики была направлена в производственно-технический отдел менеджером по работе с клиентами предприятия.

Задачами отдела являются:

- Подготовка проектной документации объекта;

- Согласование проектной документации;

- Сдача объектов.

- Привлечение новых потенциальных клиентов

Основными целями практики было расширение визуально-практического кругозора, участие в различных процессах управления предприятием, изучение принципов и схем работы предприятия, изучение в конкретных производственных условиях основных функций и задач предприятия.