Определение рыночной стоимости собственного капитала

1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга

	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
1. Сумма погашаемого кредита	60	60	60	60	60
2. Остаток долга на конец года	840	780	720	660	660
3.Сумма начисленных процентов (ст. 10%)	90	84	78	72	66
4. Расходы по обслуживанию долга	150	144	138	132	126

 

2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
1. Чистый операционный доход	160	300	500	800	1000
2. Расходы по обслуживанию долга	150	144	138	132	126
3. Денежные поступления	10	156	362	668	874
4. Фактор текущей стоимости. Ставка дисконта 15%	0,87	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972
5. Дисконтированные денежные поступления	9	118	238	382	334
Сумма дисконтированных денежных поступлений 1181

 

3. Расчет текущей стоимости выручки от перепродажи

· Цена перепродажи 1300.

· Остаток долга на конец 5-го года 900 — 60 х 5 = 600.

· Выручка от перепродажи 1300 — 600 = 700.

· Текущая стоимость выручки от перепродажи 700 х ,4972 = 348.

4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора

1181 + 348 = 1529.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

 

1529 + 900 = 2429

Для того чтобы рассмотреть особенности применения традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа в различных условиях, необходимо сделать ряд допущений.

Чистый операционный доход в течение периода владения не меняется.

Инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.

Таким образом, для более четкого изложения универсальный метод дисконтированных денежных потоков будет определенным образом формализован.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

 

Сн = ИК + (ЧОД — РОД) |PVA|ⁿ + (С_n/n — ИК_n) |PV|ⁿ,

 

где: Сн — стоимость недвижимости;

ИК — ипотечный кредит;

ЧОД — чистый операционный доход;

РОД — расходы по обслуживанию долга;

С_n/n — цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИК_n — остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

PVA — фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);

PV — фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц);

ст.д — ставка дохода на собственный капитал;

n — анализируемый период.

Пример. Оценить недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце десятого года объект можно будет продать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал 15%.

1. Ипотечная постоянная

0,01029 х 12 = 0,1234.

2. Расходы по обслуживанию долга

900 х 0,1234 = 111.

3. Остаток долга на конец 10_го года

· ежемесячный взнос 900 х ,129 = 9,26.

· остаточный срок кредитования после перепродажи 30– 10= 20лет.

· остаток долга на дату перепродажи 9,26 х 9,8194 = 841.

4. Текущая стоимость денежных поступлений

(150 – 111) х 5,1877 = 196.

5. Текущая стоимость выручки от перепродажи

(1200 – 841) х ,2472 = 89.

6. Рыночная стоимость собственного капитала

196 + 89 = 285.

7. Стоимость недвижимости

285 + 900 = 1185.

Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

 

С_н = ИК_о + (ЧОД — РОД) |PVA|ⁿ + (С_n/n — ИК_n) |PVА|ⁿ,

где ИК_о — остаток долга на дату оценки

ИК_n — остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки.

1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

9,26 х 96,2 = 889.

2. Остаток задолженности на дату перепродажи:

· остаточный срок кредитования после перепродажи 30 – 3 – 10 = 17 лет;

· остаток долга на дату перепродажи 9,26 х 86,8647 = 84.

3. Рыночная стоимость собственного капитала

(150 – 111) х 5,1877 + (12 – 84) х ,2472 = 294.

4. Стоимость недвижимости

294 + 889 = 1183.