Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации



 

Выше были рассмотрены ситуации, когда аналитик использовал несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход, цена перепродажи, сумму полученного ипотечного кредита, расходы по обслуживанию долга. Рассмотрим возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров:

ЧОД — сумма чистого операционного дохода;

КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности;

ст.% — процентная ставка по кредиту;

N — срок кредитования;

n — длительность анализируемого периода;

ст.д. — ставка дохода на вложенный инвестором капитал;

a — процентное изменение стоимости недвижимости.

Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, по_

зволяет заменять ряд исходных параметров:

 

ИК = Сн х КИЗ,

РОД = ИК х ИП = Сн х КИЗ х ИП,

ст.% ст.%

ИКn = ИК х колонка № 6N х колонка № 5N-n,

ст.% ст.%

ИКn = Сн х КИЗ х / колонка № 6 /N х  колонка № 5 N_n,

Cn/n = Сн (1 ± a)

 

Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим образом:

 

Сн = Сн х КИЗ + (ЧОД – Сн х КИЗ х ИП) |PVA|n + [Cн (1 ±a) – Сн х

ст.% ст.% ст.д.

х КИЗ  колонка № 6 N х  колонка № 5 N-n ]|PV|n

Пример. Оценить недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора 15%.

Подставим информацию об условиях кредитования в трансформированную формулу

Сн = 0,7Сн + (1000 – 0,7Сн х ,1518) х 3,3522 + [Сн (1 – 0,2) – 0,7Сн х х0,0127 х 66,9744] х ,4972.

В результате преобразования получим

Сн (1 – 0,4506) = 3352,2; Сн = 6102.

Заключение

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй. Т.е объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным

Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.

Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.

При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:

· во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;

· во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.

При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа:

· приобретение

· использование

· ликвидация.

На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.

На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);

На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала - текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.


Список используемой литературы

1.Ипотечное кредитование: Учебное пособие / Под ред. И.А. Разумова. — СПб.: Питер, 2005. — 208 с.

2.Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие / Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.

3.Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Аудитор. — 2006. — №12. — С. 39–47

4.Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России // Финансы и кредит. — 2005. — №16. — С. 13–24.



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2019-10-15; просмотров: 96; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 44.223.31.148 (0.113 с.)