Кафедра помышленного менеджмента

Институт эупп

КАФЕДРА ПОМЫШЛЕННОГО МЕНЕДЖМЕНТА

 

 

Экзаменационное задание

по курсу: “Экономика недвижимости”

 

на тему: «Определение рыночной стоимости бизнес-центра»

 

 

Выполнила:

Студентка V курса

Группы МЭ-07-2

Шмонина А.В.

 

Преподаватель:

Доц. Киселев Б.Г.

 

 

Москва, 2012

УТВЕРЖДАЮ:

Руководитель организации

ОАО «Софи»

(наименование организации)

Шмонина Алёна Владимировна

(ФИО)

«10» января 2012г.

 

 

ОТЧЁТ № 75

Об определении рыночной стоимости

коммерческой недвижимости площадью 8600 м²,

расположенной по адресу:

Г. Москва, 2-й Волконский переулок, д. 10

(индекс, почтовый адрес)

 

 

Москва 2012 г.

Сопроводительное письмо

Генеральному директору

ОАО «СОФИ»

(название организации - Заказчика)

 

г-ну Киселёву Борису Григорьевичу

(ФИО)

 

Уважаемый Борис Григорьевич,

В соответствии с договором № 3 от «10» января 2012г. произведён расчёт рыночной стоимости бизнес-центра, площадью 8600 кв. м., расположенной по адресу: 127473, г. Москва, 2-й Волконский переулок, д. 10, с целью определения её рыночной стоимости по состоянию на «10» января 2012 г.

Оценка произведена на основании визуального осмотра, анализа проектно-сметной и иной документации, предоставленной заказчиком, рыночных данных и материалов, собранных оценщиком, публикаций средств массовой и деловой информации, включая Интернет и др. Аудиторская и иная проверка информации, предоставленной Заказчиком, не проводилась, т.к. Оценщик полагается на ее достоверность.

Профессиональное суждение оценщика, основанное на результатах анализа указанной информации, позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий и с округлением, составляет:

1 741 614 164 руб. (один миллиард семьсот сорок один миллион шестьсот четырнадцать тысяч сто шестьдесят четыре рубля)

(сумма прописью)

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание Объекта оценки и этапов проведенного анализа, обоснование полученных результатов с указанием допущений и ограничивающих условий, а также собранную фактическую информацию.

Оценка проведена, а отчет о ней составлен в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. №157 - ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля.1998 г., Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, утверждёнными приказами Министерства экономичекого развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254-256, со стандартами оценки Российского общества оценщиков (РОО) и «Международными стандартами оценки» (седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки имущества (пер.сангл.под редакцией Г.И.Микерина, М., 2005 г.). Части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом отчета.

На вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении отчета, Оценщик готов дать дополнительные разъяснения.

С благодарностью за возможность оказать Вам услугу.

Генеральный директор ОАО «ОценщикЪ» Шмонина А.В.

(название организации - Исполнителя) (ФИО)

Оценщик Шмонина А.В.

(ФИО)

«10» января 2012 г

 

 

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Задание на оценку и результаты оценки

Задание на оценку и результаты оценки представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Задание на оценку и результаты оценки

Объект оценки[1]	Офисное помещение (бизнес-центр) площадью 8600 кв.м., расположенная по адресу: 127473, г. Москва, 2-й Волконский переулок, д. 10, (индекс, почтовый адрес)
Заказчик (собственник) оценки, его адрес и банковские реквизиты[2]	ОАО «ОценщикЪ» (наименование организации) 119049, г. Москва, Ленинский пр-кт, д.4 (индекс, почтовый адрес) ИНН: 7710353606 КПП: 775001001 УФК по г. Москве (л/сч.07464В73327) БИК: 044525716 Расчетный счет 40105810700000065332 Отделение банка ВТБ, г. Москва 705 ОКПО 02066500 ОКВЭД 80.30.1 (банковские реквизиты)
Основание проведения оценки	Договор № 3 от «9» января 2012г. на проведение оценки Объекта оценки.
Оцениваемые права	Право полной собственности.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости Объекта оценки.
Задача (назначение) оценки	Консультирование Заказчика о рыночной стоимости Объекта оценки
Собственник Объекта оценки[3]	Киселёв Борис Григорьевич
Дата осмотра Объекта оценки[4]	«10» января 2012г.
Действительная дата оценки	«10» января 2012г.
Дата составления отчета	«10» января 2012г.
Срок экспозиции	«9» января 2012г.. - «10» января 2012г..
Курс доллара США[5]	32,19 руб./доллар США
Текущее исполь­зо­вание Объекта оценки	Офисное помещение
Наиболее эффективное использование Объекта оценки	Офисное помещение
Оценщики, ФИО, диплом о профессиональном образовании, членство в СРО[6]	ОАО «Софи», Шмонина А.В., неполное высшее образование
Организация, с которой Оценщики заключили трудовой договор, её юриди­чес­кий адрес и банковские реквизи­ты и страхование[7]	ОАО«ОценщикЪ» (наименование организации) 119049, г. Москва, Ленинский пр-кт, д.4 (индекс, почтовый адрес) ИНН: 7710353606 КПП: 775001001 УФК по г. Москве (л/сч.07464В73327) БИК: 044525716 Расчетный счет 40105810700000065332 Отделение банка ВТБ, г. Москва 705 ОКПО 02066500 ОКВЭД 80.30.1 (банковские реквизиты) ООО «Страховая компания Милена» (название страховой организации, дата и номер документа) от «15» мая 2009 г. № 76462 на срок до «15» мая 2014г.
Применяемые законодательные и нормативные документы	1. Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. 3. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. 4. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. 5. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. 6. Стандарты Российского общества оценщиков (РОО). «Международные стандарты оценки» (седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки имущества.
Балансовая стоимость Объекта оценкина «01» ноября 2010 г.[8]	__________________руб.
Привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчёта об оценке организации и специалисты	Шмонина Алёна Владимировна
Рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная с применением:
затратного подхода	329 397 581 руб.
сравнительного подхода	2 383 862 883 руб.
доходного подхода	2 020 016 427 руб.
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки	1 741 614 164 руб.
Форма отчета	Полная повествовательная.

 

 

Образование

Учреждения образования
Количество дошкольных образовательных учреждений	ед.
в том числе:
городские дошкольные образовательные учреждения	ед.
Государственные школы	ед.
Государственные лицеи	ед.
Государственные гимназии	ед.
Негосударственные образовательные учреждения	ед.
Учреждения начального профессионального образования (всего)	ед.
Учреждения среднего специального образования (всего)	ед.
Государственные вузы	ед.
Негосударственные вузы	ед.

 

Таблица 3. Индексы потребительских цен за 2011 год.

Период	В целом	В том числе на
Товары	Услуги
	В % к предыдущему месяцу	В % к декабрю 2010 года	В % к соответствующему месяцу 2010 года	В % к предыдущему месяцу	В % к декабрю 2010 года	В % к соответствующему месяцу 2010 года	В % к предыдущему месяцу	В % к декабрю 2010 года	В % к соответствующему месяцу 2010 года
Август	99,8	104,7	108,2	99,5	103,5	107,8	100,3	108,2	109,0
Июнь	100,0	105,0	109,0	99,8	104,0	109,0	100,6	107,9	108,9
Июль	100,2	105,0	109,4	100,1	104,2	109,6	100,7	107,2	108,8
Май	100,5	104,8	109,6	100,4	104,1	110,0	100,7	106,5	108,6
Апрель	100,4	104,3	109,6	100,4	103,7	110,1	100,5	105,7	108,2
Март	100,6	103,8	109,5	100,7	103,3	110,0	100,3	105,2	107,9
Февраль	100,8	103,2	109,5	100,8	102,6	110,0	100,8	104,9	107,9
Январь	-	102,4	109,6	-	101,8	110,1	-	104,1	108.2

 

Из таблицы видно, что цены имеют тенденцию к росту.

 

 

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Описание Объекта оценки осуществляется по результатам его технического освидетельствования и анализа материалов и документов Заказчика (собственника) Объекта оценки (табл. 6).

 

Таблица 6. Информация о бизнес-центре

Показатели	Описание или характеристика показателя
Наличие правоустанавливающих документов	Свидетельство о собственности на помещение
Количество этажей
Площадь, м^2	8 600
Высота потолков	3 м.
Вид из окон	Во двор и на улицу
Наличие инженерной инфраструктуры и состояние оборудования	· центральное водоснабжение; · центральное отопление от ТЭЦ; · центральное электроснабжение; · канализация; · системы приточно-вытяжной вентиляции.
Состояние Объекта оценки (субъективная оценка)	Отличное
Степень ликвидности Объекта оценки	Высокая
Дополнительная существенная информация	Первая линия домов. Отдельный вход.

Офисная недвижимость

 

В офисном сегменте в ноябре объем предложения составил 540 объектов общей площадью 1 259 тыс.кв.м. и общей стоимостью 5,99 млрд.$, из них 194 объекта – внутри Садового Кольца и 346 объектов – за его пределами.

Количество предлагаемых к продаже офисных помещений и в центре, и периферийной части в ноябре стало меньше: 13% и 10% соответственно. В то же время суммарная площадь в центре несколько выросла (на 2%), тогда как за пределами Садового кольца уменьшилась на 9%.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре (таб. 8) снизилась на 4% и составила 8 702$/кв.м., что было обусловлено выходом в ноябре двух крупных и относительно дешевых объектов на ул.Николоямская (15 000 кв.м., 5 778$/кв.м.) и на ул.Арбат (23 000 кв.м., 6 674$/кв.м.).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами центра также уменьшилась на 4% до 3 715$/кв.м, что произошло как за счет снижения на 2% цены по объектам, экспонировавшемся уже давно, так и за счет выхода в ноябре крупного и дешевого офисного комплекса на 1-м Варшавском пр-де (15600 кв.м., 1030 $/кв.м.).

Таблица 8. Офисный сегмент внутри Садового кольца.

Таблица 9. Офисный сегмент вне Садового кольца.

Диаграмма 4. Средневзешенная цена офисов внутри и вне Садового Кольца.

 

 

ОЦЕНКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

 

Оценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учётом прибыли предпринимателя и НДС) и вычитается накопленный износ объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости.

Оценка доходным подходом

Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки.

Для оценки стоимости помещения бизнес-центра методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью помещения бизнес-центра. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются помещения-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.

Используемая информация по аналогам формируется в табл. 14, (Распечатки аналогов см. в приложении 2). Стоимость аренды аналогов берется сразу за год.

Таблица 14.

 

Показатели	ОС1	ОС2	ОС3
Местоположение (адрес)	Новокузнецкая, 11/7	Большая Ордынка, дом 44 корпус 4	Садовническая улица 14, стр 2
Местоположение (относительно метро)	7 мин пешком от м. Новокузнецкая	7 мин. пешком от М. Третьяковская	5 мин пешком от м. Новокузнецкая
Линия домов	н/д	н/д	н/д
Площадь помещения, кв. м
Тип объекта	Бизнес-центр	Бизнес-центр	Бизнес-центр
Количество этажей
Вход	н/д	н/д	н/д
Санузел	н/д	н/д	н/д
Состояние помещения	Под отделку	Под отделку	н/д
Планировка	н/д	н/д	н/д
Парковка	Подземная + стихийная на 115 м/м	наземная + подземная на 59 м/м	подземная, 20 м/м
Лифты	3 пассажирских лифта	2 пассажирских лифта	2 пассажирских лифта
Потолки	н/д	н/д	н/д
Коммунальные услуги в стоимости аренды	н/д	н/д	н/д
Охрана	Круглосуточная	Круглосуточная	Круглосуточная
Наличие:
· Телефон	Да	да	да
· Интернет	Да	да	да

 

Таблица 15. Расчет среднерыночной арендной платы.

 

Показатели	ОО	ОС1	ОС2	ОС3
Местоположение, адрес
Среднерын. Арендная плата, руб/м^2		19 300	19 300	28 970
Местоположение	7 мин. пешком от м. Цветной Бульвар	7 мин пешком от м. Новокузнецкая	7 мин. пешком от М. Третьяковская	5 мин пешком от м. Новокузнецкая
Корректировка на доступность до станции метрополитена
Скорректированная арендная плата		19 300	19 300	28 970
Площадь помещения, кв. м
Корректировка на площадь		-10%	+1,5%	+13%
Скорректированная арендная плата			19 010,5	32 736,1
Количество этажей
Корректировка на этажи		+3%	+9%	+6%
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Вход	н/д	н/д	н/д	н/д
Корректировка на вход
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Потолки		н/д	н/д	н/д
Корректировка на потолки
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Состояние помещения	Под отделку	Под отделку	Под отделку	н/д
Корректировка на состояние
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Парковка	2-ур. Подземная парковка	Подземная + стихийная на 115 м/м	наземная + подземная на 59 м/м	подземная, 20 м/м
Корректировка на состояние
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Лифты	н/д	3 пассажирских лифта	2 пассажирских лифта	2 пассажирских лифта
Корректировку на лифты
Скорректированная арендная плата		17 891,1	20 721,4	34 700,3
Кол-во корректировок
Коэффициенты взвешивания		0,33	0,33	0,33

 

Обоснование вносимых корректировок

· Площадь у аналогов разная, вводим корректировки в размере -10% для первого аналога, +1,5% - для второго и +13% для третьего.

· Количество этажей у всех аналогов разное. Вводим корректировки в +3%, +9% и +6%.

Таким образом, стоимость Объекта оценки составит

С_о.о. = 17891,1*0,33 + 20721,4*0,33 +34700,3*0,33 = 24 193,22 руб./м²

Таблица 16. Расчёт коэффициента капитализации

Показатели
Цена продажи, тыс руб	2 716 494 918	2 284 073 278	1 940 353 513
Потенциальный валовой доход, тыс. руб. в год	189 140 000	159 032 000	202 790 000
Коэффициент капитализации	0,07	0,07	0,10

Так как цен на продажу а аналогов не было указано, были найдены аналоги им в разделах «продажа бизнес-центров» и взяты примерные цены.

Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации: 0,31/3=0,103

Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит

С_О.О.= 24 193,22*12*8600/0,103 = 2 020 016 427 руб.

Заключение

В итоге проведённых исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, оценщик делает вывод: рыночная стоимость прав собственности на объект оценки (торговое помещение) по состоянию на «10» января 2012 г., с учетом округлений составляет

1 741 614 164 руб. (один миллиард семьсот сорок один миллион шестьсот четырнадцать тысяч сто шестьдесят четыре рубля)

(сумма прописью)

 

Шмонина Алёна Владимировна

(ФИО)

 

(подпись)

 

 

Список использованной литературы

1. Киселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010.

2. Киселев Б.Г., Завяльский П.А. Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости: Учеб. пособие. – М.: МИСиС, 2010.

3. Журнал «Недвижимость и цены»

4. www.irn.ru - Индексы рынка недвижимости

5. www.rrbg.org - RICH RUSSIAN BROTHERS

6. www.4estate.ru- Аренда Недвижимости

7. cao.dsmp.mos.ru- официальный сайт ЦАО

8. u.wikipedia.org/wiki/Мещанский_район - информация о районе

9. http://meschanka.info/ - официальный сайт Мещанского района.

10. ru.wikipedia.org/wiki/Западное_Дегунино - информация о районе

 

 

Приложение 1.

Внешний вид фасада здания

 

Приложение 2.

Аналоги недвижимости для сравнительного подхода

1. http://www.4estate.ru/ (4 Estate)

 

2. http://www.4estate.ru/ (4 Estate)

 

3. http://www.4estate.ru/ (4 Estate)

 

 

 

Аналоги недвижимости для доходного подхода

1. http://www.office-online.ru/ (retail-row)

 

 

 

2. http://www.rrbg.org/ (RICH RUSSIAN BROTHERS)

 

 

 

3. http://www.rrbg.org/ (RICH RUSSIAN BROTHERS)

 

[1] далее по тексту «Объект оценки»

[2] далее по тексту «Заказчик»

[3] далее по тексту «Собственник»

[4] дата осмотра Объекта оценки и дата проведения оценки должны совпадать

[5] указывается курс ЦБ РФ на дату оценки

[6] далее по тексту «Оценщик»

[7] Далее по тексту «Организация-оценщик»

[8] имеющиеся данные по наиболее близкой дате к дате оценки

Институт эупп

КАФЕДРА ПОМЫШЛЕННОГО МЕНЕДЖМЕНТА

 

 

Экзаменационное задание

по курсу: “Экономика недвижимости”

 

на тему: «Определение рыночной стоимости бизнес-центра»

 

 

Выполнила:

Студентка V курса

Группы МЭ-07-2

Шмонина А.В.

 

Преподаватель:

Доц. Киселев Б.Г.

 

 

Москва, 2012

УТВЕРЖДАЮ:

Руководитель организации

ОАО «Софи»

(наименование организации)

Шмонина Алёна Владимировна

(ФИО)

«10» января 2012г.

 

 

ОТЧЁТ № 75