Инвентаризация земель - комплекс землеустроительных мероприятий, направленных на выявление и уточнение данных о земельных участках с целью учета земель и земельного кадастра.

Кадастровая учетная единица - это непрерывная территория одного функционального назначения или административного подчинения, границы которой устанавливаются градостроительными документами или решением органов власти.

Выделение кадастровых учетных единиц осуществляется в процессе инвентаризации территории и является одним из видов земельно-кадастровых работ.

Совокупность перечисленных кадастровых учетных единиц представляет территорию города без перекрытий и разрывов, границы которых отражают на планах структуризации или цифровой координатно-кодовой модели.

Результаты нужны не только для организации достоверного учета использования и распределения земель. Они используются для составления очередных кадастровых планов земельных участков, при проведении инвентаризации, для присвоения кадастровых номеров земельным участкам и объектам недвижимости, а также в других кадастровых работах, связанных с созданием и ведением земельного и городского кадастра.

Инвентаризация территории города проводится в рамках его границ по принципу «от общего к частному» без перекрытий и разрывов в пределах границ города. Поэтому формирование кадастровых учетных единиц при инвентаризации возможно только при наличии определенных исходных материалов, включающих:

- Каталоги координат межевых знаков границ города

- Топографические планы города в масштабах 1: 2000 - 1: 5000 в зависимости от категорий городов;

- Планы зонирования;

- Планы красных линий или каталоги координат углов их поворота;

- Генеральные планы и планы детальной планировки;

- Списки улиц, площадей.

Независимо от состава и полноты исходных материалов в работы по инвентаризации включают:

- Сбор и анализ исходных материалов;

- Формирование кадастровых учетных единиц;

- Нанесение границ учетных единиц на исходные материалы;

- Кодирование кадастровых учетных единиц;

- Составление плана структуризации города.

Наиболее сложные для выполнения работы по формированию основных кадастровых учетных единиц. К таким единицам относятся:

- Город, формируемый по координатам межевых знаков или полученных из планов границ города масштаба 1: 50000 - 1: 10000;

- Район города, формируемый в соответствии с границами районов или их логическим описаниям;

- Квартал, формируемый в районах промышленной и многоэтажной жилой застройки по красным линиям;

- Секцию, формируемую в районах города с нерегулярной застройкой по границам, выделенным в соответствии с определенными требованиями;

- Перекресток или площадь, формируемая по границам кварталов в районах промышленной и многоэтажной жилой застройкой или секций в нерегулярной застройке.

Перечисленные основные кадастровые учетные единицы составляют три уровня иерархической структуры разделения территории города. Первый (высший) уровень в иерархической структуре распределения составляют границы города, второй - районы города, третий - квартала, секции, отрезки улиц и перекресток в районе. В некоторых нормативных документах как кадастровых учетных единиц второго уровня используется кадастровая зона, а третьего - кадастровый квартал с тем же содержанием.

Работы по структурированию города является исходной базой для проведения кадастрового зонирования, которое является составной частью государственного земельного кадастра.

Кадастровое зонирование выполняется на всей территории Украины для обеспечения единой системы кадастровой нумерации земельных участков. Система кадастровой нумерации является единственной как для сельской местности, так и для населенных пунктов и действует на всей территории Украины. Кадастровые номера присваиваются всем земельным участкам, которые находятся в собственности или пользовании юридических или физических лиц.

Территория Украины делится административными границами на административно-территориальные образования. Кадастровые номера цифр образований устанавливаются в соответствии с Классификатором объектов административно - территориального устройства Украины, утвержденного Госкомземом Украины.

Области разделяются административными границами на районные, городские, поселковые, сельские административно-территориальные образования, которые используются как кадастровые округа.

Территории сельских, поселковых советов делятся на кадастровые зоны. Территории сел, поселков, городов делятся на кадастровые кварталы. Допускается объединение кадастровых кварталов в кадастровую зону. Кадастровый квартал делится на земельные участки, кадастровые номера которых устанавливаются районными или городскими отделами (управлениями) земельных ресурсов. Земельный участок может быть размещен только в одном кадастровом квартале.

Работы по внедрению единой системы кадастровой нумерации земельных участков выполняется государственными и другими землеустроительными организациями.

Формирование кадастровых учетных единиц осуществляется с соблюдением определенных требований. Основные требования к формированию кадастровых учетных единиц следующие:

- Границы кадастровой учетной единицы, которые отображаются линиями на материале, должны образовывать замкнутый контур;

- Кадастровые учетные единицы (кварталы, секции, отрезки улиц и перекрестков) должны составлять один уровень структуризации;

- Границы смежных кадастровых учетных единиц одного уровня должны иметь как минимум одну общую линию и не пересекаться;

- Границы кадастровых учетных единиц не должны пересекать красные линии, менять сложившуюся архитектурно-градостроительную планировку города, пересекать границы охранных, санитарных, природных, оздоровительных и других зон.

Сложности формирования кадастровых учетных единиц могут возникать при структуризации территории спецгородов и поселков, расположенных в черте города. Как правило, поселки и спецгорода - это отдельные административно-территориальные образования, которые не могут быть отнесены к секции, так как внутри поселков и спецгородов такие кадастровые учетные единицы также имеют место. Выходом в этой ситуации становится введение кадастровой учетной единицы промежуточного уровня - кадастрового массива.

Кадастровый массив - это совокупность кварталов, секций, отрезков улиц и перекрестков (площадей) или кадастровых кварталов, которые образуют отдельные административно-территориальные образования в районе города.

В городах наиболее часто возникают сложности при формировании секций на территории нерегулярной застройки. В такой застройке граница улицы может быть обозначена проведением линии по застройке (а), по палисаднику (б) и комбинированно (в), (рис. 1.1). Последствия таких обозначений границы улицы с точки зрения интересов землепользователей будут разными: в одном случае (а) интересы города в платежах за землю ущемляются, в другом (б) соблюдаются. Однако в любом случае варианты (а) или (б) формально соответствуют правилам выделения кадастровых учетных единиц. Вариант (в) обозначение границ улицы не может быть принят, поскольку противоречит градостроительному формированию улицы.

 

Рисунок 1.1 - Варианты обозначения границ секции

 

Формирование секций в нерегулярной застройке городов всегда связано с определенными трудностями, поэтому для их преодоления рекомендуется придерживаться следующих правил.

1. В незастроенной части города следует избегать образования крупных секций путем их разделения на более мелкие, формируемые по границам отвода дорог, крупных водоемов и других элементов местности.

2. Секции значительной протяженности, образованные границами отвода дорог, необходимо разделять переездами, мостами и т.д.

3. В неорганизованной застроенной части города границы секции следует выравнивать по выступающим домам и ограждений.

4. Секции в частной застройке необходимо формировать по ограждениям (заборам) и при большом переломе линии ограждения выравнивать ее границами этой секции.

5. Озера, пустыри, овраги и т.п. следует включать в границы секций.

6. Проходящую рядом с улицей железную дорогу необходимо выделять в отдельную секцию по границам отвода, и если такая возможность отсутствует, то формировать только улицу.

7. Подходящую к предприятию железную дорогу следует включать в секцию, образованную предприятием и железной дорогой.

8. При прохождении автомобильной дороги вдоль железной дороги необходимо формировать две секции: одну - по границе отвода железной дороги, а другая - по границе отвода автомобильной дороги.

9. Разветвленную сеть железных дорог и входящую в нее обслуживающую зону следует включать в одну секцию по границам общего отвода.

10. При формировании секции по границам отвода железной дороги между границей отвода железной дороги и застроенной частью следует избегать образования узких полос. Такие полосы следует включать в секцию, образованную отводом железной дороги.

11. Водные пространства больших размеров или значительной протяженности обязательно формируются в отдельную секцию.

12. В отдельные секции следует выделять полосы магистральных автомобильных и железных дорог и дорог с твердым покрытием по границам отводов. При отсутствии границ отводов автомобильных и железных дорог их полосы устанавливаются по 15м по обе стороны от проезжей части, а для железных дорог - от крайних рельсов.

13. Площади и перекрестки формируются границами кварталов секций. При формировании перекрестков по углам границ секции их форма не всегда может быть геометрически правильной, потому перекресток (площадь) следует формировать непосредственно пересечением двух и более дорог и по возможности оказывать им правильную форму.

На планах структуризации городов или административных районов показываются: границы, названия и номера всех кадастровых учетных единиц, крупные реки и водоемы, лесные массивы; магистральные автомобильные и железные дороги (рис. 1.2). В планы структуризации прилагаются списки названий улиц, их номера и при необходимости каталоги координат границ кадастровых учетных единиц.

 

Рисунок 1.2 - Фрагмент плана города

1 - городская черта; 2 - граница района; 3 - номер района;

4 - номер квартала, секции.