Определение рыночной стоимости доходным подходом

Определение рыночной стоимости доходным подходом

Общие положения

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что настоящая стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью будущих выгод от ее коммерческого использования.

Сущностью метода является определение стоимости объекта, дающего конечную арендную ренту (доход), состоящую из текущих доходов, в течение остаточного экономического срока службы строительного сооружения и дохода от последующей реализации прав на него.

Доходный подход или метод капитализации доходов имеет две разновидности:

§ метод прямой капитализации (ПК-метод);

§ метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод).

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:

§ метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод);

§ метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод).

Оценка недвижимости ПК-методом выполняется с использованием следующей формулы:

, (1)

Где:

• NOI₁ - чистый операционный доход объекта оценки первого года;
• R - коэффициент (норма) капитализации.

ПК-метод используется в том случае, если оцениваемый объект на дату оценки является:

§ действующим,

§ его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.

В формуле (1) расчет чистого операционного дохода осуществляется на основе анализа чистых операционных доходов, сопоставимых с оцениваемым объектом оценки с использованием метода сравнительного анализа их арендных ставок. А коэффициент капитализации рассчитывается методом рыночной выжимки (экстракции) на основе анализа отношений чистого операционного дохода и стоимости объекта, сопоставимых с оцениваемым, по своим характеристикам.

Несомненным достоинством ПК-метода является то, что, при всей своей математической простоте, он на основе прямых рыночных данных (NOI₁ и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объектам инвестиций: уровень дохода (NOI) и желаемую отдачу (R). При наличии требуемой информации ПК-метод является наиболее надежным из доходных методов.

Оценка недвижимости КРМ-методом выполняется с использованием следующей формулы:

(2)

С формальной точки зрения выражение (1) совпадает с формулой (2). Но отличаются они методом расчета коэффициента капитализации.

В КРМ-методе коэффициент капитализации определяется с помощью алгебраической формулы:

, (3)

 

Где:

• Y - норма отдачи на капитал;
• i_p - ставка процента фонда возмещения;
• SFF(k,i_p) - фактор фонда возмещения;
• K_с - коэффициент коррекции коэффициента капитализации на изменение потока доходов во времени;
• k – срок экономической жизни объекта.

, (4)

Наиболее распространенной моделью изменения доходов является их ежегодное экспоненциальное увеличение: , где с -индекс инфляции.

С практической точки зрения это означает, что собственник для компенсации потерь, например от инфляции, вынужден ежегодно повышать арендную плату в соответствии с инфляционным индексом.

Оценка недвижимости АДДП-методом выполняется с использованием следующей формулы:

, (5)

Где:

• Y_q - норма дисконтирования;
• V_p- стоимость реверсии.

Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, «недостроя», объекта реконструкции, т.е. объекта оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

Оценка остаточной стоимости (стоимость реверсии) проводится нижеследующей формуле:

, (6)

Где:

· V_р – стоимость реверсии;

· I_o - годовой, стабильный поток дохода, следующего после последнего года прогнозного периода;

· R – коэффициент капитализации.

Определение рыночной стоимости объекта оценки производим в 2 основных этапа:

§ прогнозирование будущих денежных потоков;

§ дисконтирование будущих денежных потоков в настоящую стоимость.

- C х d (i, ∆ t) (7)

Где:

· d (i, ∆ t) – дисконтный множитель (фактор дисконтирования);

· i – некоторая процентная ставка, соизмеримая с доходностью альтернативных вложений капитала;

· ∆ t – промежуток времени преобразования объекта недвижимости.

В большинстве случаев, в основу метода положено определение среднего устойчиво достижимого дохода в виде арендной платы. Чистый доход получается при вычитании из дохода-брутто административно-хозяйственных операционных расходов с учетом рисков неплатежей по арендной плате, и далее ЧОД дисконтируется в настоящую стоимость соответствующей нормой дисконта или коэффициентом капитализации.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода произведено методом анализа дисконтированных денежных потоков (формула 7), на основании стратегии использования объектов недвижимости, отвечающей требованиям их наиболее эффективного использования.

В рамках данного метода, оценщик исходил из выводов, сделанных в разделе «Анализ наиболее эффективного использования» настоящего отчёта.

По сценарию наиболее эффективного использования (АНЭИ) объектов оценки прогнозируется следующий вариант их развития:

§ Эксплуатация существующих улучшений в текущем состоянии под офисную функцию.

Расчет прогнозируемых денежных потоков от эксплуатации рассматриваемого варианта выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах и расходах.

Анализ и прогноз доходов

Определение потока доходов от сдачи в аренду (рентный доход)

Потенциальный валовой доход (ПВД) - общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает доходы от сдачи в аренду всех площадей, увеличение арендной платы и другие доходы от недвижимости.

В данном отчете в соответствии с определенным вариантом НЭИ оцениваемого объекта, ПВД образуется от сдачи в аренду помещений офисного назначения, арендопригодная площадь объектов составляет 107,6 кв.м, т.е. равной общей площади объекта, и является оптимальной для сдачи в аренду объектов данного типа, исходя из рыночных условий.

Расчет арендных ставок приведен в Приложении 5. «Определение рыночных ставок аренды» и выполнен по методике описанной выше в подразделе 9.2. при расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Результат расчета рыночной ставки аренды за пользование оцениваемым объектом приведен ниже в таблице.

Таблица 26. Результаты расчета рыночной ставки аренды

Наименование	Ставка аренды, руб./кв. м в мес
Помещение на первом этаже

Далее, по результатам определенного уровня доходности был выполнен расчет потенциального валового дохода. На первоначальном этапе необходимо установить период прогнозирования. В рамках настоящей работы, после проведенного анализа Оценщик принял период прогнозирования - 1-5 прогнозные года. Шаг расчета составляет – год. Дисконтирование денежных потоков происходит на середину периода.

В рамках настоящего Отчета было установлено, что объекты оценки способны приносить доход в течение всего периода прогнозирования (1-5 прогнозных года). Учитывая характеристики местоположения объектов и текущее состояние можно сделать вывод о способности объектов оценки приносить денежные доходы в период после периода прогнозирования.

Изменение потенциального валового дохода

В данном Отчете оценщик учел рост арендной платы за пользование улучшениями в прогнозный период. Величина темпов роста была принята на основании выводов, сделанных в статье «К вопросу обоснования прогноза темпов роста на недвижимость в долгосрочной перспективе»[1], которая в долгосрочной перспективе в первом приближении составит:

Темп роста недвижимости ≈ полутора темпам инфляции

В данном отчете, поскольку расчет стоимости объекта оценки производятся в реальных денежных потоках, следует очистить темп роста арендных ставок от инфляционной составляющей.

Таким образом:

 

 

Показатель / Год							Примечание
Прогнозный темп роста инфляции	6,0-7,0%	5,0-6,0%	4,5-5,5%	4,5-5,5%	4,5-5,5%	4,0-4,5%	Прогноз Министерства Экономического Развития РФ
Наиболее вероятный темп роста инфляции	8,0%	7,0%	6,5%	6,5%	6,5%	5,5%	Наиболее вероятный темп роста инфляции принят на 1% выше, чем прогнозируемый МЭРТ максимальный уровень инфляции (поскольку на протяжении последних 3-5 лет уровень реальной инфляции в РФ превышает прогнозируемый МЭРТ максимальный уровень инфляции на 1,0%-1,5%)
Темп роста арендных ставок в номинальном исчислении	12,00%	10,50%	9,75%	9,75%	9,75%	8,25%	Расчет оценщика на основании статьи «К вопросу обоснования прогноза темпов роста на недвижимость в долгосрочной перспективе»

Потери арендной платы – имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на прогнозируемый период.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к ПВД.

Потери на вакансии и неплатежи рассчитываются по следующей формуле:

, (8)

Где:

· V – потери на вакансии;

· L – потери на неплатежи.

Величина потерь от вакансий рассчитывается по формуле:

, (9)

Где:

· К-коэффициент оборачиваемости арендных платежей (доля площади помещений, которые ежегодно меняют арендатора общей арендной площади);

· N – число арендных периодов необходимое для поиска нового арендатора;

· М – общее число арендных периодов.

По результатам опросов специалистов управляющих компаний, с учетом местоположения оцениваемого объекта, время экспозиции для передачи его в аренду составляет в среднем 14 дней, а средняя периодичность смены арендаторов равна приблизительно 2 годам, при этом доля арендаторов, которые меняют помещения, составляет 1.

Таким образом, потери на вакансии с использованием формулы 9 в типичный год составят порядка 2,0 %, в первый год – 2%.

Риск неуплатыпредполагается равным нулю (оплата вперед), следовательно потери на неплатежи равны 0.

Таким образом, потери на вакансии и неплатежи суммарно составят около 2% от ПВД, что и принимаем в расчетах.

Действительный валовой доход (ДВД) - предполагаемый доход при функционировании собственности с учетом потерь арендной платы.

Чистый операционный доход (ЧОД) – рассчитывается как разность действительного валового дохода и операционных расходов.

 

Анализ и прогноз расходов

Постоянные расходы

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта и арендной платы за него.

В рамках данного Отчета постоянные расходы складываются из налога на имущество, ежегодных взносов на страхование объекта.

Налог на имущество уплачивается в размере 2,2% от рыночной стоимости объекта. Ставка налога на имущество, а также налогооблагаемая база определена на основе действующих документов: Налоговый Кодекс РФ (часть 2) от 05.08.2000 №117-ФЗ, глава 30; Закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» № 684-96 от 26.11.2003 г.

Ежегодный взнос на страхование оцениваем по данным страховых компаний «РЕСО-Гарантия», страховое общество «Помощь», «Центр Брокер Страховые консультанты», в среднем в размере 0,2% от восстановительной стоимости объекта.

Переменные расходы

К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов. Это расходы: на заключение договоров аренды, на маркетинг и рекламу, на управление, эксплуатационные расходы (электроэнергия, тепло и водоснабжение, канализация, обслуживание лифтов, слаботочные сети, дератизация, вывоз мусора, мытьё окон и др.), обеспечение безопасности.

В рамках данного Отчета к переменным расходам могут быть отнесены расходы на управление и рекламу,

Расходы на управление, маркетинг и рекламу. Расходы на управление, маркетинг и рекламу задаются в зависимости от размера объекта – либо в виде доли от действительного валового дохода (для крупных объектов, управляемых специализированной компанией), либо величиной заработной платы управляющего с накладными расходами (пользование помещениями, средствами связи, транспортом, а также делопроизводство) – для малых объектов, управляемых, например, наемным работником или по совместительству одним из руководителей предприятия-пользователя объекта. В современных российских условиях в крупных городах, как и в развитых странах, разумный уровень этих расходов составляет 2-10% от ДВД. Для рассматриваемого варианта величина расходов на управление, маркетинг и рекламу принята на уровне 3% от ДВД.

Резерв на замещение

Резерв на замещение включает в себя как постоянную (расходы, связанные с компенсацией разрушительного влияния природных сил на фундамент, кровлю, наружную отделку стен, а также затраты на восстановление эксплуатационных качеств инженерных систем и обеспечение безопасности), так и переменную (расходы зависящие от загрузки объекта арендаторами и от интенсивности эксплуатации помещений (ремонт покрытия полов, внутренней отделки стен, оборудования и сетей газоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования)) составляющую.

Расходы на капитальный ремонт (постоянная составляющая). Расчет ежегодных отчислений на капитальный ремонт приведен ниже по тексту.

Расчет этой суммы производится, исходя из следующих предпосылок:

§ затраты на капитальный ремонт составляют около 10% от восстановительной стоимости объекта недвижимости;

§ ремонт производится 1 раз в 20 лет;

§ накопление происходит по ставке 9,09% годовых (значение текущей доходности к погашению облигаций федерального займа (ОФЗ номер эмиссии 46020 срок погашения до 2036 г.) по состоянию на дату проведения оценки).

Для расчета величины расходов на капитальный ремонт применялась формула^[2]:

, (10)

Где:

• РМТ – ежегодные отчисления на капитальный ремонт;
• С_r – необходимые затраты на капитальный ремонт (10% от восстановительной стоимости);
• SFF – фактор фонда возмещения.

Фактор фонда возмещения показывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали на депозите к концу срока аннуитета 1 денежную единицу.

, (11)

Где:

• i –9,09% - значение текущей доходности к погашению облигаций федерального займа (ОФЗ номер эмиссии 46020 срок погашения до 2036 г.;
• n – период накопления (20 лет).

Для нахождения величины ежегодных отчислений на капитальный ремонт необходимо фактор фонда возмещения умножить на величину затрат на капитальный ремонт.

Таблица 27. Отчисления в фонд накопления на капитальный ремонт

Определение рыночной стоимости доходным подходом

Общие положения

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что настоящая стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью будущих выгод от ее коммерческого использования.

Сущностью метода является определение стоимости объекта, дающего конечную арендную ренту (доход), состоящую из текущих доходов, в течение остаточного экономического срока службы строительного сооружения и дохода от последующей реализации прав на него.

Доходный подход или метод капитализации доходов имеет две разновидности:

§ метод прямой капитализации (ПК-метод);

§ метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод).

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:

§ метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод);

§ метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод).

Оценка недвижимости ПК-методом выполняется с использованием следующей формулы:

, (1)

Где:

• NOI₁ - чистый операционный доход объекта оценки первого года;
• R - коэффициент (норма) капитализации.

ПК-метод используется в том случае, если оцениваемый объект на дату оценки является:

§ действующим,

§ его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.

В формуле (1) расчет чистого операционного дохода осуществляется на основе анализа чистых операционных доходов, сопоставимых с оцениваемым объектом оценки с использованием метода сравнительного анализа их арендных ставок. А коэффициент капитализации рассчитывается методом рыночной выжимки (экстракции) на основе анализа отношений чистого операционного дохода и стоимости объекта, сопоставимых с оцениваемым, по своим характеристикам.

Несомненным достоинством ПК-метода является то, что, при всей своей математической простоте, он на основе прямых рыночных данных (NOI₁ и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объектам инвестиций: уровень дохода (NOI) и желаемую отдачу (R). При наличии требуемой информации ПК-метод является наиболее надежным из доходных методов.

Оценка недвижимости КРМ-методом выполняется с использованием следующей формулы:

(2)

С формальной точки зрения выражение (1) совпадает с формулой (2). Но отличаются они методом расчета коэффициента капитализации.

В КРМ-методе коэффициент капитализации определяется с помощью алгебраической формулы:

, (3)

 

Где:

• Y - норма отдачи на капитал;
• i_p - ставка процента фонда возмещения;
• SFF(k,i_p) - фактор фонда возмещения;
• K_с - коэффициент коррекции коэффициента капитализации на изменение потока доходов во времени;
• k – срок экономической жизни объекта.

, (4)

Наиболее распространенной моделью изменения доходов является их ежегодное экспоненциальное увеличение: , где с -индекс инфляции.

С практической точки зрения это означает, что собственник для компенсации потерь, например от инфляции, вынужден ежегодно повышать арендную плату в соответствии с инфляционным индексом.

Оценка недвижимости АДДП-методом выполняется с использованием следующей формулы:

, (5)

Где:

• Y_q - норма дисконтирования;
• V_p- стоимость реверсии.

Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, «недостроя», объекта реконструкции, т.е. объекта оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

Оценка остаточной стоимости (стоимость реверсии) проводится нижеследующей формуле:

, (6)

Где:

· V_р – стоимость реверсии;

· I_o - годовой, стабильный поток дохода, следующего после последнего года прогнозного периода;

· R – коэффициент капитализации.

Определение рыночной стоимости объекта оценки производим в 2 основных этапа:

§ прогнозирование будущих денежных потоков;

§ дисконтирование будущих денежных потоков в настоящую стоимость.

- C х d (i, ∆ t) (7)

Где:

· d (i, ∆ t) – дисконтный множитель (фактор дисконтирования);

· i – некоторая процентная ставка, соизмеримая с доходностью альтернативных вложений капитала;

· ∆ t – промежуток времени преобразования объекта недвижимости.

В большинстве случаев, в основу метода положено определение среднего устойчиво достижимого дохода в виде арендной платы. Чистый доход получается при вычитании из дохода-брутто административно-хозяйственных операционных расходов с учетом рисков неплатежей по арендной плате, и далее ЧОД дисконтируется в настоящую стоимость соответствующей нормой дисконта или коэффициентом капитализации.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода произведено методом анализа дисконтированных денежных потоков (формула 7), на основании стратегии использования объектов недвижимости, отвечающей требованиям их наиболее эффективного использования.

В рамках данного метода, оценщик исходил из выводов, сделанных в разделе «Анализ наиболее эффективного использования» настоящего отчёта.

По сценарию наиболее эффективного использования (АНЭИ) объектов оценки прогнозируется следующий вариант их развития:

§ Эксплуатация существующих улучшений в текущем состоянии под офисную функцию.

Расчет прогнозируемых денежных потоков от эксплуатации рассматриваемого варианта выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах и расходах.

Анализ и прогноз доходов

Определение потока доходов от сдачи в аренду (рентный доход)

Потенциальный валовой доход (ПВД) - общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает доходы от сдачи в аренду всех площадей, увеличение арендной платы и другие доходы от недвижимости.

В данном отчете в соответствии с определенным вариантом НЭИ оцениваемого объекта, ПВД образуется от сдачи в аренду помещений офисного назначения, арендопригодная площадь объектов составляет 107,6 кв.м, т.е. равной общей площади объекта, и является оптимальной для сдачи в аренду объектов данного типа, исходя из рыночных условий.

Расчет арендных ставок приведен в Приложении 5. «Определение рыночных ставок аренды» и выполнен по методике описанной выше в подразделе 9.2. при расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Результат расчета рыночной ставки аренды за пользование оцениваемым объектом приведен ниже в таблице.

Таблица 26. Результаты расчета рыночной ставки аренды

Наименование	Ставка аренды, руб./кв. м в мес
Помещение на первом этаже

Далее, по результатам определенного уровня доходности был выполнен расчет потенциального валового дохода. На первоначальном этапе необходимо установить период прогнозирования. В рамках настоящей работы, после проведенного анализа Оценщик принял период прогнозирования - 1-5 прогнозные года. Шаг расчета составляет – год. Дисконтирование денежных потоков происходит на середину периода.

В рамках настоящего Отчета было установлено, что объекты оценки способны приносить доход в течение всего периода прогнозирования (1-5 прогнозных года). Учитывая характеристики местоположения объектов и текущее состояние можно сделать вывод о способности объектов оценки приносить денежные доходы в период после периода прогнозирования.

Изменение потенциального валового дохода

В данном Отчете оценщик учел рост арендной платы за пользование улучшениями в прогнозный период. Величина темпов роста была принята на основании выводов, сделанных в статье «К вопросу обоснования прогноза темпов роста на недвижимость в долгосрочной перспективе»[1], которая в долгосрочной перспективе в первом приближении составит:

Темп роста недвижимости ≈ полутора темпам инфляции

В данном отчете, поскольку расчет стоимости объекта оценки производятся в реальных денежных потоках, следует очистить темп роста арендных ставок от инфляционной составляющей.

Таким образом:

 

 

Показатель / Год							Примечание
Прогнозный темп роста инфляции	6,0-7,0%	5,0-6,0%	4,5-5,5%	4,5-5,5%	4,5-5,5%	4,0-4,5%	Прогноз Министерства Экономического Развития РФ
Наиболее вероятный темп роста инфляции	8,0%	7,0%	6,5%	6,5%	6,5%	5,5%	Наиболее вероятный темп роста инфляции принят на 1% выше, чем прогнозируемый МЭРТ максимальный уровень инфляции (поскольку на протяжении последних 3-5 лет уровень реальной инфляции в РФ превышает прогнозируемый МЭРТ максимальный уровень инфляции на 1,0%-1,5%)
Темп роста арендных ставок в номинальном исчислении	12,00%	10,50%	9,75%	9,75%	9,75%	8,25%	Расчет оценщика на основании статьи «К вопросу обоснования прогноза темпов роста на недвижимость в долгосрочной перспективе»

Потери арендной платы – имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на прогнозируемый период.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к ПВД.

Потери на вакансии и неплатежи рассчитываются по следующей формуле:

, (8)

Где:

· V – потери на вакансии;

· L – потери на неплатежи.

Величина потерь от вакансий рассчитывается по формуле:

, (9)

Где:

· К-коэффициент оборачиваемости арендных платежей (доля площади помещений, которые ежегодно меняют арендатора общей арендной площади);

· N – число арендных периодов необходимое для поиска нового арендатора;

· М – общее число арендных периодов.

По результатам опросов специалистов управляющих компаний, с учетом местоположения оцениваемого объекта, время экспозиции для передачи его в аренду составляет в среднем 14 дней, а средняя периодичность смены арендаторов равна приблизительно 2 годам, при этом доля арендаторов, которые меняют помещения, составляет 1.

Таким образом, потери на вакансии с использованием формулы 9 в типичный год составят порядка 2,0 %, в первый год – 2%.

Риск неуплатыпредполагается равным нулю (оплата вперед), следовательно потери на неплатежи равны 0.

Таким образом, потери на вакансии и неплатежи суммарно составят около 2% от ПВД, что и принимаем в расчетах.

Действительный валовой доход (ДВД) - предполагаемый доход при функционировании собственности с учетом потерь арендной платы.

Чистый операционный доход (ЧОД) – рассчитывается как разность действительного валового дохода и операционных расходов.

 

Анализ и прогноз расходов