Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Оцінка вартості нерухомості витратним методом

Поиск

Витратний метод заснований на визначенні вартості нерухомості, виходячи з вартості земельної ділянки та витрат на будівництво споруд на ньому, за винятком накопиченого зносу (формули (2),(3),(4).

, (2)

де Сзм – вартість об’єкта оцінки, визначена вартісним методом, тис. у.о.;
Сз - ціна земельної ділянки, тис. у.о.
ПВВ(ПВЗ) – повна відновлювана вартість(повна вартість заміщення) споруди, тис. у.о.;
Σ Знос – накопичений знос споруди, тис. у.о.

Етапи розрахунку вартості об’єкта нерухомості витратним методом:
1. Визначення вартості земельної ділянки проводимо за формулою.

, (3)

де S - площа земельної ділянки, м2;
Цз - ціна землі, тис. о.у. / м2

Для визначення площі земельної ділянки необхідно схематично накреслити будівлю, що розташована на ділянці, і вказати розмір нежитлового приміщення (згідно з S) і земельної ділянки (плюс 2 метри від кожної сторони будинку). Ціну землі в даній роботі приймаємо 500 у.е./м2.

2. Визначення повної відновлюваної вартості

При визначенні вартості нового будівництва (відновлюваної вартості або вартості заміщення) слід враховувати витрати інвестора, а не підрядника. Типовий підприємницький прибуток приймаємо в розмірі 30%, витрати на будівництво нежитлових приміщень, аналогічних об’єкту оцінки, складають:

  • цегляні 10 000 у.о./ м2;
  • крупнопанельні 10 500 у.о. /м2

Розглянемо розрахунок ПВВ на прикладі.

Нехай маємо цегляне приміщення, площа якого складає 20 м2, тоді

ПВВ = 20 · 10 000 + 20 · 10 000 · 0,3 = 260 000 у.о.

2. Визначення накопиченого зносу проводимо за наступною формулою:

, (4)

де З ф – фізичний знос об’єкта нерухомості, тис.у.о.;

Зфунк. – функціональний знос об’єкта нерухомості, тис. у.о.;

Ие – економічний (зовнішній) знос об’єкта нерухомості, тис. у.о.

Фізичний знос –це втрата вартості об’єкта нерухомості за рахунок фізичного руйнування будівельних конструкцій та матеріалів у процесі експлуатації.

Функціональний знос – це втрата вартості через невідповідність об’єкта нерухомості сучасним вимогам ринку (невдале планування).

Економічний (зовнішній) знос – втрата вартості через вплив зовнішнього середовища, обумовлене економічними, політичними та іншими факторами (зміна ситуації на ринку, зміна фінансових і законодавчих умов).

Об’єкт нерухомості, що оцінюється, – новий будинок, тому величини функціонального та економічного зносу дорівнюють нулю. Дані про фізичний знос наведені у табл. 5.3.

Таблиця 5.3 - Фізичний знос конструктивних елементів будинку

№ п/п Конструктивні елементи будинку Питома вага, %   Знос, %  
  Фундамент    
  Стіни й перегородки    
  Перекриття    
  Покрівля    
  Підлога    
  Пройоми    
  Вікна   10.5
  Інженерне обладнання    
  Інші роботи    
  Усього:   -

 

Розбивка будинку на елементи здійснена згідно зі „Сборником №32 (Укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий”, стор. 18), таблиця питомої ваги у процентах.

Фізичний знос конструктивних елементів будинку визначається у результаті технічної експертизи, що проводиться оцінником. У даній роботі фізичний знос приймаємо згідно з табл.5.3 за елементами.

Для розрахунку фізичного зносу у грошових одиницях необхідно заповнити табл. 5.4.

Таблиця 5.4. - Розрахунок фізичного зносу будинку

Конструктивні елементи Питома вага, % ПВВ, тис. у.о. Знос, % Знос, тис. у.о.
  Фундамент       1,04
  Стіни й перегородки   72,8   5,82
...          
           
  Усього:     Усього: 21,39

Таким чином, вартість об’єкта оцінки витратним методом слід визначати, використовуючи розраховані величини витрат на придбання земельної ділянки та можливе нове будівництво за винятком накопиченого зносу за формулою (2).



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2016-12-28; просмотров: 345; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.133.109.141 (0.008 с.)