Основные модели ипотечного жилищного кредитования и условия их применения.

 

Выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:

Двухуровневая «американская модель»- опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фикси­рованную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспе­чению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источни­ком выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридиче­ским лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фон­довом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначитель­но выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на по­купку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капита­ла и имеет на его основе свой собственный источник средств (вклю­чая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на по­купку построенных квартир.

Принципы деятельности коммерческих банков. Банковская прибыль и её источники.

 

Все коммерческие банки осуществляют свою деятельность на основании определенных принципов.

Первым и основополагающим принципом деятельности коммерческого банка является работа в пределах реально имеющихся ресурсов.

Работа в пределах реально имеющихся ресурсов означает, что коммерческий банк должен обеспечивать не только количественное соответствие между своими ресурсами и кредитными вложениями, но и добиваться соответствия характера банковских активов специфике мобилизованных им ресурсов. Прежде всего, это относится к срокам тех и других. Так, если банк привлекает средства главным образом на короткие сроки, а вкладывает их преимущественно в долгосрочные ссуды, то его ликвидность оказывается под угрозой. Наличие в активах банка большого количества ссуд с повышенным риском требует от банка увеличения удельного веса собственных средств в общем объеме его ресурсов.

Вторым важнейшим принципом, на котором базируется деятельность коммерческих банков, является экономическая самостоятельность, подразумевающая и экономическую ответственность банка за результаты своей деятельности.

Экономическая самостоятельность предполагает свободу распоряжения собственными средствами банка и привлеченными ресурсами, свободный выбор клиентов и вкладчиков, распоряжение доходами банка. Действующее законодательство предоставляет всем коммерческим банкам экономическую свободу в распоряжении своими фондами и доходами. Прибыль банка, остающаяся в его распоряжении после уплаты налогов, распределяется в соответствии с решением общего собрания акционеров. Оно устанавливает нормы и размеры отчислений в различные фонды банка, а также размеры дивидентов по акциям. По своим обязательствам коммерческий банк отвечает всеми принадлежащими ему средствами и имуществом, на которые может быть наложено взыскание. Весь риск от своих операций коммерческий банк берет на себя.

Третий принцип заключается в том, что взаимоотношения коммерческого банка со своими клиентами строятся как обычные рыночные отношения. Предоставляя ссуды, коммерческий банк исходит, прежде всего, из рыночных критериев прибыльности, риска и ликвидности.

Четвертый принцип работы коммерческого банка заключается в том, что регулирование его деятельности может осуществляться только косвенными экономическими (а не административными) методами. Государство определяет лишь "правила игры" для коммерческих банков, но не может давать им приказов.

Конечной целью операционной деятельности капиталистических банков является получение прибыли на вложенный капитал. Источником прибыли, присваиваемой банкирами и акционерами банка, служит прибавочная стоимость, созданная в сфере материального производства. Труд банковских служащих не создает стоимости и прибавочной стоимости, но он опосредствует перераспределение прибавочной стоимости между различными группами капиталистов.
Операционные доходы банка, т. е. валовая прибыль от его деятельности, складываются из нескольких элементов: 1) доходы от учетно-ссудных операций (процент по ссудам); 2) проценты и дивиденды от инвестиций в ценные бумаги; 3) прибыль от учредительства, спекулятивных сделок с биржевыми ценностями и т. п.; 4) комиссионное вознаграждение по расчетным, переводным и другим аналогичным операциям; 5) комиссия по доверительным операциям; 6) доходы от иностранных операций (заграничные кредиты, валютный арбитраж и т. п.).
После вычета из суммы операционных доходов всех банковских расходов по осуществлению операций, выплате заработной платы и жалования служащим, уплате процентов вкладчикам и других расходов в распоряжении банка остается чистая прибыль. Из нее выплачиваются налоги, часть переводится в резервные фонды и выплачивается акционерам в форме дивидендов. Отношение чистой прибыли к собственному капиталу представляет норму банковской прибыли. Эта норма для банковской системы в целом обычно тяготеет к среднему уровню прибыли в других отраслях капиталистического хозяйства, так как длительный разрыв между прибылью банков и других предприятий неизбежно приводит к переливу капитала и выравниванию нормы прибыли. Вместе с тем крупнейшие банковские монополии используют свое господствующее положение в кредитной системе для получения больших прибылей. Они широко используют высокоприбыльные операции — участие в учредительстве и синдикатах по размещению ценных бумаг, биржевых спекуляциях, выдаче кредитов зарубежным компаниям и т. д. Для немонополизированных учреждений эта сфера деятельности по существу закрыта.