Основания возникновения прав на земельные участки по современному российскому законодательству, в том числе при их отводе для целей строительства

 

Как уже отмечалось, в соответствии со ст. 25 ЗК права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. В гражданском законодательстве перечень таковых приводится в статье 8:

 

- из договоров и иных сделок как предусмотренных законом, так и не предусмотренных им, но не противоречащих ему;

 

- из актов государственных органов и органов местного самоуправления;

 

- из судебного решения;

 

- в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

 

- в результате причинения вреда другому лицу – так называемые деликты;

 

- вследствие необосновательного обогащения;

 

- вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

 

- в следствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

 

Иначе говоря, основаниями возникновения земельных правоотношений (изменения и прекращения) являются юридические факты-действия и юридические факты-события, с которыми закон связывает определенные юридические последствия. Рассмотрим их более подробно применительно к земельным правоотношениям. Кроме того следует отметить, что для одних видов земельных правоотношений достаточно наличие простого юридического факта, то для других видов необходима совокупность двух или более фактов – юридические составы. В первом случае это, например, совершение земельного правоотношения. Во втором случае – принятие решения государственного органа о предоставлении земельного участка, учет земельного участка и его отвод натуре, оформление прав на земельный участок.

 

В зависимости от последствий юридические факты можно разделить на три вида:

 

Правоустанавливающие. При этих юридических фактах происходит возникновение земельных правоотношений. Например, заключение договора залога земельного участка или договора аренды.

 

Правоизменяющие. При их наличии в земельных правоотношениях происходит изменение в субъекте, объекте или содержании самого правоотношения.

 

Правопрекращающие. С возникновением этих обстоятельств, происходит прекращение правоотношений. Пример – истечение срока аренды, прекращение деятельности предприятия-владельца земельного участка и т. д.1

 

Рассмотрим наиболее частые основания возникновения земельных правоотношений. Их два – это ненормативные акты индивидуального значения и сделки по распоряжению земельными участками. Самым распространенным основанием из указанного перечня является акт индивидуального значения, который порождается административными актами государственных органов местного самоуправления, предусмотренными законом и иными правовыми актами в качестве основания возникновения гражданских правоотношений. Эти акты по своей сути являются ненормативными и непосредственно направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей у вполне конкретного субъекта – адресата акта2.

 

К их числу относятся, прежде всего, решения органов исполнительной власти о предоставлении земельного участка конкретному лицу (равно как и о его изъятии).

 

На основании указанных актов органов государственной и муниципальной власти предоставляются земельные участки, в том числе и для целей строительства, в собственность граждан и юридических лиц, в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду и в безвозмездное срочное пользование. Так же указанными актами устанавливаются публичные сервитуты (публичные сервитуты могут так же возникать и в силу закона).

 

Кроме того, к их числу можно отнести административные акты юридических лиц – предприятий, учреждений, организаций. Например, предоставление своим работникам служебного надела. Также решения судебных органов власти – признание права наследования земельного участка, решение о разделе земельного участка между супругами.

 

Еще одна их разновидность – ходатайство юридического лица: предприятия, учреждения, организации, заинтересованных в получении земельных участков, в компетентный орган исполнительной власти о предоставлении предварительно согласованного земельного участка; заявка собственника приватизированного предприятия в орган, уполномоченный выступать продавцом земель, на приобретение земельного участка этого предприятия в собственность или в аренду с правом приобретения его в собственность, на участие в конкурсе по продаже земельных участков, аукционе по продаже земельных участков для дополнительного строительства предприятия1. Вообще акт государственного или муниципального органа власти о предоставлении земельного участка, в том числе и для целей строительства – это формы первичного первичного вовлечения земельных ресурсов в оборот, из земель государственной или муниципальной собственности. Иначе говоря, здесь имеет место разгосударствлевование земель.

 

В последнее время все большее значение приобретают сделки с земельными участками. Это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК). Сделки – это оборот земельных участков, уже находящихся в частной собственности. Мы рассмотрим, прежде всего, одну из разновидностей сделки – договор. Следует отметить, что договор может быть как самостоятельным основанием установления конкретного земельного правоотношения, так и дополнительным основанием к соответствующему административному акту.

 

Как дополнение к административному акту договор может быть заключен в соответствии с решением государственного или муниципального органа власти не только при передаче земельного участка в собственность, но и при заключении аренды указанного земельного участка. К примеру, такое положение было закреплено в Постановлении Правительства РФ от 19 марта 1992 года №1771. В этом постановлении были утверждены формы свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

 

Следует отметить, что договор в качестве самостоятельного основания для возникновения земельных правоотношений в дореформенный период имел весьма ограниченное применение и охватывал лишь узкий круг земельных правоотношений. В настоящее время, с отменой государственной монополии собственности на землю это положение начинает меняться и теперь договор стал служить основанием возникновения большинства отношений собственности на землю. Земельные отношения стали носить по настоящему имущественный характер. И теперь собственник земельного участка имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, но при обязательном условии, что это не нарушает прав иных лиц и не наносит ущерба окружающей среде. Это положение прописано в статье 36 Конституции Российской Федерации.

 

Значение договора по распоряжению земельными участками со временем будет только возрастать, так земля как природный ресурс все более прочно входит в имущественный оборот.

 

13Земельное законодательство устанавливает следующий перечень оснований прекращения права собственности на землю:

1) отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;

2) отказ собственника от права собственности на земельный участок;

3) принудительное изъятие земельного участка у собственника.

Таким образом, основания прекращения права собственности на землю можно разделить на добровольные и принудительные.

1. Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам.

Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, а также специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка). Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки - завещания.

2. Отказ собственника от права собственности на земельный участок.

С 23 октября 2008 г. вступил в силу новый порядок отказа от права собственности на земельный участок, установленный Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". Ранее при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретал правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. При этом момент прекращения права собственности конкретно определен не был.

Теперь отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.

3. Принудительное изъятие земельного участка у собственника.

В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);

2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);

3) реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;

4) отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;

5) изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях, связанных:

1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов);

3) в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Однако собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Земельным кодексом РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Лицо, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать в судебном порядке возврата ему реквизированного земельного участка.