Вопрос № 21. Право пожизненного наследуемого владения (приватизация)

Право пожизненного наследуемого владения было введено в законодательстве Земельным кодексом РСФСР 1991 года и получило развитие (правовое) в Гражданском кодексе Российской Федерации 1994 года (статья 266). В соответствии с законом гражданам предоставлялась возможность пользоваться участком бессрочно. На земельном участке разрешалось возводить здания, сооружения, а права на участок передавались по наследству. Однако, следует заметить, что право собственности на земельный участок принадлежало муниципалитету или государству. С земельными участками, переданными в пожизненно наследуемое владение, запрещалось совершать любые действия, а именно, продавать, менять, дарить и т.д.

В настоящее время гражданам не предоставляются земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения. А за теми гражданами, которые получили земельные участки в пожизненно-наследуемое владение до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, это право сохранилось. Так же сохранилась возможность передавать земельные участки по наследству.

Статья 1181 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

В Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" были внесены изменения. Теперь в упрощенном порядке может быть произведено оформление права собственности на землю в отношении того участка, который ранее был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владении.

В нашей стране земельное и гражданское законодательство регламентируют все отношения, вытекающие из права пожизненного наследуемого владения. В «Земельном Кодексе» данное право рассматривается в статье 21, а в «Гражданском Кодексе Российской Федерации» - в ст. ст. 216; 265; 267. Необходимо отметить, что это вещное право применяется только в отношении физических лиц.

Если в рамках закона не указаны никакие ограничения, связанные с условиями пользования участками земли на праве пожизненного наследуемого владения, то землевладельцам разрешается возведение на их территории тех или иных объектов недвижимости, в том числе жилых домов, с дальнейшей государственной регистрацией на них права собственности.

Несколько иначе обстоит дело с тем, чтобы приобрести право пожизненного наследуемого владения участком земли, который является собственностью муниципального образования или государства. Действующий Земельный Кодекс РФ не разрешает предоставлять наделы земли на основании вышеуказанного права, являющиеся как государственной, так и муниципальной собственностью. П. 1 ст. 21 ЗК РФ сохраняет правообладание пожизненным наследуемым владением участками земли за гражданами, приобретшими данное право до того, как этот Земельный Кодекс РФ вступил в силу.

Вопрос о содержании права пожизненного наследуемого владения земельного участка рассматривается не в земельном, а в гражданском законодательстве. Физическое лицо, являющееся правообладателем пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. 5 ЗК РФ, является землевладельцем, тогда как в соответствии с «Гражданским Кодексом РФ» - владельцем земельного участка. Этот гражданин может и владеть, и пользоваться наделом земли, перешедшим ему по наследству.

Следует отметить, что Земельным Кодексом РФ не ограничивается сроком оформление в собственность частных лиц наделов земли, которые были ранее переданы им в соответствии с правом пожизненного наследуемого владения. Отсюда вытекает, что гражданин, ставший владельцем земельного участка на основании данного права до того, как вступил в силу ныне действующий «Земельный Кодекс РФ», и использующий его в качестве личного подсобного хозяйства или для строительства индивидуальных жилых или хозяйственных построек, может оформить государственную регистрацию на право собственности этого земельного надела. Исключение составляют случаи, когда федеральное законодательство не допускает передачу подобного участка земли в собственность частного лица. В данном случае, зарегистрировать право собственности на участок земли возможно на основании п. 2 ст. 25 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

Ст. 267 действующего «Гражданского Кодекса РФ» запрещает землевладельцу подобного участка, принадлежащего ему по праву пожизненного наследуемого владения, каким-либо образом распоряжаться им. Исключение составляет только один момент: переход права на него по наследству. Подобные же условия оговариваются в п. 2 ст. 21 «Земельного Кодекса РФ». Тем не менее, стоит учитывать, что строить на подобном земельном наделе индивидуальные объекты недвижимости не запрещается, потому как в данном случае землевладелец не распоряжается, а пользуется участком.

И наследование по завещанию, и наследование по закону предусматривают переход правообладания участком земли по наследству. Это регламентируется третьей частью «Гражданского Кодекса РФ». В порядке, установленном российским гражданским законодательством, имеющееся у лица, передающего наследство, право пожизненного наследуемого владения каким-либо участком земли может быть наследовано на общих основаниях, так как является частью наследства. Не нужно никаких специальных разрешений для того, чтобы принять подобное наследство. Не следует забывать, что помимо наследования на основании данного права определенного земельного надела, если ничего иного не предполагается федеральным законом, частью наследства являются и водные объекты, и растительность, и поверхностный слой почвы, находящиеся в пределах данного участка.

Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года указывает на необходимость государственной регистрации перехода права пожизненного наследуемого владения земельным наделом по наследству и устанавливает правила ее проведения. Для ее осуществления необходимо иметь свидетельство о праве на наследство, которое наследник может получить после подачи заявления у нотариуса или другого компетентного лица, по закону имеющего право на осуществление нотариальных действий, по месту открытия наследства. Этот документ может быть получен спустя шесть месяцев после того, как наследство было открыто. Гражданский Кодекс РФ предусматривает случаи, когда подобное свидетельство может быть получено заявителями, не дожидаясь истечения шестимесячного срока. К примеру, тогда, когда отсутствуют иные наследники, кроме тех, кто обратился за свидетельством.

Следует иметь в виду, что оформлению в собственность и государственной регистрации подлежат земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного или гаражного строительства, а также для целей дачного или индивидуального подсобного хозяйства.

Регистрация земельного надела, выданного гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, и предусматривает наличие всего двух основных документов, предоставляемых для подтверждения указанного права:

- свидетельство на право пожизненного наследуемого владения, выданное администрацией сельского округа, где расположен данный объект недвижимого имущества или свидетельство на право пожизненного наследуемого владения, выданное Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству того района, где находится данный земельный участок

- кадастровый паспорт на данный земельный участок. Причем кадастровый паспорт не должен содержать в обязательном порядке установленные в процессе межевания, границы.

 

Извлечения из НПА:

ЗК РФ

Статья 21. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

2. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

ГК РФ

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

сервитуты (статьи 274, 277);

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Статья 1181. Наследование земельных участков

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 25.2. Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

2. Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок является следующий документ:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

 

 

Вопрос № 22 Аренда земли

Аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное владение и пользование для ведения какой-либо деятельности. Арендодатели - собственники участков, а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, – уполномоченные государством органы.

Участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с ГК и ЗК РФ. Изъятые из оборота участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды, а находящиеся в публичной собственности – устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Арендатор земельного участка имеет право:

ü передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). В этих случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется;

ü передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

Расходы на приобретение права на заключение договора аренды

Данное право обычно приобретается в результате торгов (конкурсов, аукционов). Расходы на его приобретение принимаются для целей налогообложения (п. 2 ст. 264.1 НК РФ) при условии заключения договора аренды. В отличие от расходов на приобретение земельных участков в собственность, данные расходы признаются при аренде земельных участков, находящихся не только в государственной и муниципальной, но и в частной собственности. Кроме того, нет ограничения по дате заключения договора, а признание расходов не ставится в зависимость от вида строительства, которое будет осуществляться (капитальное или жилищное).

Что касается НДС, то предоставление права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не подлежит налогообложению на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ (сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав).

 

Извлечения из НПА:

ГК РФ

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

 

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки... и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.