РОЗДІЛ 2 «Характеристика та визначення вартості оцінки медичного пункту Черкаського політехнічного технікуму»

2.1. Загальні характеристики об`єкта оцінки

2.2.Огляд ринків нерухомості в Україні

2.3. Визначення зносу

2.4. Визначення вартості об`єкта оцінки порівняльним підходом

2.5.. Визначення вартості об`єкта оцінки дохідним підходом

2.6. Визначення ставки капіталізації

2.7 Узгодження отриманих результатів

Висновки

Список використаних джерел

Додатки

 

ВСТУП

Актуальність теми: Замовником оцінки являється Черкаський політехнічний технікум. Адреса замовника: м. Черкаси, вул. Ільїна, 226.

Об`єктом оцінки не жиле приміщення Черкаського політехнічного технікуму за адресо м. Черкаси, вул. Ільїна, 226, 4 корпус, 1 поверх, медичний пункт.

Мета: поглиблення, закріплення та узагальнення отриманих теоретичних знань з дисципліни „ Методи і моделі оцінювання”, розвиток навичок практичного використання цих знань.

Завдання: Використовуючи нормативно-правові акти довести, що вартість приміщення відповідає встановленій нами на підставі вихідних даних, нормативно-правових актів з оцінки майна, аналізу інвестиційної привабливості галузі об’єкта оцінки визначити вартість об’єкта оцінки різними методичними підходами, узгоджуючи результати оцінки та надати висновок про вартість майна.

Результати розрахунків подати у формі оціночного звіту.

Об`єкт: Ринок нерухомості, його види і сегменти в частині практичної реалізації операцій і управління об’єктами нерухомості в рамках існуючого правового простору.

Приміщення Черкаського політехнічного технікуму корпусу №4 «Медичний пункт».

Предмет: Система економічних, організаційних і правових відносин з приводу нерухомого майна, заснована на чинних законодавчих і нормативних актах, регулюючих управління різними об’єктами нерухомості і здійснення з ними цивільно-правових операцій з метою отримання бажаного комерційного або соціального результату.

Підходи:

1. Оцінка нерухомості за допомогою порівняльного підходу.

2. Оцінка нерухомості за допомогою дохідного підходу.

РОЗДІЛ 1 «Теоритичні основи оцінки медичного пункту Черкаського політехнічного технікуму»

ОСНОВНІ ПОНЯТТЯ ПРОЦЕДУРИ ОЦІНКИ

База оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур,що відповідають певному виду вартості майна.

Для визначення бази оцінки враховується мета оцінки та умови використання її результатів.

Методичні підходи – загальні способи визначення вартості майна, які грунтуютьсяна основних принципах оцінки.

Нерухоме майно (нерухомість) – земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

Подібне майно – майн, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість.

Дата оцінки – дата(число, місяць, рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість.

Вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об’єкта оцінки.

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Об’єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Строк експозиції – строк, протягом якого об’єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість кого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів.

Знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки.

Альтернативне використання – можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об’єкта оцінки.

Валовий дохід – сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов’язаних з об’єктом оцінки.

Операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов’язані з отримуванням валового доходу. До операційних належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об’єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку.

Суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до Закону.

Оцінювач - громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог Закону.

ПРОЦЕДУРА ОЦІНКИ

Незалежна оцінка нерухомого майна проводиться у такий спосіб:

1. Укладання договору на проведення оцінки.

2. Ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки.

3. Ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних із ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів.

4. Вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур та їх застосувань.

5. Узгодження результатів оцінки.

6. Складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об’єкта оцінки.

7. Допрацювання звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату.

 

Проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозиції стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.

На першій стадії підготовчого етапу проводиться безпосереднє обстеження об’єкта нерухомості. Обстеження нерухомості з метою її оцінки складається з:

1. Підготовчих робіт – визначення об’єкта оцінки та майнових прав, що оцінюються, огляд нерухомого майна та його ідентифікацію, збір і аналіз документальних матеріалів.

2. Технічного обстеження нерухомого майна, метою якого є збір інформації про технічний стан та будівельні характеристики нерухомості.

3. Аналізу та оформлення результатів обстеження. За результатами обстеження та аналізу технічної документації складається «технічний висновок про обстеження».

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

1. Зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об’єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформація про стан ринку стосовно об’єкта оцінки та подібного майна.

2. Проаналізувати існуючий стан використання об’єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання.

3. Зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та ставки дисконту.

4. Визначити правові обмеження щодо об’єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об’єкта оцінки.

5. Обгрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби – застосування спеціальних методів оцінки.

[ Пазинич В.І. ст.123-126 ]