Аналіз ринку земельних ділянок під індивідуальну забудову в Київській області

У передмісті, як і в Києві, є вже забудовані, а також і перспективні райони котеджного будівництва. Перші котеджні містечка з'явилися на Петропавлівській і Софіївській Борщагівці, а також в Конча-Заспі («Золоті ворота»).

Котеджна забудова, як правило, формувалася навколо найбільших магістралей, тому ми будемо називати райони заміської забудови «напрямками». Одним з найбільш розвинених і популярних залишається напрям старої Обухівської траси: там ціни на земельні ділянки найвищі і в деяких місцях доходять до 8 тисяч доларів за сотку. Однак, на нашу думку, ділянки в Конча-Заспі будуть продаватися все менше і менше у зв'язку з тим, що майже всі вони вже розкуплені. Ситуація може змінитися, якщо адміністрація області буде виділяти для продажу ділянки в лісі, розташовані по праву сторону від траси (якщо їхати з Києва). Все більшу частку в обсязі продажів будуть займати ділянки, розташовані в напрямку Ірпеня, Вишгорода та Лютежа. Це пов'язано з тим, що вже сьогодні стереотипного уявлення про «чорнобильську зону» практично немає, а тому покупці все більшу увагу звертають на красу природного ландшафту, наявність лісової зони, близькість до Дніпра. Найбільш перспективним районом для котеджної забудови ми вважаємо Вишеньки: лівий берег Дніпра, вниз за течією від Києва, вздовж річки. Це пов'язано з тим, що до теперішнього часу на правому березі вже розкуплені майже всі ділянки, придатні для будівництва будинків. При будівництві котеджів в районі Вишеньок будуть враховані помилки, допущені при забудові правого берега. Зокрема, буде розроблено грамотна концепція забудови, правильно розплановані ділянки, облаштована інфраструктура і підведена хороша дорога. За останні два роки ціни за сотку землі в цьому напрямку виросли в 7-8 разів і, за прогнозами фахівців, будуть рости далі з тією ж швидкістю. Різке зростання цін також буде помітне у Житомирському та Одеському напрямках. В першу чергу це пов'язано з наявністю хорошої траси, а значить, і з можливістю швидко і без проблем дістатися звідси до центру Києва. До менш перспективним районів можна віднести Бориспільський і Броварський напрямки, що пов'язано з бідністю природного оточення і одноманітністю рівнинного рельєфу. Не дуже привабливими для будівництва котеджів залишаються такі райони уздовж річки Десна, як Зазим'я, Пухівка, Рожни. Берег Десни відштовхує потенційних покупців швидким річковим плином, весняними розливами, мінімумом лісу і необхідністю проїзду через сільську місцевість.

Осібно стоять ділянки, розташовані в Києво-Святошинському районі, який примітний тим, що межує з Києвом в районі Софіївської та Петропавлівської Борщагівки. Основною перевагою цього району є його близькість до Києва, тому ціни на землю тут досить високі - 2-3 тис. доларів США за сотку.

Собівартість будівництва котеджів становить від 250 до 400 доларів за квадратний метр (без вартості землі) - в залежності від рівня обробки споруди та складності рельєфу ділянки. Ціну продажу не можна спрогнозувати у загальному випадку, оскільки вона залежить від дуже багатьох факторів. Так, наприклад, ціна квадратного метра в 1000-метровому будинку може бути вище ціни «квадрата» в будинку на 200 кв. м, і навпаки. В даний час близько 80% забудовників - це приватні особи, які будують для себе. Зараз тільки починають розглядати як об'єктів вкладення інвестицій. Відсоток будинків, що будуються для продажу чи здавання в оренду, поступово збільшується. Як правило, окупність в цьому бізнесі коливається від 30 до 100% прибутку на вкладені кошти. При цьому мають місце випадки, коли собівартість земельної ділянки і будівництва виявляється більшою, ніж ринкова ціна побудованого будинку. Багато інвесторів розглядають сам земельну ділянку як відмінний об'єкт для інвестиційних вкладень. На тривалий термін будинку знімають в основному іноземці, українці ж роблять це тільки на літній період і на Новий рік. Оренда будинку коштує в межах 1000-1200 доларів США в місяць. За містом будувати будинки для подальшої здачі в оренду, як правило, невигідно, а в місті в хорошому місці здача будинку в оренду окупає вкладені кошти за 4-5 років. Значне пожвавлення на ринку будинків очікується після вступу в силу Закону «Про іпотеку»: ставки на іпотечні кредити, швидше за все, знизяться, а значить, все більше людей будуть брати кредит на покупку будинку.

Зараз проблемою є непрофесіоналізм більшості агентств в області операцій з земельними ділянками та будинками. Такі операції набагато складніше, ніж, наприклад, операції з квартирами, звідси виникають ситуації, коли заперечується право власності, розривають договори купівлі-продажу і т. п. Більшість клієнтів скоєно не орієнтується в нормативно-правовій базі, що регулює операції з такою нерухомістю, тому фахівцям АН «РЕД» доводиться багато пояснювати, звертати увагу клієнта на «слизькі» моменти. Ми стикаємося з дуже багатьма порушеннями, особливо в договорах, укладених до 2000 року: неправильно оформлені правовстановлюючі документи, неузаконені реконструкції і т. п. У таких ситуаціях з'являється дуже багато роботи для юристів, а деякі порушення виправити і зовсім не можна. Ці підводні камені не завжди видно, часто доводиться «закопуватися» дуже глибоко. Бувають ситуації, коли деякі моменти досконально перевірити неможливо. Відмінність ринку будинків у Києві від столичного ринку квартир полягає в тому, що останній існує дуже давно, і, отже, всі спірні моменти вже відпрацьовані законодавчо. Іноді доводиться стикатися з будинками, правовстановлюючі документи на які датовані 1950-ми роками. Такий будинок, як правило, кілька разів переходив у спадок, дарувався, перепродувався, а тому відстежити коректність всіх операцій з ним досить складно і під силу лише агентствам, які професійно займаються саме цим сегментом ринку. На деякі ж приватні будинки взагалі немає правовстановлюючих документів (наприклад, в силу того, що такі документи пропали в роки Великої Вітчизняної війни): вони знаходяться у власності власника на підставі постанови суду.

Як повідомили в консалтинговій компанії SV Development за період з 06 липня по 5 серпня 2015 вартість земельних ділянок під котеджну забудову в Київській області (14 районів) знизилася, у межах 0,21% ($ 4) до 1866 долара за одну сотку. При цьому в області найдешевшим залишався Фастівський район, із середнім показником $ 628 / сотка, найдорожчим Києво - Святошинський район, де середня ціна продажу склала $ 2 769 / сотка.

Рейтинг вартості земельних ділянок по районах Київської області:

Києво-Святошинський район - зниження 0,14% (на $ 4) до $ 2 769 / сотка.

Обухівський район - зниження 0,04% (на $ 1) до $ 2 342 / сотка.

Бориспільський район - зниження 0,29% (на $ 6) до $ 2081 / сотка.

Вишгородський район - зниження 0,41% (на $ 7) до $ 1 714 / сотка.

Броварський район - зниження 0,34% (на $ 5) до $ 1 474 / сотка.

Васильківський район - зниження 0,26% (на $ 3) до $ 1 168 / сотка.

Макарівський район - зниження 0,41% (на $ 4) до $ 976 / сотка.

Бородянський район - стабілізація 0,00% (на $ 0) до $ 936 / сотка.

Кагарлицький район - зниження 0,34% (на $ 3) до $ 890 / сотка.

Іванківський район - зниження 0,28% (на $ 2) до $ 706 / сотка.

Білоцерківський район - зниження 0,14% (на $ 1) до $ 695 / сотка.

Баришівський район - зниження 0,15% (на $ 1) до $ 666 / сотка.

Переяслав-Хмельницький район - зниження 0,16% (на $ 1) до $ 628 / сотка.

Фастівський район - зниження 0,63% (на $ 4) до $ 628 / сотка.

www.zagorodna.com.

 

5. аналіз найбільш ефективного використання
об’єкта оцінки

Аналіз ринку нерухомості та ринку земельних ділянок, що склався у Київській області в цілому і в районі місця розташування об'єкту оцінки зокрема свідчить, що встановлене функціональне зонування, існуючі вимоги щодо використання земельних ділянок, навколишнього оточення, технічного забезпечення, а також враховуючи існуючий попит на земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) в межах села Нові Петрівці та наявністю купівельної спроможності у певної категорії населення, дозволяють зробити висновок, що найкращим та найбільш ефективним використанням оцінюваної земельної ділянки є її поточне використання.

Виходячи з характеристик об’єкта оцінки, сформованого використання прилеглої території, транспортної доступності, поточного стану облаштованості центральних і локальних мереж інженерного та санітарно-гігієнічного забезпечення, правовими обмеженнями щодо його використання в якості будівництва та обслуговування житлового будинку, що обумовлено державним актом на право власності на земельну ділянку. Оцінювачі припускають, що найбільш ефективним використанням об’єкта оцінки є його поточне використання. У відповідності з зазначеним принципом її ознаки відповідають характеристикам земельних ділянок у даному районі подібних до оцінюваної.

Тобто, враховуючи усі вище викладені факти, найбільш ефективним варіантом використання оцінюваного майна є його подальше поточне використання в якості будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд.