Розрахунок вартості об’єкта оцінки

Розрахунок вартості об’єкта оцінкиздійснюється за формулою:

 

В = ЧОД ∕ RО,

(14)

 

де:	В	—	вартість об’єкта оцінки;
	ЧОД	—	величина очікуваного чистого операційного доходу за рік;
	RО	—	загальна ставка капіталізації.

3. ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД полягає в урахуванні принципів заміщення і попиту та пропозиції. Об’єкт оцінюється за тим, скільки за такі самі або подібні об’єкти було сплачено на ринку за результатами вже укладених угод купівлі-продажу. Раціональний продавець не продасть об’єкт дешевше, ніж за ідентичне або подібне майно вже було сплачено покупцю на відкритому конкурентному ринку в результаті здійснених та відомих йому угод. Раціональний покупець не заплатить за об’єкт більше, ніж вартість, яка склалася на ринку відомої йому власності з подібними характеристиками.

Алгоритм розв’язку індивідуального завдання з використанням порівняльного підходу передбачає наступні етапи:

1. Пошук інформації для отримання даних про ціни об’єктів порівняння (при розв’язанні індивідуального завдання використовуємо ціни аналогічних квартир зазначені в останніх номерах газети «Ваш магазин»та «Львівські оголошення» (електронні версії яких є в інтернеті);

2. Виявлення відповідних об’єктів порівняння (для виконання індивідуального завдання не менше п’яти) по технічних параметрах і місцезнаходженню та визначення вартості ціни об’єктів порівняння за 1 м² шляхом ділення вартості квартири на загальну її площу.

3. Здійснення коригування ціни пропозиції на величину торгу (у відсотках) та інших відмінностей;

Коригування прогнозованої ціни продажу (ринкової ціни)на можливість торгу, визначається за формулою:

 

Pv = Pпр×(1-k), (15)

де Pv– ринкова вартість

Pпр– ціна пропозиції

k – величина торгу.

 

4. Знаходження середнього значення ринкової вартості 1 м² об’єкта як медіану. Медіана - це середнє значення цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахування найбільшого та найменшого значень) цін продажу об’єктів, обраних для порівняння. Для цього ранжуємо ряд прогнозованих цін продажу від найменшого значення до найбільшого та не враховуємо крайні найбільше та найменше значення показника вартості об’єктів – порівняння.

Якщо кількість значень, що залишилися є непарним, то вибираємо значення середини ряду як медіану. Якщо ж кількість членів ряду парна, то медіана дорівнює середній арифметичній із двох серединних значень вартостей.

5. Розраховуємо вартості об’єкту оцінки.

 

 

ПОРЯДОК ВИКОНАННЯ ТА ВИМОГИ ДО ОФОРМЛЕННЯ

Упродовж курсу студенти виконують індивідуальне завдання, яке передбачає розв’язання завдань щодо оцінки майна та формування звіту про оцінку.

Для виконання індивідуального завдання студент повинен використати не лише навчальні посібники та нормативно-правові документи, але й реальні дані про ціни на ринку рухомого та нерухомого майна.

В процесі виконання індивідуального завдання студент повинен:

1. визначити ринкову вартість об’єкта застави, використовуючи відповідні методичні підходи до оцінювання майна відповідно до свого варіанту завдання;

2. сформулювати висновки щодо вартості застави та пропозиції відносно максимально можливої суми видачі кредиту для кредитного комітету банку;

3. оформити звіт про вартість об’єкта оцінки за національними стандартами у стислій формі.

Вимоги до оформлення:

а) індивідуальне завдання підготувати на окремих листках;

б) використати структуру зразка розв’язку завдання;

в) вказати список використаної літератури;

г) додати копію сторінок газет «Ваш магазин»та «Львівські оголошення» з використаною інформацією (або scrin-shot веб-сторінки з наведеною URL-адресою або копію друкованого видання з датою та номером газети) та для рухомого майна - scrin-shot веб- сторінкиhttp://auto.ria.ua з наведеною URL-адресою, і при оцінці комерційної нерухомості scrin-shot веб- сторінки http://www.makler.com.ua або http://magnatt.lviv.ua

д) сформувати пропозиції для кредитного комітету банку.

Вибір варіанта залежить від порядкового номера студента у списку групи.

За виконання індивідуального завдання студенти отримують від 0 до 50 балів.

 

ВАРІАНТИ ІНДИВІДУАЛЬНОГО ЗАВДАННЯ

Завдання

Ви працівник відділу оцінки застави майна одного з банків м. Львова. З метою отримання кредиту, у Ваш банк звернувся громадянин С, в якості застави для банку ним було запропоновано належне йому на праві приватної власності майно.

 

Вам необхідно:

1. визначити ринкову вартість об’єкта застави, використовуючи один із методичних підходів до оцінювання майна відповідно до свого варіанту завдання;

2. сформулювати висновки щодо вартості застави та пропозиції відносно максимально можливої суми видачі кредиту для кредитного комітету банку;

3. оформити звіт про вартість об’єкта оцінки за національними стандартами.

 

ВАРІАНТИ

Варіант 1.

Оцінити заставу, використовуючи порівняльний підхід.

Застава: 2-х кімнатна квартира за адресою, вул. Любінська20 кв. 45 розміщена на 4 поверсі 9-поверхового цегляного будинку загальною площею 46м.кв. (Залізничний район).

 

Варіант 2.

Оцінити заставу, використовуючи дохідний підхід.

Застава: нежитлове приміщення, яке використовується як магазин, що розташоване на вул. Городоцька (Залізничний район) загальною площею 80 м². Для даного об’єкта оцінки термін експозиції вільного приміщення становить в середньому 6 місяців. Термін на який укладається договір оренди становить 6 років та витрати на утримання об’єкта нерухомості – 45 % від дійсного валового доходу. Ставка капіталізації – 7 %.

Варіант 3.

Оцінити заставу, використовуючи витратний підхід.

Застава: обладнання 2005 року випуску, виробник Польща та куплене заявником в тому-ж році за ціною 500000 грн. на митній території України. Для цього обладнання з середньою інтенсивністю експлуатації передбачено строк економічного життя 15 років. Фізичний знос на дату оцінки складає – 30%. Оцінка проведена станом на 01.01.2013р.

Варіант 4.

Оцінити заставу, використовуючи витратно-порівняльний підхід.

Застава:Автомобіль VolkswagenPassat B5, 2002 року випуску, об’єм двигуна: 1,80 л., коробка передач: типтроник, пробіг 168 тис.км (Львівська обл.).На момент огляду у автомобіля наявні потертості оббивки сидінь та зламаний передній бампер.Вартість нової оригінальної складової запчастини, а саме переднього бамперу складає 3000,00грн., трудомісткість заміни цієї запчастини складає 3 год., а ціна за 1 год. роботи складає – 200,00 грн.

Варіант 5.

Оцінити заставу, використовуючи порівняльний підхід.

Застава: 2-х кімнатна квартира за адресою, вул. Пасічна 32 кв. 20 розміщена на 2 поверсі 5-поверхового цегляного будинку загальною площею 47 м. кв. (Личаківський район)

 

Варіант 6.

Оцінити заставу, використовуючи дохідний підхід.

Застава:нежитлове приміщення, яке використовується якофіс, що розташоване на вул. Франка І. (Галицький район) загальною площею 110 м². Для даного об’єкта оцінки термін експозиції вільного приміщення становить в середньому 3 місяці. Термін на який укладається договір оренди становить 3роки та витрати на утримання об’єкта нерухомості – 25 % від дійсного валового доходу. Ставка капіталізації – 6 %.

 

Варіант 7.

Оцінити заставу, використовуючи витратний підхід.

Застава:обладнання 2008 року випуску, виробник Чехія та куплене заявником в тому-ж році за ціною600000 грн. на митній території України. Для цього обладнання з середньою інтенсивністю експлуатації передбачено строк економічного життя 12років. Фізичний знос на дату оцінки складає – 35%. Оцінка проведена станом на 01.01.2012р.

 

Варіант 8.

Оцінити заставу, використовуючи витратно-порівняльний підхід.

Застава:Автомобіль Peugeot 407, 2005 року випуску, об’єм двигуна: 2,00 л., коробка передач: автомат, пробіг 127тис.км (Львівська обл.). На момент огляду у автомобіля наявні дефекти лакофарбового покриття кузову та розбита ліве дзеркало (Львівська обл.) Вартість нової оригінальної складової запчастини, а саме лівого дзеркала складає 1000,00грн., трудомісткість заміни цієї запчастини складає 0,30 год., а ціна за 1 год. роботи складає – 180,00 грн.

 

Варіант 9.

Оцінити заставу, використовуючи порівняльний підхід.

Застава: 2-х кімнатна квартира за адресою, вул.. Стрийська58 кв. 69 розміщена на 5 поверсі 14-поверхового цегляного будинку загальною площею 57 м.кв. (Сихівський район)

 

Варіант 10.

Оцінити заставу, використовуючи дохідний підхід.

Застава:нежитлове приміщення, яке використовується як офіс, що розташоване на вул. Стрийська (Франківський район) загальною площею 90 м². Для даного об’єкта оцінки термін експозиції вільного приміщення становить в середньому 5 місяців. Термін на який укладається договір оренди становить 3 років та витрати на утримання об’єкта нерухомості – 40 % від дійсного валового доходу. Ставка капіталізації – 8 %.

Варіант 11.

Оцінити заставу, використовуючи витратний підхід.

Застава:обладнання 2009 року випуску, виробник Іспанія та куплене заявником в тому-ж році за ціною750000 грн. на митній території України. Для цього обладнання з середньою інтенсивністю експлуатації передбачено строк економічного життя 18років. Фізичний знос на дату оцінки складає – 25%. Оцінка проведена станом на 01.01.2013р.

Варіант 12.

Оцінити заставу, використовуючи витратно-порівняльний підхід.

Застава: Автомобіль Toyota Corolla, 2008 року випуску, об’єм двигуна: 1,60 л., коробка передач: механічна, пробіг 94тис.км (Львівська обл.). На момент огляду у автомобіля наявні пошкодження кришки багажника та капоту та розбите лобове скло. Вартість нової оригінальної складової запчастини, а саме лобового скла складає 5500,00грн., трудомісткість заміни цієї запчастини складає 4 год., а ціна за 1 год. роботи складає – 250,00 грн.

Варіант 13.

Оцінити заставу, використовуючи порівняльний підхід.

Застава: 2-х кімнатна квартира за адресою, вул. Наукова 29 кв. 35 розміщена на 3 поверсі 9-поверхового цегляного будинку загальною площею 58 м.кв. (Франківський район)

Варіант 13.

Оцінити заставу, використовуючи дохідний підхід.

Застава:нежитлове приміщення, яке використовується як магазин, що розташоване на вул. Хімічна (Шевченківський район) загальною площею 150м². Для даного об’єкта оцінки термін експозиції вільного приміщення становить в середньому 4 місяці. Термін на який укладається договір оренди становить 3 років та витрати на утримання об’єкта нерухомості – 20 % від дійсного валового доходу. Ставка капіталізації – 6 %.

 

Варіант 14.

Оцінити заставу, використовуючи витратний підхід.

Застава:обладнання 2010 року випуску, виробник Іспанія та куплене заявником в тому-ж році за ціною555000 грн. на митній території України. Для цього обладнання з середньою інтенсивністю експлуатації передбачено строк економічного життя 20років. Фізичний знос на дату оцінки складає – 15%. Оцінка проведена станом на 01.01.2013р.

 

Варіант 15.

Оцінити заставу, використовуючи витратно-порівняльний підхід.

Застава: Автомобіль SkodaOctavia A5, 2006 року випуску, об’єм двигуна: 1,70 л., коробка передач: типтроник, пробіг 127тис.км (Львівська обл.). На момент огляду у автомобіля пошкодженні оббивка салону та сидінь і зламана передня дверна ручка. Вартість нової оригінальної складової запчастини, а саме передньої дверної ручки складає 2000,00грн., трудомісткість заміни цієї запчастини складає 0,30 год., а ціна за 1 год. роботи складає – 180,00 грн.

Варіант 16.

Оцінити заставу, використовуючи порівняльний підхід.

Застава: 2-х кімнатна квартира за адресою, вул. Менцмнського8 кв. 15 розміщена на 3 поверсі 3-поверхового цегляного будинку загальною площею 62 м.кв. (Галицький район)

 

Варіант 17.

Оцінити заставу, використовуючи витратний підхід.

Застава: обладнання 2008 року випуску, виробник Болгарія та куплене заявником в тому-ж році за ціною 600000 грн. на митній території України. Для цього обладнання з середньою інтенсивністю експлуатації передбачено строк економічного життя 15років. Фізичний знос на дату оцінки складає – 15%. Оцінка проведена станом на 01.01.2012 р.

 

Варіант 18.

Оцінити заставу, використовуючи порівняльний підхід.

Застава: 2-х кімнатна квартира за адресою, вул. Хоткевича26 кв. 78 розміщена на 6 поверсі 9-поверхового цегляного будинку загальною площею 50 м.кв. (Сихівський район)

 

Варіант 19.

Оцінити заставу, використовуючи дохідний підхід.

Застава:нежитлове приміщення, яке використовується як магазин, що розташоване на пл.. Ринок (Галицький район) загальною площею 125 м². Для даного об’єкта оцінки термін експозиції вільного приміщення становить в середньому 4 місяці. Термін на який укладається договір оренди становить 5 років та витрати на утримання об’єкта нерухомості – 25 % від дійсного валового доходу. Ставка капіталізації – 7 %.

 

Варіант 20.

Оцінити заставу, використовуючи витратний підхід.

Застава: обладнання 2008 року випуску, виробник Іспанія та куплене заявником в тому-ж році за ціною655000 грн. на митній території України. Для цього обладнання з середньою інтенсивністю експлуатації передбачено строк економічного життя 18років. Фізичний знос на дату оцінки складає – 25%. Оцінка проведена станом на 01.01.2013 р.