Оцінка умов розміщення об’єктів інвестування

Нові земельні ділянки потрібні інвестору насамперед для започаткування нового будівництва або у разі значного розширення діючого виробництва. За відсутності законодавства, що забезпечує права власності на землю, відведення земельних ділянок під промислову та іншу підприємницьку забудову, а також спорудження житлово-комунальних об’єктів регулюються Основами земельного законодавства України, передусім Земельним Кодексом України.

Чинне законодавство обумовлює відведення під будівництво земель несільськогосподарського користування або сільськогосподарських угідь низької якості. У разі використання земель лісового та водного фондів перевага повинна віддаватися безлісовим площам і площам під малоцінними породами дерев, а також заболоченим місцевостям. За сучасних законодавчих норм передача в приватну власність земельних майданчиків передбачається лише під незавершеним будівництвом і бензозаправками.

У травні 1997 р. Кабінетом Міністрів України затверджено ме­тодику грошової оцінки земель несільськогосподарського призна­чення (крім земель населених пунктів). Вона пропонується для використання при укладенні цивільно-правових угод і визначення розмірів земельного податку для земель промисловості, транс­порту, зв’язку, оборони; земель природоохоронного призначення; лісового та водного фондів; земель запасу. (Детально основи грошової оцінки земель промисловості, транспорту і зв’язку викладені у підручнику А. А. Пересади «Інвестиційний процес в Україні».)

У разі нового будівництва або розширення діючого виробництва інвестор прагне вибрати з усіх можливих варіантів найсприятливіший земельний майданчик. Для цього створюється комісія із зацікавлених учасників інвестиційного проекту (замовника, генерального проектувальника, підрядника, представників місцевих органів влади та ін.), яка складає акт щодо вибору майданчика під будівництво. Найбільші складнощі для інвестора виникають при узгодженні відведення земель з місцевими органами влади.

Після прийняття позитивного рішення місцевих територіальних органів про відведення земельного майданчика інвестор повинен укласти з місцевим підрозділом архітектурно-плануваль­ного управління договір на складання і видачу архітектурно-планувального завдання і відведення майданчика під забудову в натурі. Через вилучення земельного майданчика у попереднього землекористувача можуть виникнути певні збитки. Для визначення та відшкодування цих збитків утворюється комісія під головуванням державного інспектора з використання та охорони земель, яка складає відповідний акт.

Після узгодження проекту відведення земельного майданчика з органами місцевої влади та підпорядкованими їм установами землеупорядкування, санітарного, природоохоронного та архітектурного нагляду проект надходить до місцевої Ради народних депутатів, яка приймає рішення про надання земельної ділянки під забудову.

Завершальним етапом відведення землі є перенесення наданої земельної ділянки на місцевість і закріплення її межовими знаками. Після цього складається акт про перенесення земельної ділянки в натуру, до якого додається план земельної ділянки.

2.3.6. Оцінка ймовірності
та здійснюваності інвестиційного проекту

Фінансова здійснюваність проекту — це ключовий критерій для інвестора. Всі інші цілі, що переслідуються ним, вторинні і не становлять інтересу без досягнення головної мети — достатньо високого прибутку як на сукупний капітал, так і на власний й оплачений акціонерний.

Оцінка фінансової здійснюваності проекту повинна виконуватися таким чином, щоб усі учасники фінансування одержали вичерпну інформацію про свої частки в загальній сумі майбутнього прибутку від реалізації проекту, а також про можливі втрати внаслідок інвестиційних ризиків.

Головний інструментарій, що застосовується при оцінці проектів, такий:

· фінансові показники здійснюваності проекту;

· показники економічної ефективності;

· аналіз чутливості;

· аналіз беззбитковості;

· оцінка ймовірності;

· економічна оцінка проекту.

Якщо проект здійснюється на діючому підприємстві, то джерелами інформації для його оцінки є: балансовий звіт підприємства (компанії), звіт про прибуток і збиток (чистий дохід), звітний і прогнозний грошовий потік (графік надходження реаль­них коштів).

Найбільш характерними показниками фінансової здійснюваності проектів є: коефіцієнт співвідношення довгострокових запозичених коштів та акціонерного капіталу; коефіцієнт покриття; коефіцієнт абсолютної ліквідності; коефіцієнт покриття довгострокових зобов’язань; коефіцієнт співвідношення між дебіторською і кредиторською заборгованістю. Аналіз співвідношення дебіторської та кредиторської заборгованості повинен виконуватися в динаміці. Зміна цього показника зумовлюється низкою чинників: зростанням запасів незавершеного будівництва; збільшенням рахунків до сплати; емісією нових позичкових зобов’я­зань і неповним їх розміщенням; скороченням ліквідних ресурсів; відмовою банків надавати нові позички.

Показники економічної ефективності вимірюються щодо відповідних вкладень капіталу:

· відношенням чистих потоків реальних грошей до сплати корпоративного податку;

· те саме, але після сплати податку;

· відношенням прибутку (з урахуванням відсотків, що сплачуються по заборгованості);

· відношенням валового чистого прибутку до річного обсягу продаж.

Індекс дохідності (коефіцієнт чистого дисконтованого доходу) — це співвідношення чистого дисконтованого доходу і дисконтованої вартості інвестицій (дисконтована норма прибутку), що використовується для порівняння альтернативних проектів:

ІД = ЧДД : ДВІ,

де ІД — індекс дохідності;

ЧДД — чистий дисконтований дохід;

ДВІ — дисконтована вартість інвестицій.

Якщо період будівництва не перевищує одного року, вартість інвестицій не слід дисконтувати.

Капіталоозброєність (КО) — співвідношення між початковим обсягом інвестицій і кількістю працюючих. Показник характеризує інтенсивність виробництва і тісно пов’язаний з іншим показником — механоозброєністю (МО), тобто вартістю активної частини основних фондів у розрахунку на одного працюючого.

Ці показники безпосередньо впливають на частку трудовитрат у собівартості продукції:

КО = ОІ : КП;

МО = АФ : КП,

де КО — капіталоозброєність;

ОІ — початковий обсяг інвестицій;

КП — кількість працюючих;

МО — механоозброєність;

АФ    — активні фонди.

Коефіцієнт оборотності капіталу (КО) обчислюється за фор­мулою:

КО = ОР : ОК,

де ОР — обсяг реалізації продукції;

ОК — середній розмір оборотного капіталу за певний період обігу (рік, квартал).

Показник характеризує кількість оборотів оборотного капіталу за певний період.

Головним інструментом, що визначає міру впливу на здійснюваність проекту, є аналіз чутливості. Він виконується за сценарієм, відповідно до якого кожній складовій критичної змінної надаються різні значення параметрів кількості і ціни, що дозволяє виявити міру впливу цих складових на одиницю критичних змінних. Таким чином визначають домінуючі статті витрат в інвестиційних, виробничих і реалізаційних витратах, які справляють найбільший вплив на розмір і структуру грошових потоків і формують масу прибутку або доходу.

Результатом аналізу чутливості є визначення беззбитковості проекту, яка характеризується рівновагою обсягів продаж і відповідних витрат (інвестиційних і виробничих). Таку рівновагу називають точкою беззбитковості. В цій точці фірма працює беззбитково.

Беззбитковість досягається за такого рівняння:

(ЦО – ПВ) · ОВ = ПВ_рв ,

або

,

де ЦО — ціна одиниці продукції;

ПВ — поточні змінні витрати у складі собівартості одиниці продукції;

ОВ — обсяг виробництва в натуральних одиницях;

ПВ_рв — річна величина постійних витрат.

Для групи виробів беззбитковість визначається шляхом підсумовування всіх витрат на кожний вид товару і зіставлення їх із сумарним обсягом продаж:

де i — вид товару в групі n.

Аналіз чутливості і беззбитковості дозволяє виявити домінуючі змінні і, варіюючи їх складовими, оцінити проект з точки зору доцільності здійснення інвестицій. Передумовами такого аналізу є стабільна соціально-економічна обстановка в країні і цивілізоване конкурентне середовище.

На будь-якій стадії життєвого циклу інвестицій значення домінуючих змінних можуть суттєво відхилятися від передбачених у проекті. Більше того, можуть виникати нові змінні, які матимуть домінуючий характер. Тому для інвестора набуває першорядного значення аналіз імовірності здійснення проекту.

Крім того, інвестиційний проект повинен бути обґрунтований масштабніше — з точки зору національної економіки. Таку оцінку у світовій практиці прийнято називати економічною і вона покликана обґрунтовувати результативність проекту з позицій вигод держави і всіх верств суспільства.

2.4. Основна термінологія

· Інвестиційні ризики

· Будівельні ризики

· Управління інвестиційними ризиками

· Види ризиків

 

· Інвестиційна стратегія

· Ефективність інвестицій

· Життєвий цикл проекту

· Капітал

2.5. Література

1. Бланк И. А. Инвестиционный менеджмент. — К.: МП ИТЕМ, 1995.

2. Хавренек П., Беренс В. Руководство по оценке эффективности инвестиций. — М.: АОЗТ Интерэксперт «Инфра-М», 1995.

3. Пересада А. А. Основы инвестиционной деятельности. — К.: Либра, 1996.

4. Пересада А. А. Инвестиционный процесс в Украине. — К.: Либра, 1998.

5. Финансы капитализма / Под ред. Б. Г. Болдырева. — М.: Финансы и статистика, 1990.