Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах.

  1. Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах.

       В каждом есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

       2.1 Специальные налоговые режимы для арендодателя

       Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку. Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

       Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

       2.1.1 Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

УСН может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

       Единый налог при УСН «доходы – расходы»:

- ставка 15%;

- база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;

- минимальные отчисления – 1% поступлений.

       Единый налог при УСН «доходы»:

- ставка 6%;

- база – выручка, т. е. все поступления;

- есть вычеты – от исчисленной суммы налога отнимаются страховые взносы в ПФР и ФСС.

       Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если ИП сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Чаще всего ИП без работников, при сдачи недвижимости в аренду, применяют налогообложение в виде УСН 6%. Это позволяет уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – существенно сократить налоговую нагрузку.

       2.1.2 Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

       Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения ЕНВД: объект не должен иметь торговые залы.

       Единый налог на вмененный доход:

- вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);

- ставка от 7,5 до 15%;

- база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;

- применяются вычеты на взносы и пособия.

       Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

       Применять этот спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – ЕНВД все равно придется заплатить.