Обязательства по передаче имущества в пользование

 

Договор аренды

Общие положения о договоре аренды

 

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).

Признаки договора аренды.

1. Договор аренды является:

· Консенсуальным, поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору (общее правило);

· Возмездным - в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не, например, для обеспечения сохранности, и арендную плату;

· Двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон.

2. Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми (абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК) и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.

Классификация договора аренды:

I.

1) регулируемые только общими правилами

2) регулируемые как общими, так и специальными нормами

II.

1) договоры аренды имущества, находящегося в частной собственности

2) договоры аренды государственного и муниципального имущества

III. По объему прав арендатора

1) аренда, предполагающая возможность владеть и пользоваться объектом

2) аренда, предполагающая возможность только пользоваться объектом (аренда части ЗУ…)

IV. В зависимости от наличия у арендатора возможности выкупить арендованное имущества

1) аренда с правом выкупа

2) аренда без права выкупа

По общему правилу любой договор аренды предполагается без права выкупа.

Стороны договора аренды.

Арендодатель (наймодатель) - это сторона договора аренды, на которую возлагается обязанность передать имущество арендатору.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор (наниматель) - это сторона договора аренды, которая в результате исполнения договора приобретает право владеть и пользоваться (или пользоваться), а в ряде случаев и распоряжаться объектом аренды, а также принимает на себя обязанность перед арендодателем вносить арендную плату и возвратить арендованное имущество.

 

Условия договора аренды.

Ø Единственным существенным условием является предмет договора

В договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК). Однако, даже если предмет не описан должным образом, но передан арендатору, договор считается заключенным.

Предметом договора аренды могут быть:

1) индивидуально-определенные непотребляемые вещи;

2) имущественные комплексы, в частности предприятие (в силу прямого указания закона), единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК). Однако следует учитывать, что общего определения имущественного комплекса не существует. Многие имущественные комплексы по разным причинам не могут быть предметом аренды, например наследство.

Ø Срок договора. Может быть указан предельный срок (договор проката – до года). Если стороны согласуют срок, превышающий предельный, договор будет считаться заключенным на предельный срок.

Если срок аренды сторонами не определен, то применяется диспозитивное правило п. 2 ст. 610 ГК, согласно которому договор считается заключенным на неопределенный срок, т.е. с возможностью для любой стороны в любой момент в одностороннем порядке отказаться от договора.

Ø Условия об арендной плате (как денежная, так и неденежная).

Форма договора аренды.

Законодатель не предусматривает каких-либо специальных требований к форме договора аренды движимого имущества, заключенного на срок не более года между физическими лицами.

Простая письменная форма обязательна для договоров аренды, которые:

1) заключаются на срок более одного года; или

2) независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Несоблюдение письменной формы аренды в указанных случаях по общему правилу недействительности договора не влечет, применяются общие последствия несоблюдения письменной формы сделки.

Права и обязанности.

1. Относительные

a) Обязанность арендодателя предоставить имущество и соответствующее право требования арендатора.

Имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем нормальному хозяйственному назначению, без скрытых недостатков, не обремененное правами третьих лиц, со всеми необходимыми принадлежностями и документами. Соответствующие правила диспозитивны.

b) Обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, если иное не установлено договором, и соответствующее право требования арендодателя.

c) Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя.

d) Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответствующие им права требования.

e) Обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя.

 

2. Абсолютные.

Права арендатора владеть и пользоваться (или только пользоваться) имуществом, а в ряде случаев распоряжаться им обладают следующими чертами:

· они связывают не только арендодателя, но и всех третьих лиц, которые обязаны воздерживаться от действий, препятствующих осуществлению прав арендатора, т.е. являются элементами абсолютного правоотношения;

· они реализуются не посредством действий арендодателя (обязанного лица), а посредством действий арендатора (управомоченного лица);

· они защищаются против всякого и каждого, кто их нарушит, а не только против арендодателя, в частности арендатор может предъявлять виндикационный и негаторный иски (ст. 305 ГК), но только в случае, если имущество ему было передано арендодателем;

· они в ряде случаев могут следовать за вещью, например сохраняться при смене собственника вещи.

Правомочие владения может и не предоставляться арендатору. Договор может предусматривать ограничения права владения. Например, имущество передается арендатору, но собственник сохраняет возможность доступа к нему.

Наличие у арендатора права пользоваться объектом аренды является существенным признаком аренды. Если договор такого права не предоставляет, он не может считаться арендой.

Правомочие распоряжения. Арендатор в весьма ограниченных пределах наделяется отдельными элементами права распоряжения объектом аренды (стороны могут договориться и об отсутствии у арендатора таких прав), в частности:

Ø Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование. Причем согласие может иметь и общий характер. Например, в договоре аренды может быть указано, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование любому лицу.

Договор субаренды представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендатор) обязуется передать арендуемое его имущество во владение и пользование или только пользование другой стороне (субарендатору) за плату.

Ø арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. За действия лиц, которые в результате таких сделок получат право владения и пользования объектом аренды, перед арендодателем отвечает арендатор.

Права на улучшения арендованного имущества, плоды, продукцию и доходы являются абсолютными. Однако некоторые права сторон, возникающие в связи с произведением улучшений, являются относительными.

Отделимые улучшения - это вещи, имеющие вспомогательное назначение, т.е. предназначенные для использования вместе с арендованным объектом, которые могут быть отделены от данного объекта без причинения вреда последнему. Отделимые улучшения по общему правилу принадлежат той стороне, которая их произвела. Можно договориться и об ином.

Неотделимыми называют такие улучшения, которые, соединяясь с объектом аренды, становятся его частью так, что их выделение или в принципе невозможно, или приведет к разрушению соответствующего объекта или причинению ему вреда. Собственником "улучшенного" объекта аренды продолжает быть арендодатель. Арендатор приобретает относительное право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора аренды, но только в случае, если улучшения производились с согласия арендодателя. Данное правило диспозитивно.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное правило сформулировано как императивное, однако законодатель допускает установление в качестве формы арендной платы доли в полученных плодах, продукции и доходах. В этом случае арендодатель вправе требовать передачи ему части плодов, продукции и доходов.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Данное право является относительным.

Арендатор по истечении срока аренды обязан вернуть арендованное имущество и не вправе требовать заключения договора на новый срок.

Суть преимущественного права состоит в том, что арендодатель, если решит сдавать имущество в аренду на новый срок, должен оказать предпочтение арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности.

Данная обязанность возникает при соблюдении следующих условий:

1) арендатор в разумный срок до окончания договора (или в срок, указанный в договоре) уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок;

2) арендатор выражает согласие заключить договор на тех условиях, на которых договор готов заключить арендодатель;

3) не прошел год с момента истечения срока договора аренды.

Последствия нарушения, особенности изменения и прекращения договора аренды.

Общие последствия нарушения обязательств, применимые к аренде:

· Возможность потребовать исполнения обязанности в натуре, отобрания вещи у должника.

· Возможность потребовать возмещения убытков

Особые последствия:

· Наличие у объекта аренды скрытых существенных недостатков, не указанных в договоре аренды, дает арендатору право потребовать безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков либо досрочного расторжения договора.

· Наличие прав третьих лиц, неизвестных арендатору, дает право последнему потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

· Существенное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы дает арендодателю право потребовать досрочного внесения арендной платы в указанный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

· Неисполнение обязанности возвратить арендованное имущество дает арендодателю право потребовать внесения арендной платы за весь период просрочки, даже если размер платы будет превышать размер убытков <1>, а также право требовать возмещения убытков, не покрытых арендной платой. Договорная неустойка за неисполнение данной обязанности по умолчанию считается штрафной, а не зачетной, как по общему правилу ст. 394 ГК;

· Последствия нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора. Нарушением преимущественного права считается заключение нового договора аренды с иным арендодателем.

Арендатор в этом случае вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

 

Особенности изменения договора аренды.

Размер арендной платы может изменяться не чаще 1 раза в год (общее диспозитивное правило).

Основанием для уменьшения арендной платы в судебном порядке по требованию арендатора является существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества, за которое арендатор не отвечает.

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Перенаем является частным случаем передачи договора (ст. 392.3 ГК). Соответственно, к данной сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока аренды, а арендодатель не возражает против этого, договор в силу прямого указания закона считается измененным - заключенным на неопределенный срок.

Основания расторжения договора в судебном порядке. Общим основанием для такого расторжения является существенное нарушение договора (п. 2 ст. 450 ГК). Законодатель в ряде случаев прямо указывает, какие нарушения дают право потребовать расторжения договора, т.е. какие нарушения всегда предполагаются существенными.

Законодатель прямо указывает на следующие основания для расторжения договора в судебном порядке:

1) арендодатель не предоставляет в срок объект аренды либо создает препятствия пользованию;

2) арендодатель не предоставляет принадлежности и документы в отношении арендованного имущества, а без них арендатор либо вообще не может пользоваться объектом аренды, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, например пользование объектом аренды сопровождается существенными сложностями;

3) арендодатель предоставил имущество со скрытыми недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им;

4) арендодатель предоставил имущество, обремененное правами третьих лиц, о которых арендатору не было известно;

5) арендодатель не производит капитальный ремонт;

6) объект аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (как по вине арендодателя, так и вследствие обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает), становится непригодным для использования;

7) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или с условиями договора (нарушения должны быть существенными либо неоднократными), существенно ухудшает имущество (нарушения должны быть существенными либо неоднократными);

8) арендатор более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату;

9) арендатор не производит капитальный ремонт, хотя такая обязанность возложена на арендатора.

Законодатель установил, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Основания для одностороннего отказа от договора аренды. Закон устанавливает возможность немотивированного одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, для любой стороны. Для этого лишь нужно предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Законом или договором могут быть предусмотрены и иные сроки для уведомления, как увеличенные, так и сокращенные. При этом полностью исключить договором возможность одностороннего отказа от такой аренды нельзя.

 

Прокат

 

Договор проката - это такой договор аренды, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ч. 1 ст. 626 ГК).

Арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче движимых вещей в аренду.

Предмет договора проката - это движимые, непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Прокат всегда предполагает предоставление арендатору права владения вещью.

Договор проката является публичным, он достаточно часто может иметь признаки договора присоединения.

Установлено требование о письменной форме любого договора проката, но не под страхом недействительности.

Предельный срок договора проката - до одного года.

Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Особенности прав и обязанностей, а также последствий их нарушения:

1) поскольку договор рассчитан на потребительские отношения, на арендодателя императивно возлагаются обязанности по проверке исправности имущества и предоставлению информации о нем, по замене имущества или устранению недостатков в 10-дневный срок, по капитальному и текущему ремонту;

2) арендатор не обладает какими-либо правами по распоряжению объектом аренды (субаренда, перенаем и т.п.);

3) арендная плата подлежит уплате за период с момента получения арендованной вещи арендатором по день фактического возврата имущества (включительно), даже если возврат осуществляется исключительно по инициативе арендатора.

Особенности изменения и расторжения:

1) не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок, т.е. истечение срока проката влечет его прекращение;

2) арендатор наделен безусловным правом на односторонний отказ от договора с предупреждением арендодателя за 10 дней.

 

Аренда транспортных средств

 

Договор аренды транспортного средства - это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) или без оказания таких услуг (аренда транспортного средства без экипажа) (ст. ст. 632 и 642 ГК).

Предмет договора – индивидуально-определенная вещь, специально предназначенная для перевозки грузов, пассажиров, багажа.

Данный договор сконструирован законодателем как реальный. Вместе с тем некоторые особые виды аренды транспортных средств определяются как консенсуальные, например аренда судов в соответствии с гл. X КВВТ, фрахтование судна на время (тайм-чартер), фрахтование судна без экипажа (бербоут-чартер) в соответствии с главами X и XI КТМ.

Конструкция договора аренды транспортного средства не предполагает возможности так называемой пользовательской аренды, без передачи транспортного средства во владение.

Законодатель конструирует два вида договора аренды транспортного средства:

· С экипажем

· Без экипажа

Общие черты договоров аренды транспортных средств:

1) установлена обязательная письменная форма, но не под страхом недействительности;

2) правила о регистрации договора аренды не применяются;

3) арендатор в любом случае, если иное не определено договором, несет расходы по коммерческой эксплуатации транспортного средства;

4) арендатору предоставлено право передавать транспортное средство в субаренду, если договором не установлено иное, а также императивно разрешено заключать договоры перевозки и другие договоры, лишь бы это не противоречило назначению транспортного средства или целям его использования, указанным в договоре;

5) у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение договора на новый срок;

6) договоры аренды транспортных средств не возобновляются на неопределенный срок в случае, если по истечении срока арендатор продолжит пользоваться транспортным средством.

Особенности аренды с экипажем:

1) арендодатель обязан не только предоставить транспортное средство, но и оказывать услуги по его управлению и технической эксплуатации. При этом исходя из п. 1 ст. 635 ГК детально описывать эти услуги в договоре не обязательно. Соответственно, именно на арендодателя возложены выполнение требований к составу экипажа, его квалификации и, если стороны не договорились об ином, расходы по оплате услуг членов экипажа. Обязанности поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт, предоставлять необходимые принадлежности императивно закреплены за арендодателем;

2) расходы на обязательное страхование, связанное с эксплуатацией транспортного средства, диспозитивно возложены на арендодателя;

3) при отсутствии специальных указаний закона или договора все риски, связанные с гибелью или повреждением транспортного средства, несет арендодатель;

4) деликтную ответственность за вред, причиненный третьим лицам с использованием транспортного средства, несет арендодатель, однако он имеет право предъявить регрессное требование, если докажет, что вред причинен по вине арендатора, например вследствие неисполнения обязанности по несению расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Особенности аренды без экипажа:

1) обязанность поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт, предоставление необходимых принадлежностей, императивно закреплена за арендатором;

2) обязанность нести все расходы на содержание транспортного средства по умолчанию возложена на арендатора, однако договором может быть перенесена и на арендодателя;

3) расходы на обязательное страхование, связанное с эксплуатацией транспортного средства, диспозитивно возложены на арендатора;

4) деликтную ответственность за вред, причиненный третьим лицам с использованием транспортного средства, несет арендатор.