Цена земли зависит от размера земельной ренты. Сама рента, которую уплачивают собственнику участка земли за право его использования, зависит от спроса на землю.

На рынке земли законы спроса и предложения проявляются своеобразно, так как земля – особый товар.

Земля имеет территориальную протяженность (ее поштучно не учитывают) и площадь земли ограничена. Если других средств производства можно производить все больше и больше, то земельная площадь ограничена территорией страны или континента, или, в конечном счете, планеты Земля. Ограниченность земельВлияние спроса на размер земельной ренты

Обозначения: r – рента; D – споос; S – предложение.

Рис. 9

ных ресурсов определяет строго фиксированный характер предложения данного ресурса: невозможно в будущем предлагать для продажи или сдачи в аренду больше той площади земли, которая имеется. Поэтому предложение земли всегда абсолютно неэластично. На графике (рис. 9) кривая предложения земли сначала плавно возрастает, а затем становится прямой вертикальной линией.

Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос является единственным фактором, который влияет на размер земельной ренты. А предложение пассивно, но не всегда, о чем будет сказано ниже.

На рис. 8 показано, если нет спроса, то рента равна нулю (начало координат). Ренты не было в то время, когда была запрещена купля-продажа земли, хотя основа образования ренты существовала и в то время: земельные участки находились длительное время в пользовании одних и тех же субъектов хозяйствования и существовала долговременная основа дифференциации участков по доходности.

Размер ренты - это еще не цена земли. Собственник земли продаст ее лишь в том случае, если положив в банк вырученные деньги, будет получать ежегодно доход не меньший, чем рента. А это зависит не только от размера ренты, но и от ссудного процента (учетной ставки).

R

А = ------ × 100,                                       

Ns

Где: R – рента;

Ns - норма ссудного процента.

Главный вопрос при определении цены земли - вычисление размера земельной ренты. В условиях развитых рыночных отношений достаточно собрать информацию о размере арендной платы и использовать ее для расчета цены земли, потому что подавляющая часть арендной платы – это земельная рента:

                   арендная плата

А = ———————------- × 100

Ns

В России в 1992 г., когда принимался закон "О плате за землю", информации об арендной плате не было. Поэтому решили определять не рыночную, а нормативную цену сельскохозяйственных угодий. Нормативная цена сельскохозяйственных угодий определялась в размере 50-кратной с 1992 г., 200-кратной с 1994 г. и 500-кратной с 1996 г. ставки земельного налога. В то же время правительство рекомендовало дифференцировать средние ставки земельного налога для субъектов Федерации по видам сельхозугодий и группам почв на основе показателей земельной ренты по природно-сельскохозяйственным зонам. Это противоречит логике. Сначала нужно определить земельную ренту, а потом дифференцировать ставки земельного налога и определять удельный вес в нем рентных платежей.

Условия и факторы формирования рыночной

Цены земли

На земельном рынке совершаются следующие виды сделок: купля-продажа земельных участков, сдача земельных участков в аренду, залог участков для получения кредита банка (ипотека), компенсация ущерба при изъятии земли для государственных нужд. Рынок земли в сельском хозяйстве охватывает оборот земельных долей, которые находятся в в частной собственности, но используются совместно на предприятиях различных организационно-правовых форм хозяйствования; участки, принадлежащие крестьянским (фермерским) хозяйствам; приватизированные участки в личном подсобном хозяйстве, а также участки земли, переданные в районный фонд перераспределения. Остальные земельные участки находятся за пределами отрасли сельского хозяйства – участки, объединенные в садово-огороднические кооперативы, участки под застройкой в

Населенных пунктах и т.п.

Участники рынка земли – собственники земельных участков и арендаторы. В общем количестве участников рынка земли преобладают арендодатели (постоянные собственники) и арендаторы (временные собственники). Количество случаев смены постоянных собственников значительно меньше, чем случаев сдачи в аренду (в США менее 2 % таких случаев).

В 90-х годах прошлого века количество сделок с земельными участками (масштаб рынка земли) в сельской местности увеличивалось, потому что была объективная основа для формирования рынка земли (см. табл. 4.1).

рынка земли укрепляется по мере созревания условий и превращения условий в факторы. Условие – это наличие мотивов определенных действий людей, а фактор – это движущая сила какого-либо процесса.Толкование данных понятий поможет нам сформулировать условия формирования рынка земли и факторы, которые обеспечивают нормальную работу рынка. Причём, перечень условий формирования рынка земли тот же, что и в целом функционирования рыночной экономики.

1. Достаточно большое количество собственников. В России данное условие существ

ет уже несколько дет. В соответствии с Конституцией РФ свыше 42 миллионов граждан получили в частную собственность землю. В сельском хозяйстве в приватизированных хозяйствах все работающие и пенсионеры, а в отдельных случаях и работники социальной сферы имеют "Свидетельства на право собственности на землю". Также в собственности находятся земельные участки под застройкой, в ЛПХ. Наряду с частной собственностью на землю существует государственная и муниципальная.

В Воронежской области имеется 431,4 тыс. собственников земельных долей, за которыми закреплено 2 млн. 696 тыс. га сельхозугодий или более 90 % всех сельхозугодий. Большая часть земельных долей сдана в аренду хозяйствам, где собственники проживают и работают или земля находится в собственности наследников.

 

Таблица 4.1. Динамика продаж земельных участков гражданами и юридическими лицами в Воронежской области

Земельные участки