Метод разбиения, как метод оценки износа: последовательность оценки всех видов износа.

Заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.
Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;
2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.

Метод разбиения – оценка стоимости осуществляется по схеме:

*Оценочная стоимость восстановления объекта *Накопленный износ (физический износ, функциональный, внешний)

*Стоимость улучшения с учетом износа

*Стоимость земли

*Предпринимательская прибыль

*Общая стоимость объекта недвижимости

 

Сущность доходного метода оценки недвижимости, его преимущества и недостатки. Классификация принципов доходного метода оценки недвижимости.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Достоинство доходного подхода - он универсален, теоретически обоснован и позволяет определить именно ту стоимость актива (рыночную, инвестиционную), которая должна быть определена в соответствии с типом совершаемой трансакции и целями оценки.

Основной недостаток доходного подхода – сложность получения необходимой исходной информации для расчетов.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потоков будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Эти величины учитывают:

*Сумма будущего дохода

*Период, в который был получен этот доход

*Продолжительность получения дохода

Принципы, лежащие в основе данного метода:

1. Принцип ожидания

2. Принцип замещения

Существует 2 метода, используемых при оценке недвижимости, приносящих доход:

1. Метод прямой капитализации

2. Метод дисконтирования денежных потоков

Основными понятиями данных методов являются:

* Чистый операционный доход (NOI)

* Коэффициент капитализации (R)

При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственников:

*Упрощенный баланс;

*Отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком, для задачи экономического анализа, статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет 4 уровня доходов:

1.Потенциальный валовый доход (ПВД) –

«+» - прочий доход, связанный с нормальным функционирование объекта недвижимости

«-» - потери при недогрузки и недосборе платежей

2.Действительный и эффективный валовый доход (ДВД)

«-» - текущие и операционный доходы

«-» - резерв на замещение

3.Чистый операционный доход (ЧОД)

«-» обслуживание долга

«-» инвестиционный расходы (капитальный ремонт, капитальные резервы, арендаторские доделки, комиссионные брокером за аренду)

4.Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС)

«-» налог на прибыль