Понятие бюджетного процесса и его принципа в мо.

По российскому законодательству бюджетный процесс — это регламентируемая законодательством Российской Федерации деятельность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных участников бюджетного процесса по составлению и рассмотрению проектов бюджетов, утверждению и исполнению бюджетов, контролю за их исполнением, осуществлению бюджетного учета, составлению, внешней проверке, рассмотрению и утверждению бюджетной отчетности. [1]

Бюджетный процесс

В соответствии с Бюджетным кодексом, правительство России вносит на рассмотрение Государственной Думы проект федерального бюджета на очередной финансовый год не позднее 26 августа. Федеральный бюджет разрабатывается в соответствии с положениями ежегодного Бюджетного послания Президента РФ.

Федеральный бюджет рассматривается Госдумой в трёх чтениях (внесены изменения в Кодекс). В первом чтении принимаются основные параметры бюджета(проходит в течение 30 дней, со дня его внесения в Государственную думу. Рассматривается: - прогнозируемый объем доходов в очередной год и плановый период, с выделением объема нефтегазовых доходов; - приложения, с нормативами распределения доходов между уровнями бюджетной системы; - общий объем расходов; - верхний предел государственного внешнего и внутреннего долга; - нормативная величина резервного фонда; - дефицит или профицит федерального бюджета; По Бюджетному кодексу, в процессе первого чтения Госдума не имеет права увеличивать доходы и дефицит федерального бюджета, если на эти изменения отсутствует положительное заключение правительства. в случае отклонения в первом чтении проекта федерального бюджета Госдума может: 1) Предоставить законопроект в согласительную комиссию(состав: совет федерации, правительство, Госдума); 2) Вернуть в правительство на доработку; 3) Поставить вопрос о доверии правительству;

Во втором чтении Госдума утверждает бюджет по разделам(в течение 35 дней). Рассматривает: - приложение к ФЗ, устанавливающие перечень главных администраторов доходов и главных администраторов источниковв финансирования дефицита бюджета; - бюджетные ассигнования по разделам; - программа предоставления государственных финансовых и государственных экспортных кредитов; - программа государственно внутренних и внешних заимствований;

В третьем чтении — по подразделам(в течение 15 дней). Утверждается ведомственная структура расходов федерального бюджета.

После принятия федерального бюджета Госдумой, в течение 5 дней передает на рассмотрение в Советом Федерации, который рассматривает его отклоняет или утверждает, в течение 14 дней. Одобренный Советом Федерации, закон передается в течение 5 дней Президенту РФ для подписания и обнародования в СМИ.

До 2002 в процессе принятия федерального бюджета депутатам удавалось существенно увеличить некоторые его расходные статьи (как правило, социальные). В последние годы бюджет принимается в том виде, в каком он был внесён правительством.

1. Участниками бюджетного процесса являются:

Президент Российской Федерации;

высшее должностное лицо субъекта Российской Федерации, глава муниципального образования;

законодательные (представительные) органы государственной власти и представительные органы местного самоуправления (далее - законодательные (представительные) органы);

исполнительные органы государственной власти (исполнительно-распорядительные органы муниципальных образований);

Центральный банк Российской Федерации;

органы государственного (муниципального) финансового контроля;

органы управления государственными внебюджетными фондами;

главные распорядители (распорядители) бюджетных средств;

главные администраторы (администраторы) доходов бюджета;

главные администраторы (администраторы) источников финансирования дефицита бюджета;

получатели бюджетных средств.

2. Особенности бюджетных полномочий участников бюджетного процесса, являющихся федеральными органами государственной власти (государственными органами), устанавливаются настоящим Кодексом и (или) принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

3. Особенности бюджетных полномочий участников бюджетного процесса, являющихся органами государственной власти субъектов Российской Федерации, устанавливаются настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, а также в установленных ими случаях иными нормативными правовыми актами высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

4. Особенности бюджетных полномочий участников бюджетного процесса, являющихся органами местного самоуправления, устанавливаются настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, а также в установленных ими случаях муниципальными правовыми актами местных администраций.

Представительные органы местного самоуправления самостоятельно разрабатывают положение о бюджетном процессе в муниципальном образовании в соответствии с общими принципами бюджетного процесса, установленными федеральными законами и законами субъекта РФ.

Составление проектов местных бюджетов, утверждение и исполнение местных бюджетов осуществляются в соответствии с бюджетной классификацией.

Представительный орган местного самоуправления принимает решение о целях, формах и суммах долгосрочных заимствований в порядке, установленном уставом муниципального образования.

Если местный бюджет не утвержден до 1 января планируемого финансового года, расходование финансовых средств муниципального образования до утверждения местного бюджета производится по соответствующим статьям местного бюджета истекшего финансового года ежемесячно в размере одной двенадцатой суммы фактически произведенных расходов с учетом индекса потребительских цен.

Контроль за исполнением местных бюджетов осуществляется представительными органами местного самоуправления.

Расходная часть местных бюджетов включает:

• расходы, связанные с решением вопросов местного значения, установленные законодательством РФ и субъекта РФ;

• расходы, связанные с осуществлением отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления;

• расходы, связанные с обслуживанием и погашением долга по муниципальным займам;

• расходы, связанные с обслуживанием и погашением муниципального долга по ссудам;

• ассигнования на страхование муниципальных служащих, объектов муниципальной собственности, гражданской ответственности и предпринимательского риска и др. Размещение муниципального заказа на выполнение работ, оказание услуг, финансируемых за счет средств местного бюджета, осуществляется на основе открытого конкурса, правила которого устанавливаются представительным органом местного самоуправления. Заказчиком по муниципальному заказу на выполнение работ, оказание услуг, финансируемых за счет средств местного бюджета, выступают органы или должностные лица местного самоуправления.

Рассмотрим взаимоотношения органов местного самоуправления с финансово-кредитными организациями.

Органы местного самоуправления наделены следующими правами: 1) выбирать из числа банков уполномоченный банк путем проведения открытого конкурса; 2) осуществлять эмиссию муниципальных облигаций и жилищных сертификатов.

Органы местного самоуправления не имеют право передавать средства местного бюджета и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в уставные капиталы кредитных организаций.

Взаимодействие органов местного самоуправления с территориальными органами Министерства по налогам и сборам РФ обеспечивает: координацию и объединение усилий по контролю за своевременным и полным поступлением в бюджеты налоговых платежей всех видов; взаимное предоставление необходимой информации.

Представительный орган местного самоуправления может за счет средств местного бюджета создавать муниципальную налоговую службу для сбора местных налогов. Муниципальная налоговая служба объединяет и координирует свою деятельность с территориальными органами Министерства РФ по налогам и сборам. Органы местного самоуправления взаимодействуют с территориальными органами Главного управления Федерального казначейства Минфина РФ.

Для обслуживания исполнения местных бюджетов органы местного самоуправления заключают соглашения с территориальными органами Главного управления Федерального казначейства. В этом случае полномочия территориальных органов Главного управления Федерального казначейства распространяются на организации, осуществляющие операции со средствами местного бюджета.

В целях управления средствами местной казны и обслуживания исполнения местного бюджета представительный орган местного самоуправления может создавать муниципальное казначейство за счет средств местного бюджета.

Органы местного самоуправления через территориальные органы Главного управления Федерального казначейства возлагают на уполномоченный банк следующие функции: кассовое исполнение местного бюджета; кассовое обслуживание органов местного самоуправления; размещение свободных остатков средств местного бюджета путем покупки государственных и муниципальных облигаций с обязательным зачислением доходов по ним в местный бюджет; размещение муниципальных облигаций и билетов муниципальных денежно-вещевых лотерей.

В финансово-кредитной сфере органы местного самоуправления наделены следующими правами: 1) выдавать предусмотренные местным бюджетом ссуды юридическим и физическим лицам при условии обеспечения финансирования расходной часта местных бюджетов; 2) получать в банках и других кредитный организациях краткосрочные и долгосрочные кредиты на условиях, согласованных с представительными органами местного самоуправления.

Особую роль в привлечении дополнительных финансовых ресурсов на территории муниципального образования играют муниципальные займы.

Договор муниципального займа заключается путем приобретения гражданином или юридическим лицом выпущенных органом местного самоуправления муниципальных облигаций. Их выпуск может быть связан только с целью реализации программ и проектов развития муниципального образования, утвержденных в порядке, установленном уставом муниципального образования.

Выпуск муниципальных облигаций обеспечивается муниципальным имуществом и средствами местных бюджетов. Порядок выпуска муниципальных облигаций определяется законодательством РФ.

Государство не несет ответственности по обязательствам муниципального образования, а муниципальное образование не несет ответственности по обязательствам государства.

Исполнение обязательств по муниципальным облигациям осуществляется за счет средств местной казны в соответствии с правовым актом органа местного самоуправления о местном бюджете на текущий финансовый год. Предельно допустимая сумма долговых обязательств органов местного самоуправления не должна превышать 15% объема расходной части местного бюджета. Краткосрочные заимствования в любой форме не могут производиться до утверждения местного бюджета на текущий финансовый год.

Размещение, обращение, распространение муниципальных облигаций осуществляются в соответствии с законодательством РФ.

Органы государственной власти субъекта РФ самостоятельно определяют формулу для исчисления размеров долей, закрепленных на постоянной основе за соответствующими муниципальными образованиями по каждому федеральному регулирующему налогу.

При распределении между муниципальными образованиями налога на прибыль в качестве базового показателя берется объем налогооблагаемой прибыли. При этом размер таких долей не может быть выше максимального уровня их, установленного для консолидированного бюджета субъекта РФ по каждому федеральному регулирующему налогу.

Органы государственной власти субъектов РФ аналогичным образом устанавливают постоянные процентные доли и временные нормативы отчислений в местные бюджеты от региональных налогов, которые они определяют как регулирующие. При этом нормативы отчислений могут устанавливаться едиными или дифференцированными, включая групповые и индивидуальные, или путем их сочетания по разным видам регулирующих налогов.

 

12. Муниципальная собственность: понятие и содержание

Статья 215. Право муниципальной собственности

1. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

2. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

3. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Состав муниципальной собственности

Правовое регулирование муниципальной собственности в РФ осуществляется

целым рядом нормативных актов. Федеральный закон «Об общих принципах

организации местного самоуправления в РФ»[5], Гражданский кодекс РФ[6],

Федеральный закон «О финансовых основах местного самоуправления в

Российской Федерации»[7], а также нормативные акты субъектов РФ.

В соответствии со ст. 29 Федерального Закона «Об общих принципах

организации местного самоуправления в РФ» в состав муниципальной

собственности входят средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные

фонды, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные

земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной

собственности, муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки

и другие финансово-кредитные организации, муниципальные жилищный фонд и

нежилые помещения, муниципальные учреждения образования, здравоохранения,

культуры и спорта, другое движимое и недвижимое имущество. Как видно закон

дает довольно широкий состав элементов муниципальной собственности.

Реальное наличие такого перечня собственности создает все условия органам

местного самоуправления для обретения настоящей власти.

Все законы субъектов Российской Федерации о местном самоуправлении

закрепили нормы о муниципальной собственности. В большинстве из них

определено понятие муниципальной собственности, ее состав, порядок

формирования и управления. Например, в Рязанской области установили, что

имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальным образованиям,

является муниципальной собственностью. Определен состав муниципальной

собственности, порядок ее формирования и распоряжения. В большинстве

субъектов Российской Федерации предусмотрен примерно такой же состав

муниципальной собственности, что и в ст. 29 вышеуказанного Федерального

закона. Но в законах многих субъектов РФ состав муниципальной собственности

дополняется такими, например, объектами, как унитарные предприятия, в том

числе транспорта, торговли, общественного питания, бытового обслуживания,

ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные, по оказанию ритуальных

услуг и содержанию мест захоронения, по утилизации и переработке мусора;

ценные бумаги (Московская область); пакеты акций в хозяйственных обществах

(Иркутская, Пермская области); объекты инженерной инфраструктуры

(Республика Дагестан, Псковская, Костромская области); имущество,

приобретенное в результате предпринимательской деятельности предприятиями и

организациями, входящими в состав муниципальной собственности

(Белгородская, Вологодская, Псковская области). Более детально состав

муниципальной собственности определен в уставах муниципальных образований

 

ПРЕДПРИЯТИЯ

Предприятию как объекту гражданских прав посвящены самостоятельные статьи. В ГК это статья 132, которая говорит, что:

Предприятием как объектом прав признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки. знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В Федеральном Законе о государственной регистрации посвящается статья 22, в ней говорится, что:

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации.

Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

Итак, предприятие - это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов. Причём предприятием признаётся только имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности. И в качестве такого комплекса предприятие является неделимым объектом.

Использование предприятия в предпринимательской деятельности позволяет сделать три вывода:

Имущественный комплекс для признания его предприятием должен фактически использоваться, т.е. быть работающим, "на ходу". В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия.

Тем не менее можно допустить, что если предприятие временно по каким-то причинам не используется, но сохранено единство имущественного комплекса с возможностью возобновления предпринимательской деятельности, такой комплекс не перестаёт быть предприятием.

Предприятие должно использоваться именно для предпринимательских целей - извлечения прибыли. Если имущественный комплекс используется без цели извлечения прибыли, он не образует предприятия (например, медицинский комплекс, используемый муниципальной поликлиникой для оказания медицинской помощи в рамках обязательного медицинского страхования).

Состав предприятия всё время изменяется (продаются и покупаются объекты движимого и недвижимого имущества, причём последние могут находиться в различных населённых пунктах и даже за границей; продается готовая продукция; реализуются права требования и долги, связанные с деятельностью предприятия; амортизируется и списывается то или иное имущество и т.д.).

Последнее обстоятельство порождает проблему. С одной стороны, законодатель не определил пределы существования предприятия во времени и в пространстве. По общему правилу зарегистрированные права на объект недвижимости существуют до момента прекращения этих прав. С другой стороны, нельзя дважды совершать сделку с одним и тем же предприятием, поскольку состав этого предприятия постоянно меняется.

Предлагается два равным образом приемлемых решения этой проблемы на законодательном уровне: либо обязать собственника вносить изменения в состав предприятия для обеспечения достоверности сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав, либо установить, что предприятие всякий раз создаётся для совершения сделки и прекращается после регистрации перехода прав на него к новому лицу.

ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ

Под зданиями принято понимать объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Сооружения служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные решения, фундаментально связанные с землёй.

В общем и целом под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведённый на земельном участке (или под земельным участком) самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Обязательный признак зданий и сооружений как недвижимого имущества - их неразрывная связь с землёй, невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Поэтому правила об аренде недвижимости вообще и об аренде зданий и сооружений в частности не относятся к договорам аренды ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций, которые могут перемещаться в пространстве. Здесь речь может идти только об аренде недвижимости в виде земельных участков, на которых они стоят.

Объектом гражданского права вновь созданное здание или сооружение становится только после государственной регистрации права на него на основании документов, подтверждающих факт его создания. Поэтому правовой режим зданий и сооружений, в частности, связанный с их арендой, не распространяется на незавершённые строительством объекты. Они тоже могут признаваться объектами недвижимости - при совершении с ними сделок, в том числе и договора аренды, - но на такие сделки не распространяется действие специальных норм об аренде зданий и сооружений.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Выделение законодателем жилых помещений среди другого недвижимого имущества с установлением для их использования и оборота особого правового режима обусловлено главным образом особой социальной значимостью жилых помещений, их долговечностью в использовании и существенной стоимостью.

Согласно ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - "это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов".

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также ГК РФ (ст.673) к жилым относят помещения, пригодные для постоянного проживания. Жилищный кодекс говорит, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п.2 ст.17 ЖК РФ). Но размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, или допускается, но только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными Правительством РФ.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации, ЖК РФ.

Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства, перепланировки, перевода нежилых помещений в жилые в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах (в частности СНиП 2.08.01 - 89 "Жилые здания").

Назначение вновь строящегося здания задаётся с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной при необходимости с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст.743, 760 ГК РФ).

По окончании строительства осуществляется сдача-приёмка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст.753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором, и застройщику выдаётся технический паспорт.

Жилое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Однако сама по себе непригодность жилого помещения для проживания не отменяет признака предназначенности и классификации его как жилого помещения.

Итак, жилыми следует считать помещения, предназначенные для постоянного проживания.

Применительно к жилым помещениям особый правовой режим установлен для оснований и способов приобретения права собственности на жилые помещения и права пользования ими, а также для совершения сделок с жилыми помещениями.

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Нежилые помещения, которые тоже могут быть самостоятельным предметом договоров купли-продажи, аренды, следует, прежде всего, отличать от зданий и сооружений. Нежилые помещения - это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётко выделенных частей в составе зданий, сооружений (с приложением к договорам, предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Термин "нежилое помещение" упоминается в ГК РФ лишь однажды (п.3 ст.288, согласно которому размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством). При этом содержание термина "нежилое помещение" в законе не раскрывается.

Разграничение зданий и нежилых помещений, отличных от здания или сооружения, в котором они находятся, но непрерывно с ним связанных как самостоятельных объектов недвижимости, признаётся высшей судебной инстанцией страны.

Наиболее явной причиной того, что нежилые помещения не урегулированы в ГК РФ в качестве самостоятельных объектов недвижимости в том, что положения ГК РФ были разработаны, исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделён на несколько самостоятельных объектов. И поэтому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличии от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты.

Как жилые, так и нежилые помещения могут выступать в качестве объекта недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию здании. Кроме того, обязательным условием существования помещения как объекта недвижимости является наличие его как чётко определенного в технической документации на здание.

В заключении следует отметить, что вопросы правового режима нежилых помещений в действующем законодательстве проработаны недостаточно, что обуславливает применение к договорам купли-продажи и аренды нежилых помещений правовых норм, регулирующих те же договоры в отношении зданий сооружений по аналогии.

КОНДОМИНИУМЫ

Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" определяет кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - т.е. в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество - крыша, перекрытия, подвалы, лестницы, лифты, общее оборудование и т.п.) находятся в их общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоёмами, многолетними зелёными насаждениями, трансформаторными подстанциями, канализационными сооружениями, гаражами и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Таким образом, кондоминиум как имущественный комплекс, объединенный единой и единственной целью - постоянного проживания в нём граждан - объединяет в себе и земельный участок, и здание, и жилые и нежилые помещения в нём. Кондоминиум может состоять и из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовый узел.

Права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения. Наряду с этим подлежат государственной регистрации все объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума (отдельные квартиры или даже комнаты, земельный участок).

В случае, если кондоминиум включает в себя не более четырёх помещений, принадлежащих двум, трём или четырём различным домовладельцам, управление могут осуществлять непосредственно сами домовладельцы. При большем количестве помещений возможна передача управления уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги (идеально - на конкурсной основе). И третий вариант управления кондоминиумом - создание домовладельцами товарищества собственников жилья для управления кондоминиумом. Товарищество создаётся при наличии не менее двух домовладельцев, владеющих, как правило, более чем четырьмя помещениями в кондоминиуме.

Решения о способе управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев.

Если домовладельцы принимают решение организовать товарищество собственников жилья, то им необходимо на этом собрании утвердить его устав. После того как устав будет утверждён, следует государственная регистрация товарищества как юридического лица некоммерческой ориентации.

Следует особо подчеркнуть, что членство в товариществах может быть только добровольным. Конституция РФ говорит "никто не может быть принуждён к вступлению в какое-либо объединение или к пребыванию в нём".

Однако те собственники квартир, которые не желают вступать в товарищество, вовсе не освобождаются от несения расходов по содержанию общих частей и коммуникаций жилого жома (это возможно по договорам с товариществом - там, где оно создано).

Товарищества вправе сдавать в аренду свои нежилые помещения, предоставлять наружные площади дома для рекламы и извлекать иную прибыль от использования нежилых помещений дома. Полученные средства товарищество может направлять только на содержание дома: ремонт подъездов, лестнично-лифтовых узлов, содержание охраны, обустройство придомовой территории.