Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания и сооружения — возмездный, двусторонний, консенсуальный.

Субъектный состав договора аренды здания и сооружения. Арендодатель — любое физ или юр лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Арендатор—любое физ или юр лицо.

Форма - только письменная. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы.

Предмет договора — здание и (или) сооружение, как обособленный, отдельно стоящий объект недвижимости с фундаментальной привязкой к земельному участку. Правила об аренде зданий и сооружений применяются и к аренде части здания, сооружения или помещения.

Передача здания и сооружения и их возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Она включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение и (или) пользование, но и соблюдение особой процедуры — составления и подписания передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК). В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение рассматриваются в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования.

Договор аренды предприятия

По ДАП арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК).

Возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

Субъектный состав договора аренды предприятия определяется согласно общим положениям об аренде, поскольку ГК не содержит каких-либо прямых указаний относительно сторон этого договора, но как правило, выступают лица занимающиеся предпринимательской деятельностью.

Форма: в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

Существенных условия: предмет договора и условие о размере аренд­ной платы.

Перевод должником своего долга на другое лицо осуществляется лишь с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Кредитор, получивший уведомление о пе­редаче предприятия в аренду и о предстоящей смене должника вправе в письменной форме сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга на арендатора либо отказать в согласии (ст. 391 ГК). Если письменно не сообщили-вправе в установленный законом срок требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, включенного в состав арендуемого пред­приятия, а также возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657).

Если не дал согласия на перевод долга, но и не потребовал прекращения или досрочного исполнения обяза­тельства в течение 3 месяцев со дня уведомления, то арендодатель вправе передать предприятие, включив долг в его состав. Отсутствие со­гласия не пре­пятствует ни перемене на стороне должника, ни аренде предприятия.

Улучшении арендованного пред­приятия принадлежат арендодателю (пп. 2, 3 ст. 623 ГК). Арендодатель, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улуч­шений, обязан возместить арендатору их стоимость, (если иное не предусмотрено ДАП) (ст. 662 ГК)

Специальные правила присущи лишь положениям о последстви­ях недействительности договора аренды предприятия и последствиях его изменения или досрочного расторжения (ст. 663 ГК). - Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

29. договор финансовой аренды (лизинга)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обя­зуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование

Возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

Арендодатель(лизингодатель) — любое физ. или юр. л., занима­ющееся предпринимательской деятельностью и обладающее д/с для финансирования сделки купли-продажи лизингового имущества.

Арендатор(лизингополучатель)—физ. или юр. л любой организационно-правовой формы

Договор аренды на срок более года, и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Подлежит гос.регистрации.

Существенные условия: предмет договора (любые непотребляемые индивидуально-определенные веши, в том числе предприятия и другие имущ. комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. движимое и недвижимое имущество) и условие о продавце.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Лизинговое имущество может быть передано в сублизинг.

Арендная плата (лизинговый платеж) и ее ставки определяются за весь срок действия договора. В общую сумму платежей входит возмещение затрат арендодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга арендатору, а также доход лизингодателя: закупочная цена предмета лизинга в совокупности с расходами по его доставке, ремонту, передаче лизингополучателю и прочие, платы за предоставленное лизингополучателю финансирование.

Заключается на определенный срок (срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества).

О бязанность арендодателя (лизингодателя): финансирование покупки лизингового имущества; лизингодателя приобрести в свою собственность по договору купли-продажи избранное арендатором имущество у указанного арендатором продавца (ст. 665 1 К); уведомить продавца о том, что покупаемое имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 I К); осведомленность продавца о предназначении имущества позволит ему вступить в непосредственные отношения с арендатором: по поводу передачи ему предмета лизинга (ст. 668 ГК) либо при урегулировании требований, связанных с ненадлежащим исполнением продавцом договора купли-продажи. В уведомлении продавца о сдаче имущества в аренду заинтересован и арендатор. В отношениях с продавцом он приравнивается к покупателю как к стороне договора купли-продажи (ст. 670 ГК).

Лизингополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта аренды. Обязанности по капитальному ремонту по соглашению сторон обычно возлагаются также на лизингополучателя.

Н а арендатора возлагается обязанность по несению рисков арендодателя (как покупателя), вызванных невыполнением продавцом лизингового имущества обязанностей перед ним по договору купли-продажи предмета лизинга и связанных с этим убытков. При этом договором финансовом аренды может быть предусмотрен иной порядок распределения названных обременений (ст. 22 Закона о лизинге).

Выкуп лизингового имущества осуществляется, если это предусмотрено договором и не относится к обязательным признакам договора финансовой аренды (ст. 624 Г К, ст. 19 Закона о лизинге).

Если при приобретении имущества для арендатора выбор продавца осуществляет арендатор, то арендодатель освобождается от ответственности перед ним за ненадлежащее исполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи лизингового имущества. В этом случае арендатор предъявляет требование непосредственно продавцу как контрагенту арендодателя. Если же законом или договором финансовой аренды предусмотрен выбор продавца арендодателем, то он не освобождается от ответственности перед арендатором в отношении названных требований и наряду с продавцом выступает его солидарным должником (правило диспозитивное) Договором может быть предусмотрено, в частности, что требования в отношении ненадлежащего исполнения договора продавцом не освобождает арендодателя от ответственности и в том случае, когда выбор продавца осуществляет арендатор. Изменение и расторжение договора финансовой аренды происходит по общим правилам об изменении и расторжении договора аренды.