Новое в жилищном законодательстве

 

Краткий комментарий:

18 июня 2011 года вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации № 123 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 4 июня 2011 года, принятый Государственной Думой 13 мая 2011 года и одобренный Советом Федерации 25 мая 2011 года.

Одна из главных целей закона - обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом (непосредственное управление собственниками, товарищество собственников жилья и управляющая компания).

Проанализировав негативную практику, законодатели, в частности, пришли к убеждению, что нужно запретить создание товариществ собственников жилья на стадии строительства дома. Это позволит исключить злоупотребления со стороны застройщиков, когда они создают фальшивые ТСЖ без участия будущих собственников.

Такие «товарищества» абсолютно не отражают интересы будущих собственников. Более того, застройщикам вообще запрещено как бы то ни было участвовать в создании ТСЖ.

До момента, когда собственники помещений в новых домах смогут выбрать способ управления домом сами, за домом будет следить управляющая компания, выигравшая открытый муниципальный конкурс.

Один из ключевых моментов закона - контроль за структурами, которые управляют многоквартирными домами, то есть товарищества и управляющими компаниями.

Речь идет о контроле как со стороны органов государственной власти, так и собственников квартир.

Существуют специальные госструктуры, которые следят за использованием и сохранностью жилищного фонда (госжилинспекции или жилкомиссии при администрациях). Теперь они вправе проверять обоснованность создания ТСЖ, законность их уставов, избрания их руководителей.

До 1 марта 2013 года госжилинспекции должны проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний. Упрощается выход из многодомного ТСЖ-монстра (такие часто «организовывал» застройщик целого микрорайона). Если один или несколько домов захотят управлять своим домом (домами) самостоятельно, теперь будет достаточно решения собственников жилья в этом доме (домах), а не всего многодомного ТСЖ.

Благодаря новому закону жителям станет легче контролировать своих управдомов, будь то ТСЖ или УК.

Вопрос создания саморегулируемых организаций управляющих кампаний вынесен из Жилищного кодекса и будет рассмотрен отдельно:

пока институт управления домами еще формируется, отдавать весь контроль в собственные руки бизнеса пока рано.

Если же в каком-то доме большинство собственников квартир до создания товарищества не дозрело, но есть активисты, которые хотели бы контролировать своих управленцев, то теперь такая возможность законодательно закреплена. Для многоквартирных домов, где ТСЖ не созданы, устанавливается возможность создания совета дома («домовых комитетов»). Такой подход, не уменьшая компетенции общего собрания собственников, упрощает на практике решение текущих вопросов, например, оформление актов выполненных работ, требование снизить оплату за жилищно-коммунальные услуги при нарушении качества услуг.

Советы смогут также представлять в суде интересы собственников помещений.

Жилищный кодекс теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию.

 

 

 

 

Министерством регионального развития Российской Федерации внесен ряд изменений в «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям жилы помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

6 мая 2011 года Постановлением № 354 Правительства Российской Федерации утверждены

«Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»,

а также изменения, которые вносятся в Постановления Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг.

 

Правила вводят новый раздел, содержащий порядок заключения между потребителем и исполнителем коммунальных услуг договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, включающий перечень условий, которые должны содержать такие договоры и порядок их заключения.

Четко определен перечень лиц, которые могут выступать исполнителями коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом и потребителям в индивидуальном жилом доме, закреплены случаи, в которых ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг. Определен момент, с которого исполнитель обязан приступить к оказанию коммунальных услуг.

 

Изменен порядок расчета платы за коммунальные услуги, в частности:

· определено, что плата за коммунальные услуги в многоквартирном доме включает плату за коммунальные услуги, потребленные в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды;

· плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды рассчитывается для всех потребителей в многоквартирном доме независимо от наличия или отсутствия у них индивидуальных приборов учета пропорционально площади занимаемых ими помещений и выделяется в платежном документе отдельной строкой;

· подлежащий оплате объем коммунальных услуг на общедомовые нужды рассчитывается при наличии общедомового прибора учета - как разница между показаниями общедомового прибора учета и суммой объемов индивидуального потребления во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, а при отсутствии общедомового прибора учета - по установленным нормативам на общедомовые нужды;

· исключено правило о необходимости проведения корректировки размера платы за отопление по итогам календарного года (так называемая "13-я платежка");

· детализированы правила расчета размера платы за коммунальные услуги отопления и горячего водоснабжения, произведенные исполнителем с использованием внутридомового оборудования при отсутствии централизованных теплоснабжения и горячего водоснабжения;

· детализирован порядок расчета платы за коммунальные услуги в коммунальных квартирах.

Предусматривается введение новых видов нормативов потребления коммунальных услуг: нормативов потребления на общедомовые нужды в многоквартирном доме, нормативов потребления коммунальных услуг при использовании земельного участка и надворных построек.

Закрепляется, что при непредставлении данных приборов учета, либо при их выходе из строя расчет за коммунальные услуги осуществляется в течение трех месяцев - по объемам среднемесячного потребления за прошлый период, а по истечение трехмесячного срока - по нормативу потребления коммунальных услуг.

В целях обеспечения точности расчетов за коммунальные услуги закреплены даты, в которые потребителям надлежит снимать и передавать исполнителю показания индивидуальных приборов учета.

Сокращен размер задолженности, при накоплении которой потребитель может быть ограничен или отключен (с 6-ти месячной суммы до 3-х месячной).

Детализирована процедура проведения проверок в целях установления факта непредставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Закреплено право потребителей при наличии решения собственников помещений в многоквартирном доме вносить плату за коммунальные услуги напрямую в ресурсоснабжающую организацию.

Введена обязанность исполнителя предоставить потребителю-граждану рассрочку, если размер платы за коммунальную услугу потребителя в расчетном месяце превысил более чем на 25 процентов размер платы за аналогичный расчетный месяц прошлого года. Рассрочка предоставляется сроком на 1 год. Потребитель вправе по своему выбору либо воспользоваться такой рассрочкой либо нет. При этом исполнитель вправе обратиться к ресурсоснабжающей организации за предоставлением аналогичной рассрочки.

Кроме того, Министерству регионального развития поручено в 3-месячный срок утвердить примерную форму платежного документа, примерные условия договора управления многоквартирным домом, примерные условия энергосервисного договора в целях экономии ресурсов на места общего пользования в многоквартирном доме, критерии отсутствия технической возможности установки прибора учета и порядок оформления факта отсутствия такой возможности, а также, совместно с Министерством экономического развития и Федеральной службой по тарифам разработать и внести в Правительство РФ изменения в Правила установления и определения нормативов, утвержденные постановлением Правительства РФ № 306.

Новые Правила вступают в силу по истечении 2 месяцев со дня вступления в силу изменений, которые вносятся в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. 

 

 

 

Наиболее часто задаваемые вопросы и ответы на них.