Непосредственное управление собственниками жилых помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление домом заключается в том, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме самостоятельно осуществляют деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создания специализированных потребительских кооперативов.

Собственники помещений в многоквартирном доме не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций – собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. С финансовой точки зрения данный способ управления является малозатратным, но это касается только расходов на управление домом, другие расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Реальная эффективность непосредственного управления лучше проявляется в условиях небольшого количества собственников помещений в многоквартирном доме (не более 16). Небольшое количество собственников жилых помещений могут выступать в качестве одной стороны заключаемых договоров. Преимущества такого способа управления особенного проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 16 квартир. Но этот способ всё равно требует создания юридического лица и соответствующего счёта, на котором должны будут накапливаться средства на капитальный ремонт дома или на крупные разовые общедомовые расходы[20].

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

- договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени;

- договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Основными преимуществами непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме являются: – самостоятельное решение вопросов управления многоквартирным домом, включая планирование работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, выбор подрядных организаций и т.д.; – отсутствие издержек по поддержанию деятельности юридического лица (ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного СПК); – уменьшение стоимости выполняемых работ (оказываемых услуг); – персональное заключение собственниками помещений в многоквартирном доме договоров с поставщиками тепла, газа, воды и т.д.; – оперативное решение проблем с неплатежами и некоторые другие положительные черты[21].

Способ непосредственного управления многоквартирным домом зачастую выбирается собственниками помещений в таком доме в целях экономии денежных средств. Однако при большом количестве собственников помещений, отсутствии представителя таких собственников непосредственное управление многоквартирным домом становится негибким, неоперативным, громоздким, что в свою очередь может привести к дополнительным проблемам, например, необходимости частого проведения общих собраний и т.д. В конечном счете, эффективность управления многоквартирным домом и, соответственно, качество жилищно-коммунальных услуг снижается[22].

Таким образом, управление многоквартирным домом – деятельность, требующая определенных навыков (желания, свободного времени и т.д.). Однако среди собственников помещений нечасто появляются люди, обладающие всеми этими качествами. Поэтому функции по управлению многоквартирным домом предпочтительней передать профессионалам, т.е. управляющей организации, или принять решение о создании ТСЖ, в состав правления которого войдут активные собственники помещений, наиболее заинтересованные в комфортных условиях проживания.