Особенности земли как средство производства.

1. Земля – дар природы и невоспроизводима трудом человека.

2. Земля незаменима и без нее невозможен производственный процесс.

3. Земля поверхностно ограничена.

4. Постоянство месторазмещения.

5. Земельные участки неоднородны по своему составу.

6. При правильном использовании земля не изнашивается, а способна улучшать свои качественные характеристики. Эта способность обусловлена ее особым свойством – плодородием.

Плодородие – это способность почвы обеспечивать растения водой и минеральными веществами.

Виды плодородия:

1. Естественное плодородие.

2. Искусственное плодородие. Создано в процессе деятельности человека.

3. Экономическое плодородие – это естественное и искусственное плодородие в комплексе.

4. Абсолютное плодородие – это выход продукции с единицы площади.

5. Относительное плодородие – это размер затрат на единицу площади.

-2-

В современных условиях для устойчивого развития аграрного производства, продовольственной безопасности страны, создание гибкой системы землевладения и землепользования необходим рынок с\х земель.

Он представляет собой систему организованного оборота и имеет следующие характеристики:

1. Ограниченность функционирования, т.е. рынок носит преимущественно местный характер и характеризуется небольшим объемом информации;

2. Жесткое регулирование сделок по купле-продаже земель;

3. Сохранение целевого использования земель;

4. Регламентирование сроков купли-продажи земельных участков.

В основе функционирования рынка с\х земель – отношение собственности на землю в с\х. наиболее важные из них: владение, пользование и распоряжение.

В классической системе земельных отношений необходимо наличие двух субъектов – земельного собственника и арендатора. При этом всей совокупностью прав на земельный участок обладает собственник, тогда как арендатор – только отдельной частью их. Плата выступает в качестве земельной ренты.

Однако до сих пор в России система земельных отношений так и не сформировалась, что связано, прежде всего, с неясностью и запутанностью отношений земельной собственности в с\х, и в первую очередь с нерешенностью проблемы земельных долей. Отсутствует также адекватный механизм экономической реализации права собственности на землю, который должен отражать наличие дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты. В итоге имеет место нерациональное использование земель, что, в частности выражается в сокращении площади с\х угодий и пашни в сельском хозяйстве.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в общей собственности на земельном участке с\х назначения в нашей стране осуществляются Конституцией РФ, Земельным и Гражданским кодексами РФ, а также принимаемыми в соответствии с ними иными федеральными нормативно – правовыми актами и законами субъектов РФ.

Основной федеральный закон, регулирующий рынок с\х земель, «Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он претерпел большие изменения, однако по-прежнему рынок с\х земель развивается медленно.

Значительная часть с\х земель Тверской области находится в государственной и муниципальной собственности (63%), 36% в собственности граждан, 1% в собственности юридических лиц.

Поскольку основная доля земель сельскохозяйственного назначения находится в государственной и муниципальной собственности, можно предположить, что рынок с\х земель в Тверской области будет развиваться медленно.

С 2004 года основная часть сделок осуществлялось в частном секторе. 40% сделок на земельном рынке – это купля-продажа земель между гражданами и юридическими лицами, 21% - наследование, 16% - залог земель и прочие сделки между гражданами и юридическими лицами.

С 2004 года активно на территории Тверской области проводилась скупка земельных долей у работников сельхозпредприятий. Многие доли впоследствии были выделены в самостоятельные участки и выставлены на продажу. Земельные участки продают, в основном в целях строительства баз отдыха, дачных поселков, т.е. не для с\х использования. Поэтому рынок активно развивается в таких районах области – Конаковский, Калязинский, Осташковский, Калининский, наиболее привлекательных для таких целей. 

-3-

Земельная рента – специфическая форма оплаты за пользование землей.

В основе земельной ренты лежат два фактора:

1. Неоднородность земли как производственного фактора. С\х производители хозяйствующие на лучших землях получают дополнительный доход по сравнению с производителем на худших землях.

Худшие земли, на которых при данной цене на зерно еще имеет смысл его производить называются предельными землями.

2. Ограниченность ресурсов. В период наличия большого количества неосвоенных земель земельная рента не существовала, т.к. никто не будет платить за ресурс имеющийся в достаточном количестве.

При определении земельной ренты также имеет значение размер участка и его конфигурация, удаленность от рынков сбыта, транспортных коммуникаций.

В основе цены земли лежит земельная рента.

Норма капитализации – это рыночная % ставка за вычитом годового индекса инфляции.

Цена земли прямо пропорциональна арендной плате. При прочих равных условиях высокая % ставка понижает цену земли. Большинство потенциальных покупателей и продавцов земельных участков не имеет точной информации о ценах.

Причинами этого является:

1. Низкая активность рынка (незначительное количество сделок)

2. Большое количество факторов и различий между участниками

3. Спрос на землю на не с\х использования. Чем выше плотность населения, тем выше спрос и цена на землю.

-4-