Договор хозяйственной аренды.

Понятие договора хозяйственной аренды. Хозяйственная аренда представляет собой наем производственных предприятий и других имущественных комплексов либо земельных участков для хозяйственной деятельности, при которой арендатор получает самостоятельное вещное право на арендованное имущество. Хозяйственная аренда имеет долгосрочный (либо даже бессрочный) характер и в некоторых случаях включает возможность последующего выкупа арендованного имущества нанимателем.

Хозяйственная аренда существует в форме аренды имущества государственных и муниципальных предприятий; аренды имущественных комплексов кооперативами и другими коммерческими организациями либо отдельными гражданами; пожизненно наследуемого владения гражданами земельных участков; бессрочного пользования землей юридическими лицами.

Хозяйственная аренда государственных и муниципальных предприятий и иных имущественных комплексов. По договору хозяйственной аренды уполномоченная или муниципальная организация - арендодатель обязуется за плату передать во владение, пользование и распоряжение арендного предприятия соответствующий имущественный комплекс, который по окончании договора переходит в собственность арендного предприятия.

В качестве арендодателя выступают органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом. В качестве арендаторов могут выступать общества или товарищества, создаваемые работниками арендуемых предприятий.

Предметом хозяйственной аренды является государственное или муниципальное производственное предприятие либо его структурное подразделение (цех, фирма), рассматриваемая как единый имущественный комплекс.

К числу существенных условий договора хозяйственной аренды относится определение состава и стоимости передаваемого в аренду имущества, при этом стоимость такого имущества определяется сторонами договора, исходящими из его фактического износа, но не может превышать его первоначальной стоимости.

Хозяйственная аренда всегда заключается на определенный срок. Предельных сроков закон не предусматривает, но ориентиром могут быть сроки амортизации имущества (сроки службы).

Размер арендной платы зависит от согласованного сторонами распределения обязанностей по ремонту арендованного имущества. Если арендатор обязуется производить капитальный ремонт имущества, в его распоряжение передаются амортизационные отчисления, а размер арендной платы определяется только арендным процентом. Возможны самые различные варианты в этой ситуации. Если стороны согласовали условие о выкупе арендованного имущества, арендная плата одновременно играет роль выкупных платежей. Когда срок договора аренды совпадает с полным сроком амортизации имущества, выплата арендной платы за весь этот срок влечет по сути автоматический переход к арендатору имущества, для его выкупа необходимо дополнительно внести остаточную амортизационную стоимость.

Когда такой срок короче срока полной амортизации имущества, для его выкупа необходимо дополнительно внести остаточную амортизационную стоимость.

Договор хозяйственной аренды всегда заключается в письменной форме.

Хозяйственная аренда земли. При хозяйственной аренде земли и других природных ресурсов в качестве арендодателей выступают органы местного самоуправления. Арендаторы - граждане приобретают либо право пожизненного наследуемого владения, либо право долгосрочной аренды земельного участка (до 50-и лет). Такие права предоставляются им для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, дачного строительства и т.п.

Арендаторы - организации получают земельные участки для различной хозяйственной деятельности в бессрочном пользование.

Права пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования земельным участком оформляются договором, подлежащим обязательной государственной регистрации.

Размер платы за землю устанавливается земельным законодательством, а также нормируется и размер предоставляемых земельных участков.

Все землепользователи самостоятельно хозяйничают на земле. При этом приобретают право собственности. Землепользователи вправе передавать свои земельные участки во временное (до трех лет) пользование другим лицам, т.е. по сути в субаренду. Права граждан - арендаторов по хозяйственному использованию земельных участков переходят к их наследникам. Все землепользователи обязаны строго соблюдать целевое назначение предоставленных им прав, повышать плодородие используемых ими участков, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей деятельности. Нарушение этих требований служит основанием для досрочного прекращения их прав землепользования.

 

4. Договор финансовой аренды (лизинга).

Понятие договора финансовой аренды (финансового лизинга). Лизинг оформляет отношения по долгосрочной аренде различного дорогостоящего оборудования, относящегося к основным производственным фондам. Но он предполагает участие в данных отношениях не только арендодателя и арендатора, но и третьей стороны - изготовителя (поставщика) оборудования, с которым и арендодатель и арендатор могут выступать в непосредственные правоотношения.

Смысл такого договора для арендатора состоит в возможности получить для хозяйственной эксплуатации дорогостоящее оборудование, не уплачивая сразу его полную стоимость, т.е. по сути в кредит, а для изготовителя-продавца - возможность сразу получить полную стоимость оборудования за счет посредника - арендодателя, ставшегося его собственником (лизинговой организации). Поэтому в качестве арендодателей здесь часто выступают банки, кредитные учреждения или создаваемые ими организации, получающие выгодную возможность вложения свободных средств (под арендный процент), т.е. по сути финансирующие эту сделку.

Долгосрочный договор (от года до 10-15 лет) по использованию имущества получил наименование финансового лизинга (финансовой аренды).

В финансовом лизинге участники последовательно связаны между собой двумя или более отдельными договорами. Производитель оборудования заключает договор купли- продажи с арендодателем, а тот в свою очередь - договор лизинга с арендатором. Но именно арендатор определяет необходимое ему оборудование и изготовителя - поставщика, не полагаясь на решение арендодателя. Арендатор получает право требования от изготовителя - поставщика исполнения его обязанностей перед арендодателем, как если бы он являлся стороной этого соглашения и как если бы оборудование поставлялось непосредственно «пользователю».

Поставщик также должен быть осведомлен о том, что данное оборудование приобретает по сути у него в кредит арендатор, действующий через посредство лизинговой компании. Т.о. в финансовом лизинге друг с другом одновременно связаны фактически все 3 стороны (участники) и любое из возникающих здесь договорных обязательств можно представить как обязательство с участием третьего лица.

Т.о. по договору финансового лизинга арендодатель обязуется купить у изготовителя заказанное арендатором оборудование и передать его за плату во временное владение и пользование арендатора для хозяйственной деятельности.

Финансовый лизинг имеет предпринимательскую цель. От хозяйственной аренды он отличается именно многосторонним характером, а также от краткосрочной аренды (рентинга), заключаемой на срок до одного года и от «оперативного лизинга». Как рентинг (прокат) так и оперативный лизинг является разновидностью обычной формы аренды.

При поставке оборудования контрагентам, испытывающим финансовые затруднения, применяется компенсационный лизинг. Здесь арендатор поставляет арендодателю в счет арендной платы часть продукции, произведенной на арендованном оборудовании.

В качестве разновидности лизинга может рассматриваться и возвратный лизинг, при котором изготовитель дорогостоящего оборудования продает его лизинговой компании, а затем сам же и берет у нее в аренду. Поставщик и арендатор совпадают в одном лице.

Содержание и исполнение договора финансового лизинга. Наряду с традиционными для отношений правами и обязанностями сторон финансовый лизинг включает и некоторые дополнительные условия. Характерно, прежде всего, предоставление арендодателем арендатору дополнительных услуг по ремонту, техническому обслуживанию и страхованию арендованного имущества.

Срок аренды оборудования в финансовом лизинге обычно соответствует нормальному (амортизационному) сроку его эксплуатации. Арендная плата устанавливается таким образом, чтобы в течение этого срока полностью окупить арендованное имущество. Сами арендные платежи могут быть как периодическими, так и разовыми (однократными). В их состав включается процент за банковский или иной кредит, использованный лизинговой компанией на оплату оборудования, а также ее доход.

В результате по истечении основного срока лизинга у пользователя возникает либо право собственности на арендованное оборудование, либо право на продолжение его использования по значительно пониженным ставкам, либо арендатор возвращает арендованное имуществ в состоянии, соответствующем условиям договора и нормальному износу.

Арендодатель в финансовом лизинге не несет ответственности перед арендатором за недостатки поставленного оборудования или причиненного им арендатору ущерба. Такая ответственность наступает лишь в тех случаях, когда арендатор доверил арендодателю выбор поставщика и самого оборудования, либо убытки возникли вследствие вмешательства арендодателя в решение этих вопросов.

При поставке арендатору оборудования, не соответствующего условиям договора с арендодателем, он вправе задержать арендный платеж до устранения такого положения (надлежащей поставкой). А также он может расторгнуть договор, но не взыскивать с арендодателя какие-либо суммы за просрочку в поставке или передачу ему недоброкачественного оборудования.

Арендодателю предоставлено в этом случае право предложить арендатору новое оборудование, соответствующее условиям договора.

При нарушении арендатором условий договора о финансовом лизинге арендодатель со своей стороны вправе либо потребовать ускорения (досрочной) выплаты причитающихся ему периодических платежей, либо расторгнуть договор.