Земельная рента как цена услуг земли

Рента (лаг. reddita - отданная назад) - особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью. Имеется несколько видов рент. Один из них - государственная рента (рентный заем) - форма государственного займа, который выпускается на неопределенное время и его возврат к какому-то сроку государством не гарантируется. Рынок земли формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли, и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно. Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу участков, отдавая предпочтение получению стабильного дохода от сдачи земли в аренду. Именно поэтому продается лишь незначительная часть земельного фонда. Этот существенный фактор, а также ограничения со стороны государства на свободную продажу земель, фиксируют объём земельного рынка, что делает его предложение неэластичным. В этом и заключается принципиальная особенность рынка земли. В большинстве государств земля находится в частной собственности, и условием для образования ренты является аренда земельных угодий. Вообще аренда – это право пользоваться и распоряжаться некоторой недвижимостью в течение ограниченного периода времени при условии внесения арендной платы. А аренда земли – это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определённую плату. Размер ренты определен в договоре об аренде. Она уплачивается за все время, на которое земельный собственник по договору ссудил, сдал землю в аренду. Следовательно, земельная рента — та форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, приносит доход.

Арендная плата равна земельной ренте. Но, как правило, она превышает размер ренты, поскольку в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т. д. В таком случае в арендную плату помимо земельной ренты входят и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом. И еще одна особенность: арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли — в краткосрочной аренде.

Цены на землю как раз и связаны с земельной рентой - ценой услуг земли. Цены на землю представляют дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли:

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100%

Проще говоря, цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк собственник земли получил бы аналогичный процент на вложенный капитал. Предположим, что рента составляет 1000 р., ставка ссудного процента 10%, то цена земли равна 1000/10% х 100% = 10 000 р., или 1000 руб./0,1 = 10 000 р.

Земля как капитальный актив

 

Земля может многократно менять своего владельца. Для земельного участка нет понятия «бывший в употреблении», скорее наоборот, после покупки он может быть опять продан новому владельцу по более высокой цене. Земля в данном случае, подобно капиталу, рассматривается как капитальный актив, запас, приносящий поток дохода, т.е. ренту.

Какова в этом случае должна быть цена земельного участка?

Она должна быть такой, чтобы землевладелец отказался не только от пользования своей земельной рентой, но и уступил бы право собственности на участок на неопределенный срок.

Потенциальные покупатели также ориентируются на размер земельной ренты, которую смогут получать после покупки участка. Чем выше рента, тем, при прочих равных условиях, больше желающих купить участок. Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине земельной ренты (арендной платы).

Потенциальный покупатель рассматривает также и альтернативные варианты использования своих денег. Если ставка процента достаточно высока, он не будет покупать землю, а положит капитал в банк и получит доход в виде процента. На ставку банковского процента ориентируется и продавец участка. Продав землю, он желает получить за нее деньги, положив которые в банк, получит в виде процента сумму, эквивалентную ранее получаемой земельной ренте.

Отсюда можно заключить, что цена земли — это дисконтированная ценность, рассматриваемая по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего доход.

Цена, которую покупатель готов заплатить за земельный участок, равна современной дисконтированной стоимости будущих доходов:

,

где

— годовая рента, ожидаемая с данного участка земли в t-м году;

i — текущая рыночная ставка ссудного процента;

— цена земельного участка.

При этом необходимо учитывать, что срок службы земли бесконечен.

С увеличением числа лет t, величина (коэффициент дисконтирования) становится все меньше.

Отсюда следует, что цена земли равна:.

На практике цена земли зависит от многих факторов, которые обусловливают тот или иной уровень спроса и предложения на земельные участки. Так, в период инфляции цены на землю возрастают, поскольку люди стараются уберечь свои сбережения от обесценивания.

Процесс урбанизации способствует росту цен на пригородные земельные участки.

Кроме того, есть еще ряд факторов, помимо величины ренты и нормы ссудного процента, оказывающих влияние на цену земли.