Теоретические проблемы и развитие рынка недвижимости

Теоретические проблемы и развитие рынка недвижимости

1.1 Понятие недвижимости, ее виды и особенности..……………………...5

1.2 Состояние и развитие рынка недвижимости…………………………..12

1.3Ипотечное кредитование на рынке недвижимости...............................20

1.4Мировой и Российский прогноз развития рынка недвижимости…....24

2 Реализация недвижимых объектовООО ”САЙ”………….....…………32

2.1Общие характеристики ООО ”САЙ”.…………………………………32

2.2Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия ООО«САЙ»…………………………………………………………..………..…35

2.3Анализ экономических показателей деятельности ООО “САЙ”………………………………………………………...……40

2.4 Пути совершенствования реализации недвижимых объектов……....48

Заключение

Список использованной литературы……………………………………….51

Приложение А-В…………………………………………………………….54

 

 

Введение

Реформы, направленные на преодоление экономического и социального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитие рынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значение имеет становление рынка недвижимости. Раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе модно было только лишь по линии ЖК, ЖСК и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Принятие Закона о собственности в РСФСР 1990 г. и Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР 1991 г. положило начало рынку жилья в России. Согласно ч.1 ст.10 Закона о собственности, гражданин может иметь в собственности жилой дом, квартиру. Количество жилья, находящего в собственности одного лица, законом не ограничивается. За несколько лет было принято около 20 законодательных документов, регулирующих жилищные вопросы. Большую часть составляют документы, принятые на уровне Москвы — решения Моссовета, постановления правительства, распоряжения мэра, инструкции Департамента муниципального жилья. С развитием рынка недвижимости появилась новая сфера бизнеса — риэлторская деятельность.

На сегодняшний день в России существуют более двух десятков тысяч фирм, занимающихся куплей-продажей квартир. Время частных маклеров в этом бизнесе подходит к концу, так как серьезная торговля недвижимого имущества требует широкого развития инфраструктур — рекламной, компьютерно - информационной, экспертной, юридической служб. Во всем мире вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег. Рынок жилья и недвижимости вообще носит стихийный, неорганизованный, а часто и криминальный характер. Несмотря на это, количество сделок с жильем возрастает. В целом за 1993 год гражданами России было приватизировано 7 миллионов квартир, одновременно успешно продолжалось становление вторичного рынка жилья. Данная тенденция показывает желание населения избежать негативных последствий инфляции путем закрепления за собой права собственности на жилые помещения.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России, определить само понятие недвижимости, выявление острых проблем присущих рынку недвижимости, затронуть эффективность инвестиционных проектов... Основные задачи дипломного исследования:

1) определить понятие сделки на рынке недвижимости;

2) определить особенности сделок с недвижимостью;

3) рассмотреть основные виды сделок с недвижимостью.

4) спрогнозировать состояние рынка на ближайшее время

5) рассмотреть реальное состояние экономики на рынке недвижимости на примере общества с ограниченной ответственностью “САЙ”,а так же проанализировать его состояние.

Первая глава дипломного исследования посвящена теоретической части,в которой идет описание сделок с недвижимостью, ипотечное кредитование,а так же сравнение мирового и Российского рынка недвижимости. Во второй главе предполагается рассмотреть основные виды сделок с недвижимостью, на примере ООО”САЙ” среди которых особое внимание следует уделить недвижимости по сделкам- продаже, аренде недвижимости, строительству и реконструкции.

В дипломной работе используются теоретические работы и нормативные акты, необходимые для раскрытия темы исследования. При характеристике понятия сделки автор обратился к литиратуре таких авторов,как Абрамов С.И Горемыкин, В.А., Марченко А.В, Хруцкий, В.Е. и др. Среди нормативных актов, регулирующих сделки, большое значение имеет Гражданский кодекс Российской Федерации.

Чтобы полностью раскрыть цели и задачи дипломного исследования, необходимо рассмотреть обширный материал, так или иначе, связанный со сделками с недвижимостью. Основные из них: «Жилищный кодекс РСФСР»[1], Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»[2].

 Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке. Так сделки являются важнейшим средством торгового оборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того, что при исследовании рынка недвижимости, прежде всего, необходимо отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений.

 

Обществу присвоены следующие общероссийские классификаторы:Приложение В

· По ОКОНХ 71211,63200,81200

· По КОПФ 49

· По ОКПО 22088662

ИНН 2663007854

Юридический адрес: г. Йошкар-Ола, ул. Я.Эшпая 22, тел. 261578

Расчетный счет 00746761 в КБ «Уралсиб» к/сч. 700161533

БИК 040708733.

ООО «САЙ» ставит своей целью получение прибыли путем осуществления следующих видов деятельности:

· Строительство офисных помещений

· Долевое строительство жилых помещений

· Аренда торговых площадей

· Реконструкция жилых помещений

· Купля и последующая перепродажа жилых помещений

Основным видом деятельности ООО «САЙ» является долевое строительство, сдача в аренду, отделка и реализация недвижимых объектов: нежилая недвижимость (офисные помещения, складские помещения, магазины и другое), а так же жилая недвижимость (квартиры от эконом класса до элитного жилья)

Целью деятельности ООО «САЙ» является строительство и удовлетворение существующего спроса на рынке республики Марий ЭЛ и, соответственно, получение прибыли в процессе этой деятельности.

Фирма «САЙ» является обществом с ограниченной ответственностью (ООО). ООО – это организационно – правовая форма предприятия. Под ООО понимается объединение граждан и (или) юридических лиц для совместной хозяйственной деятельности, имеющие уставный фонд, разделенный на доли, размер которых определяется учредительными документами, и несущие ответственность по обязательствам только в пределах своего имущества. Участники ООО несут ответственность в пределах своих вкладов.

В ООО «САЙ» создан уставный фонд, размер которого составляет 12713 тысяч рублей. Имущество общества с ограниченной ответственностью формируется за счет вкладов участников, и принадлежит его участникам на праве долевой собственности. Число участников ООО «САЙ» составляет 5 физических лиц.

Высшим органом управления ООО «САЙ» является собрание участников. В его компетенции находятся вопросы определения главных направлений предпринимательской деятельности, рассмотрение и утверждение смет, отчетов и балансов, избрание и отзыв исполнительного органа и ревизионной комиссии, определение условий оплаты труда должностных лиц, распределение прибыли и определение порядка покрытия убытков и другие.

Руководителем ООО «САЙ» является директор. В его компетенции находятся вопросы разработки реализации целей, политики и стратегии их достижения, а также организация и руководство текущей деятельностью фирмы, распоряжение имуществом, наем и увольнение персонала.

В 2008 году среднесписочная численность работников ООО «САЙ» составила 54 человека. Приложение Г

В том числе:

управленческий персонал             -3 человека;

специалисты                                   - 3 человека;

строительные рабочие                 -43 человек;

обслуживающий персонал            - 5 человек.

В предшествующем 2007 году, численность персонала фирмы составляла 52 человек.

ООО «САЙ» занимается строительством жилья разного уровня и различного предназначения, от сдачи в аренду торговых площадей до продажи квартир “C” класса. Цены на недвижимое имущество ООО «САЙ» аналогичны ценам конкурирующих фирм.

ООО «САЙ» - типичная фирма малого бизнеса, которое довольно успешно функционирует и развивается на рынке.

Экономический анализ важнейшая стадия работы, предшествующая планированию и прогнозированию прибыли строительного предприятия способствующая эффективному ее использованию.

В 1990 годах ООО”САЙ” занималось строительством стандартных трех этажных домов и прилегающих к ним объектов социального назначения, небольших загородных домов и торговых киосков. В те годы надо было в короткий срок переселить десятки семей из бараков военного времени и подвалов в благоустроенные квартиры. И эта важнейшая социальная программа была выполнена в запланированном объеме.

За девяностые годыпостроено: 4 трех этажных дома,3 пятиэтажки,4 административных здания, 20 продуктовых магазинов, часть комплекса городской больницы, прачечная, котельная, склад овощехранилища, столовая, аптека, животноводческй комплекс. Можно сказать, что в это десятилетие состоялся коллектив ООО”САЙ”, сложились, выросли и окрепли профессионалы.

В конце 90-х годов объемы возведения кирпичного жилья стали падать, на передний план выходит панельное домостроение, а строители ООО”САЙ”, продолжая поднимать жилье, занимаются объектами здравоохранения. Ими был проведен капитальный ремонт корпуса санатория-профилактория "Кленовая Гора", построено здание администрации в детском оздоровительном лагере "Подснежник", часть комплекса городской больница, проведен капитальный ремонт в станции переливания крови и т.д.

Полтора десятка лет - с начала 90 и до начала 2009года - в программе ООО”САЙ” основными объектами были квартиры построенные в долевом строительстве. Всего в послужном списке строителей ООО”САЙ” около 4500 квадратных метров жилья, на которое делались минимальные надбавки в цене, что позволяло приобрести жилье всем нуждающимся.

В 90-ых, пережив нелегкий кризис, связанный с отсутствием потенциальных покупателей, ООО”САЙ” приступает к строительству жилья в качественно новом исполнении - это кирпичные дома с квартирами повышенной комфортности. У жителей республики они пользуются заслуженной популярностью. На это есть ряд причин: свободная планировка квартир, новые инженерные коммуникации, традиционно престижные районы города, квартальная застройка, не высокие цены. Квартиры от ООО”САЙ” не похожи одна на другую, им присущи индивидуальность и выразительность. Вокруг них территория силами строителей озеленяется и благоустраивается. Сегодня строители ООО”САЙ” в год сдают порядка 800 квадратных метров жилья.

Но ООО”САЙ”работает и с социально значимыми для города заказами: это часовни, капитальный ремонт помещений на стадионе "Дружба" и другие объекты.

Таблица 1.Основные показатели хозяйственной деятельности ООО «САЙ»

Показатели	2007	2008	Отклонение	Темп роста
Оборот недвижимости	28410,2	31690,6	3280,4	1110,5
Реализованная надбавка на недвижимость - сумма - в % к обороту	23800,6       83,79	2527,3       79,73	146,7         -4,06	106,1             -
Издержки обращения - сумма - в % к обороту	1836,2        95,64	1824,5       57,56	-11,7       -38,08	99,3             -
Прибыль от реализации - сумма - в % к обороту	5440,4       28,35	7020,8       33,21	1580,4          4,86	129,1             -
Прибыль от неторговой деятельности	180,0	300,8	120,8	171,1
Внереализационные расходы	-	-	-	-
Внереализационные доходы	526,2	652,8	126,6	124,1
Балансовая прибыль - сумма - в % к обороту	10880,6       56,70	13860,4      65,52	2970,8           8,82	168,6             -

 

Анализ показателей деятельности ООО «САЙ» показал, что товарооборот в 2008 году составил 31690,6 тыс. р., что на 328,4 тыс. р., или на 11,5% больше, чем в 2007 году. Реализованная торговая надбавка или валовой доход увеличился на 1460,7 тыс. р. или на 6,1% и составил 25270,3 тыс. р. Сумма издержек обращения уменьшилась на 11,7 тыс. р. или на 0,7%. Если увеличился валовой доход, а издержки обращения уменьшились, то прибыль от реализации должна стать выше, что и можно увидеть из таблицы, прибыль увеличилась на 1580,4 тыс. р. или на 29,1%. Эти показатели говорят о повышении эффективности деятельности предприятия. Можно сделать вывод, что руководители данного предприятия нашли эффективные пути развития; потому, что если бы это было повышение качества недвижимости или внедрение новых технологий, это отразилось бы на издержках обращения; а по таблице видно, что издержки обращения снижаются. Можно предположить, что у предприятия нашлись более выгодные клиенты и доход от реализации недвижимости резко увеличился.

Далее по таблице видно, что и прибыль от неторговой деятельности, и внереализационные доходы увеличились, соответственно на 120,8 тыс. р. или на 71,1%; и на 1260,6 тыс. р. или на 24,1%. Вследствие этого изменилась в сторону плюса и балансовая прибыль на 297,8 тыс. р. или на 68,6%.

В целом по таблице можно сказать, что все показатели, характеризующие эффективность деятельности предприятия увеличиваются, что благоприятно сказывается на прибыльности предприятия.

Таблица 2

Таблица 2.Основные экономические показатели финансово-хозяйственной

 деятельности ООО «САЙ»

Показатель	2007		2008		Отклонение		Темп роста, %
	Сумма,	Удельный вес, %	Сумма, тыс. р.	Удельный вес, %	Сумма, тыс. р.	Удельный вес, %
Оборот недвижимости, тыс.р.	28410,2	100	31690	100	3280,4	-	111,5
Валовой доход, тыс.р.	23800,6	83,78	25270,3	79,73	1460,7	-4,05	106,1
Издержки обращения, тыс.р.	1836,2	95,63	1824,5	57,56	-11,7	-38,07	99,3

Продолжение таблицы 2

Прибыль от реализации, тыс.р.	5440,4	28,35	7020,8	33,21	1580,4	4,86	129,1
Прибыль от прочих видов деятельности, тыс.р.	180	0,94	300,8	1,46	120,8	0,52	171,1

 

Анализ основных экономических показателей финансово-хозяйственной деятельности ООО «САЙ» показывает, что оборот недвижимости, валовой доход, прибыль от реализации, прибыль от прочих видов деятельности, внереализационные доходы, балансовая прибыль увеличиваются, что описано в анализе показателей таблицы 1.

Среднегодовая стоимость основных фондов увеличилась на 1210,4 тыс. р. или на 65,5% и составила 3060,8 тыс. р. Среднегодовая стоимость оборотных средств увеличилась на 10,4 тыс. р. или на 0,6%. Но удельный вес оборотных средств в товарообороте снизился на 1,07%. Чтобы объяснить ситуацию нужно рассмотреть взаимосвязь показателей; чтобы удельный вес снижался, необходимо, чтобы стоимость оборотных средств снижалась, а оборот недвижимости увеличивался. В данной же таблице можно увидеть, что увеличиваются оба показателя, но в не равной мере; если рассмотреть рост оборота, то можно сказать, что темпы его роста превышают темпы роста среднегодовой стоимости оборотных средств, следовательно, сложившаяся ситуация на предприятии вполне закономерна.   

Среднесписочная численность персонала увеличилась на 2 человека, производительность труда в свою очередь увеличилась также. Эту ситуацию тоже нужно рассматривать во взаимосвязи; если увеличивается среднесписочная численность работников при прочих неизменных условиях, то производительность труда должна уменьшаться, но на предприятии происходит рост оборота недвижимости, причем значительный, поэтому производительность увеличивается.

Обобщая анализ данных таблицы 1 и таблицы 2 можно сделать вывод, что предприятие ООО «САЙ» успешно функционирует и даже расширяет штат. Подобную сложившуюся ситуацию можно объяснить увеличением сегмента клиентов. Но с учетом того, что фирма существует сравнительно недавно, но прекрасно выполняет свою работу, это положение на рынке вполне естественно.

В заключении анализа целесообразно проверить способность строительного предприятия осуществлять расширенное воспроизводство и социальное развитие за счет собственных средств, то есть определить возможности его самофинансирования с учетом выявленных резервов роста прибыли. Способность самофинансирования определяется соотношением потребности в инвестициях для производственного и социального развития и реальной финансовой возможностью удовлетворить имеющуюся потребность. Это можно сделать, найдя коэффициенты самофинансирования - он равен сумме прибыли, остающейся в распоряжении предприятия (чистая прибыль) и амортизационных отчислений, деленной на потребность в инвестициях на производственные расходов.

Если этот коэффициент будет больше единицы, то это означает, что инвестиционные возможности предприятия превышают потребность в финансировании расширенного строительства. Накопления определяют внутренние инвестиции, и у предприятия появляются свободные денежные средства, которые оно может использовать для финансовых инвестиций в ценные бумаги.

2.3Анализ экономических показателей деятельности ООО “САЙ”

Оценку имущественного положения организации следует проводить в три этапа:[21]

· Анализ интегрированного уплотненного баланса-нетто

· Анализ динамики имущества

· Анализ имущественных показателей

Таблица 3. Интегрированный уплотненный баланс-нетто

Статья

Абсолютные показатели