Тайна денег. Книга самой богатой ученицы Кийосаки

Наташа Закхайм

Тайна денег. Книга самой богатой ученицы Кийосаки

 

Top Business Awards –

 

Текст предоставлен издательством http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=12158429

«Наташа Закхайм. Тайна денег. Книга самой богатой ученицы Кийосаки»: Эксмо; Москва; 2015

ISBN 978‑5‑699‑77205‑6

 

Аннотация

 

Для того чтобы стать успешным и богатым, нужно совсем немного – искреннее желание и знания, которые даст вам эта книга. Деньги не надо копить, их надо правильно использовать. Казалось бы, что может быть проще? Однако далеко не всем открыта эта великая тайна денег.

Начать путь к финансовой свободе можно и без большого стартового капитала: взяв кредит на оптимальных условиях и выгодно вложив деньги, вы заставите их работать на вас.

Узнав секреты обретения финансовой свободы, вы придете к той ослепительной жизни, о которой раньше могли только мечтать.

Благодаря этой книге вы узнаете, как:

– успешно применить метод Роберта Кийосаки в России;

– начать путь приумножения своих средств и создать пассивный доход;

– уже сейчас обрести финансовую независимость и перестать думать о деньгах.

 

Наташа Закхайм

Тайна денег. Книга самой богатой ученицы Кийосаки

 

© Закхайм Н., 2015

© Оформление. ООО «Издательство «Эксмо», 2015

 

От автора

 

ДОРОГИЕ ДРУЗЬЯ!

 

Я рада, что вы решили посвятить время своему образованию и читаете эту книгу, чтобы узнать о возможностях создания капитала. Мы с вами начинаем увлекательное путешествие в мир инвестиций. И прежде чем мы приступим, я хочу предложить вам как можно скорее освободиться от старых стереотипов.

С помощью этой книги вы научитесь находить новые возможности, видеть перспективы там, где их не замечают другие. Вы сможете сделать то, о чем раньше лишь мечтали, – стать инвестором. И это более чем реально.

Вот уже много лет я инвестирую в недвижимость. Мои первые объекты находились в Голландии. А поскольку я живу на границе с Германией, я начала приобретать недвижимость и в этой стране. В 2012 году я задумалась об инвестировании в России и тут же встретилась с первым стереотипом:

Инвестировать в России невыгодно?  

Высокие банковские проценты, запутанные юридические схемы, постоянная и неизбежная бюрократия – этот список можно продолжать и дальше. И тогда я решила, что должна получить собственный инвесторский опыт в России, и только после этого буду делать выводы.

В настоящее время три моих российских проекта уже работают и еще три находятся в процессе реализации. Я убедилась, что российский рынок дает колоссальные возможности. Высокие проценты говорят о постоянном и устойчивом росте экономики, и даже в этих условиях возможен неплохой стартап и уверенное развитие проекта с использованием заемных средств.

Применяемые мной инвесторские стратегии не только отлично сработали на российском рынке, но и были обогащены новым опытом, который я получала и продолжаю получать в России.

Я с полной ответственностью могу заявить – российский рынок сейчас – это уникальный плацдарм, где есть возможности для каждого, кому интересно создавать доход при помощи недвижимости.

И никаких сделок с совестью.

 

Инвестирование – это вложение денег

 

Самый главный секрет заключается в том, что инвестирование – это не вложение денег. Вовсе не нужно иметь деньги, чтобы их вкладывать. Поговорим об этом подробнее.

 

Как покупать деньги

 

Что важно при покупке товара? Мы выбираем, мы присматриваемся, мы прицениваемся. Когда мы приобретаем бытовую технику, мы очень долго изучаем все характеристики, а также условия покупки, советуемся, смотрим, что нам больше подходит. К покупке денег нужно относиться точно так же. Этого не надо бояться – это просто покупка. Мы часто сталкиваемся с распространенным стереотипом:

 

Расчет стоимости улучшения

 

Вам нужно понимать, в том числе и в цифрах, что нужно для того, чтобы объект стал более привлекательным с инвестиционной точки зрения. Иногда достаточно мелкого косметического ремонта, который вы можете сделать своими силами. Иногда необходима глобальная перепланировка с переносом стен, новым зонированием пространства.

 

Получение кредита

 

Вы можете использовать ипотечный калькулятор любого банка, чтобы рассчитывать, где выгоднее взять кредит. Здесь важно внимательно изучить все условия, максимально критично подойти к каждому пункту договора, просчитать все вдоль и поперек, чтобы быть абсолютно уверенным.

Вы должны узнать все условия и разобраться в них. И только после этого можете поставить свою подпись в договоре.

 

Новый виток

 

Наш инвестиционный объект превратился в капитал, который начал работать и приносить доход. Этот доход является стартовым залоговым капиталом, на который мы можем опираться, чтобы начинать новый цикл. Мы можем повторять все произведенные нами шаги с другим объектом недвижимости.

А теперь мы узнаем, как инвесторы решают – стоит вкладывать в объект или нет.

 

 

Фактор капитализации

 

Фактор капитализации недвижимости – это отношение рыночной стоимости объекта к годовому доходу, который мы можем получить от него. Этот коэффициент показывает нам, насколько эффективно недвижимость будет работать.

Инвестор использует фактор капитализации постоянно. Он широко распространен в Европе и уже начал применяться в России.

Давайте разберемся, что же это за фактор. Он сослужит вам хорошую службу.

Фактор капитализации зависит от индивидуальных условий объекта.

На рыночную стоимость может влиять страна, город, район или улица, на которой объект находится. Но годовой доход объектов с одной улицы может отличаться, так как в одном, например, сделан евроремонт, а в другом – самый обычный. В дальнейшем вы научитесь легко ориентироваться на этот показатель и активно применять его на практике.

Я хочу ввести новое понимание этого коэффициента – фактор личной капитализации. Это показатель, который определяет вашу «стоимость» с учетом тех средств, которые банк готов дать вам под вашу зарплату. Чем выше ваш доход, тем больше заемных средств вы можете привлечь.

Фактор личной капитализации зависит от многого – от того, где вы живете, сколько вам лет, в какой отрасли вы работаете, какова ваша квалификация. Я разработала этот метод для определения оценки себя и своих возможностей.

 

Чего хотят от денег

 

Обычно люди хотят от денег:

• чтобы не пропали

• чтобы лежали

• чтобы росли

• чтобы работали

 

Страх потерять деньги знаком почти каждому. Даже самые молодые из вас наверняка уже пережили хотя бы один кризис – инфляция, девальвация, подорожание бензина и т. д. От страха лишиться денег люди пытаются сохранить их в каких‑нибудь «вечных ценностях», которые, как им кажется, с годами не потеряют своей стоимости. Наши мамы, например, покупали золотые украшения или хрусталь, думая, что так можно застраховаться от потери денег.

Чтобы росли

 

Реальный рост денег нам могут обеспечить только более агрессивные финансовые инструменты, например активная торговля на фондовых рынках или Форекс. С коррекцией на инфляцию мы в целом можем рассчитывать процентов на 8 %. Но это рискованные инструменты. Чтобы заниматься биржевой торговлей, нужно иметь фундаментальные знания и крепкое здоровье. На Западе биржевой дилер официально «выходит в тираж» годам к 32–35. Доказано, что стресс, в котором он постоянно находится, очень негативно влияет на общее самочувствие. И хотя биржевые сделки могут приносить доход порядка 12–16 %, лично для меня этот инструмент не очень подходит.

 

 

 

Чтобы работали

 

Планируя любую сделку, важно понимать, при каких условиях она имеет смысл, а при каких не стоит даже начинать. Нужно всегда знать свой порог интереса. Проекты, которые интересны мне как инвестору, должны работать с доходом минимум 27 %. Поэтому в своих расчетах мы ориентируемся на 27 % и больше.

Как же это рассчитать? Очень просто. Существует формула эффективности работы актива, с которой мы сейчас познакомимся.

 

 

Мои выводы

 

 

 

Глава 2. Инвестиции

 

Поговорим о том, какие бывают инвестиции и чем они отличаются друг от друга. Мы проанализируем их с разных сторон и посмотрим, куда выгоднее всего вкладываться.

 

Какие бывают инвестиции

 

Инвестируют не только в недвижимость. Можно инвестировать в:

паевые (взаимные) инвестиционные фонды (ПИФы) – вклад в портфель ценных бумаг для дальнейшего размещения с целью получения прибыли;

сырье – сахар, пшеница. Сырье имеет конкретную биржевую стоимость, на которой можно «играть»;

драгоценные металлы – вложения в слитки, золотые монеты и акции добывающих компаний;

акции – вложение в ценные бумаги корпораций, дающие право на покупку, продажу и получение процентов;

произведения искусства, коллекционирование – инвестирование в картины, почтовые марки, монеты, etc;

авторские права – инвестиции в интеллектуальную собственность или в создание популярного бренда. Это могут быть научные разработки, учебники, авторские методики. Инфобизнес также смело можно отнести к интеллектуальной собственности, и, соответственно, на любые разработанные инфобренды можно заявлять авторские права. Например, школа «Личность и Капитал» – мой инфопроект, где все права на бренд и авторские курсы принадлежат мне;

образование – вклад в диплом престижного вуза, который дает дополнительные преимущества, например «открывает двери» в закрытые бизнес‑сообщества;

профессию – инвестирование в свои навыки, умения, которые можно продавать на рынке труда.

Я намеренно разделила инвестиции в диплом и инвестиции в профессию. Для меня вклад в профессию – это приобретение навыков в определенной сфере. Чтобы стать профессионалом, диплом не самое главное. Важно иметь постоянную практику – то есть развивать профессиональные навыки «в бою», через приобретаемый опыт, через наставничество и «добирать баллы» дополнительным образованием в виде повышения квалификации в конкретном направлении. А под инвестированием в образование я подразумеваю именно получение дипломов определенных вузов, которые в силу своего имени дают вам дополнительные возможности для вашего дальнейшего продвижения;

недвижимость – вложение в коммерческую и жилую недвижимость;

бизнес – инвестирование в какой‑то вид деятельности;

инвестиции вдетей – выбор правильной стратегии воспитания и образования детей.

Не сочтите за цинизм тот факт, что я называю детей объектом инвестирования. Я мама троих детей, и поверьте, я, как любой другой родитель, хочу для своих детей только самого лучшего. И, как любой другой родитель, я посвящаю много времени, сил и денег, воспитывая и обучая своих детей.

Но что нужно понимать – занимаясь детьми, важно делать это осознанно. Никто не оценит ваш подвиг, если вы, поставив крест на своей жизни, будете «отдавать всю себя детям», просто потому, что «так надо». Спросите своих детей лет через 10 – а они хотели, чтобы вы так сильно жертвовали собой ради них? Что бы они предпочли – борщ в холодильнике и замученную мать, не имеющую никаких личных интересов, или родителей, на которых хочется быть похожими? Если вы живете полной жизнью, если вы успешны, если у вас широкий круг интересов, вы будете представлять для своих детей гораздо большую ценность. У них будет постоянная мотивация развиваться, чтобы жить так же интересно и полноценно, как вы.

Это совсем не значит, что детей должны воспитывать гувернантки, при этом вас они будут видеть раз в неделю. Но поверьте, ребенок, особенно когда он подрастает, не нуждается в маме 24 часа в сутки – он должен учиться взаимодействовать с окружающим миром. И ваш положительный пример такого взаимодействия гораздо важнее, чем ваше постоянное присутствие в детской комнате. А тем, кому важно, чтобы «было, кому подать стакан воды в старости», нужно обязательно, воспитывая детей, прививать им традиционные ценности. Только тогда ваши дети подадут вам стакан воды, и вовсе не потому, что когда‑то вы «отдавали им всю себя».

Вот такое лирическое отступление.

 

Улучшение самого актива (У)

Инвестор производит какие‑то действия, чтобы изменить актив для повышения его стоимости. Например, мы вложились в золото, сделали из него украшения и продали дороже. Или купили квартиру в плохом состоянии, отремонтировали ее и продали по более высокой цене.

Заключение выгодной сделки (ВС)

Здесь речь идет о том, что благодаря своему деловому чутью мы можем купить что‑нибудь ниже рынка, а продать по более высокой цене. В данном случае мы не вносим никаких изменений в объект, мы просто талантливо проводим сделку.

 

Теперь посмотрим, как можно использовать те же самые инструменты для увеличения дохода.

 

Прирост стоимости (ПС)

Представьте, что на протяжении нескольких лет вы сдаете квартиру за 15 000 рублей в месяц. Через какое‑то время недалеко от дома достраивают станцию метро. Или открывают супермаркет. У вас есть полное моральное право увеличить стоимость аренды, и ваш регулярный доход возрастает.

Если вы приобрели акции, их стоимость на рынке может увеличиться. В таком случае увеличатся ваши регулярные дивиденды.

Улучшение объекта (У)

Вы сдаете двухкомнатную квартиру за 22 000 рублей. Если вы сделаете перепланировку и превратите свою «двушку» в две студии, вы сможете сдавать каждую за 16 000 рублей, тем самым увеличив свой регулярный доход на 10 000 рублей.

Если у вас есть бизнес, например, по производству визитных карточек, можно купить новое оборудование, которое позволит штамповать не по 100 карточек в минуту, а, например, по 150. За одно и то же время ваше предприятие будет производить больше единиц товара, следовательно, увеличится и ваш доход.

Выгодная сделка (ВС)

Приведу пример своей выгодной сделки. Одна из моих квартир в Питере сдавалась за 35 000 руб. Это была трехкомнатная квартира в центре, но у нас не было времени, чтобы ее отремонтировать, поэтому стоимость аренды была невысокой. В какой‑то момент я нашла компанию, которая занималась приемом и организацией быта рабочих из Белоруссии. Компании нужна была квартира моего размера, в которой рабочие могли бы жить, пока не закончится контракт. Я заключила договор с этой фирмой, мою квартиру забрали в управление, а я стала получать за это 50 000 рублей в месяц.

 

Что создает прибыль?

 

Паевые фонды – да. Прибыль возникает при продаже пакета по истечении времени вашего участия в фонде (ПС).

Сырье и драгоценные металлы – да. Прибыль также возникает при продаже (ПС).

Акции – да. При благоприятном стечении обстоятельств вы продаете акции с прибылью (ПС).

Произведения искусства – да. Это может происходить и за счет прироста стоимости, и за счет совершения выгодной сделки (ПС, ВС). Выгодные сделки с произведениями искусства могут быть абсолютной случайностью. Возможно, само произведение стоит недорого, но находится коллекционер, который хочет именно его, – например, если это недостающий экспонат в коллекции. И стоимость в таком случае может быть гораздо выше рыночной.

Бизнес – конечно. Бизнес создает прибыль за счет улучшения активов и заключения выгодных сделок (У и ВС). Однако сам по себе бизнес не дорожает. Невозможно купить даже отлично функционирующий бизнес и ждать, когда он сам по себе вырастет в цене.

Авторские права – да, за счет улучшения и выгодных сделок (У, ВС). Мы можем доработать и переиздать учебное пособие, обучающий курс. А также можем заключить договор с другим издательством, которое будет публиковать наш сборник новелл или научный труд на более интересных условиях.

Образование – да (ВС). Здесь я снова имею в виду образование не как получение знаний, а как «корочку» учебного заведения, дающую определенные права. Например, если вы очень хороший массажист, как говорится, «от Бога», но не имеете медицинского диплома, вы не сможете официально открыть свою практику.

Профессия – да, за счет выгодной сделки – хорошего трудоустройства или улучшения – «прокачивания» себя как профессионала, повышения квалификации или приобретение опыта (ВС, У). Прирост стоимости теоретически возможен, если вдруг профессия становится настолько востребованной, что возникает нехватка специалистов (например, программисты в конце девяностых), но это скорее исключение, чем правило.

Недвижимость – конечно! Создает прибыль всеми способами – и за счет улучшения, и за счет прироста стоимости, и за счет выгодных сделок.

 

Теперь посмотрим, какие из тех же самых инструментов могут создавать регулярный доход.

Наберитесь терпения. Я намеренно отвожу анализу инвестиционных инструментов так много времени. Я хочу, чтобы вы сами увидели преимущества и недостатки каждого актива и приняли правильное решение.

Совершенно необязательно соглашаться со мной по всем позициям. Давайте анализировать вместе, а выводы вы будете делать самостоятельно.

Договорились? Тогда идем дальше.

 

Что создает доход?

 

Паевые фонды – нет. Только прибыль при выходе из Фонда.

Драгоценные металлы и акции  – нет. Только прирост стоимости при продаже.

Акции – да, в качестве дивидендов. Если вы все делаете правильно.

Произведения искусства – скорее нет, хотя мы можем, например, сдавать произведение искусства в аренду для проведения выставок.

Бизнес – да.

Авторские права – да. Это может быть переиздание книги, вашу песню могут «крутить» по радио, ваш бренд могут задействовать в других проектах.

Образование – да. Если благодаря своему диплому вы обыграли других претендентов и получили отличную работу, то ваша зарплата – это ваш доход, полученный благодаря образованию.

Профессия – да. Если вы профи, вы можете дорого продать себя и получать регулярные деньги от работодателя. И можете получать их больше и больше, повышая свою квалификацию. Я бы сказала, что у профессии есть и прирост стоимости – вы выйдете на пенсию и будете регулярно получать некоторую сумму. Конечно, это не те деньги, на которые можно беспечно жить, но, строго говоря, мы может назвать это приростом стоимости.

Недвижимость – конечно. Причем всеми способами – улучшение актива, прирост стоимости, выгодная сделка.

Дети – при правильно заложенных ценностях выросшие дети не бросают родителей. Их помощь можно расценивать как доход.

 

Прежде чем сделать главный вывод о самом выгодном и удобном инструменте инвестирования, я хочу проанализировать еще два серьезных аспекта – какие активы мы можем для себя создать и какие активы мы можем покупать, продавать и передавать по наследству.

Это очень важный момент с точки зрения контроля над инструментами. Мы должны иметь возможность управлять своими деньгами, подстраиваясь под свои личные обстоятельства.

Поэтому необходимо понять, какие инструменты дают нам такую возможность в первую очередь.

Итак…

 

Что мы можем создавать?

 

Паевые фонды – нет. Мы вступаем в Фонды и играем по их правилам.

Драгоценные металлы – нет. Можем только купить готовые.

Акции – нет. Если мы выпускаем собственные акции, это уже наш бизнес.

Произведения искусства – да. Если, конечно, мы гениальные художники, музыканты, поэты.

Бизнес – да.

Авторские права – да.

Образование – да. Мы его создаем – затрачиваем усилия и свое время на получение образования.

Профессия – да. Только знания, опыт и навыки, которые мы приобретаем, делают нас профессионалами.

Недвижимость – да. Мы можем строить объекты недвижимости.

Дети – конечно. То, какими они вырастают, во многом зависит от того, что мы как родители в них закладываем.

 

Мои выводы

 

 

 

Глава 3. С чего начать

 

Вы уже сделали важную инвестицию в себя – приступили к изучению этой книги. Мне бы очень хотелось, чтобы вы научились применять получаемую информацию. Теория всегда должна переходить в практику, иначе она останется просто бесполезным знанием. Чтобы начать делать что‑то по‑настоящему новое и неизвестное, нужно подготовиться и действовать.

При изучении этой книги ваше развитие будет проходить в двух направлениях:

аналитическая работа – вы научитесь развивать особое мышление, которое даст вам возможность принимать аргументированные решения;

трансформация личности – новые знания и самостоятельная работа, которая поможет изменить ваше понимание и, как следствие, изменить вас самих.

Я неоднократно наблюдала, как начинающие инвесторы с энтузиазмом брались осваивать новые горизонты. И по их первым шагам я видела, что они действительно обладают большим потенциалом. Но со временем некоторые не могли поддерживать нужный темп, чтобы двигаться дальше. Причины были разные, у каждого свои.

И тем не менее, как я уже говорила раньше, инвестирование – это больше, чем профессия. Это определенное состояние, настрой, стиль жизни. Время от времени необходимо собираться с силами и пересматривать свои действия. И если вы почувствуете усталость, лучше дать себе передышку и переключиться на что‑то другое, чем навсегда сойти с дистанции.

В самом начале пути многим из вас придется продолжать работать по найму и делать первые шаги в инвестировании в свободное время. Это сложно и требует силы воли, знания и уверенности, что все возможно. Поэтому не забывайте напоминать себе: что бы ни случилось, движение к цели остановить невозможно. Двигайтесь в своем темпе, главное – НЕ ОСТАНАВЛИВАЙТЕСЬ!

 

Если пред тобою великая цель, а возможности твои ограничены – все равно действуй; ибо только через действие могут возрасти твои возможности.

Шри Ауробиндо

 

Если у вас уже почесываются ладошки скорее начать действовать, хочу немного предостеречь вас перед стартом.

Ниже перечень основных ошибок начинающего инвестора, который я составила за годы своей деятельности. Я использовала не только личный опыт, но и опыт своих многочисленных учеников. На чем же спотыкаются больше всего?

 

Надо скорее все выплатить

 

Если мы внесли за объект недвижимости большой первоначальный взнос, мы «заморозили» приличную сумму денег. С какой целью? Если у вас есть дополнительные средства, не лучше ли найти еще пару объектов и запустить новые денежные потоки? Пусть их будет больше – это же все ваш доход!

В своих сделках мы всегда стараемся вносить минимальный первоначальный взнос и использовать максимальную долю заемных средств.

В Европе на это есть еще одна причина. Если происходит рецессия или кризис, банки стремятся вернуть свои деньги при любой подвернувшейся возможности. Если вы хоть где‑то совершаете промашку – опоздали с очередным платежом, не сообщили о какой‑нибудь пристройке и тому подобное, банк обязательно постарается воспользоваться ситуацией и забрать ваш дом. И если вы внесли процентов 40 личных средств, а профинансировались на 60 %, банк понимает, что уж за 60 % от стоимости он с легкостью сможет найти покупателя на вашу недвижимость и вернуть свои деньги. При этом если вы должны банку практически столько же, сколько стоит сам объект, банк оказывается в более уязвимой позиции.

 

Надо купить что‑то хорошее

 

Самое главное, что нужно понимать, подбирая объект недвижимости, – вы не ищете жилье для себя. Вам нужно искать не то, что нравится вам, а то, что будет востребовано. Если вы любите тихие райончики с парком, где можно гулять с собакой, выбирая объект, подумайте о своем арендаторе. Скорее всего, у него нет собаки и ему гораздо важнее быстро добираться до работы. И ему будет совершенно все равно – кирпичный он снимает дом или блочный. Он подумает об этом, когда станет подбирать не съемное, а собственное жилье.

Еще один момент – практика показывает, что при любом экономическом кризисе прежде всего дешевеет дорогое жилье, а недорогое вырастает в цене. Если у вас еще мало инвесторского опыта, начинайте с простого. Не увязните в крупном объекте, пока не наработали достаточно навыков.

К тому же недорогие объекты гораздо проще сдавать. По статистике, 80 % населения любого промышленного города – представители среднего класса – ваши потенциальные клиенты на небольшие квартиры. Среди них много одиноких молодых людей, которые только начали свою карьеру и не могут «потянуть» жилье подороже. Они понимают, что снимают жилье на время, поэтому их требования не будут слишком высокими.

 

Как люди будут там жить?

 

 

Если вы звоните человеку по телефону, вы набираете его номер, а не свой.

Наташа Закхайм

 

Мой совет такой – не решайте за других людей, как они будут жить в вашей квартире. Просто позвольте им сделать свой выбор. Это они будут решать, как им жить.

Единственное, что вам нужно, – это очень хорошо понимать, кто ваш клиент и какие у него могут быть требования к арендуемому жилью.

А чтобы составить такой портрет наиболее точно, используйте технику «Кто твой Боб?».

 

 

Кто твой Боб?

 

Боб – это ваш типичный средний клиент. Расскажу, как работает данная техника. Чтобы понять, какой ваш Боб, что ему нужно, какие у него задачи, в чем он нуждается, вы должны сами прикинуться Бобом.

Позвоните в агентство и скажите: «У меня жена и двое детей, мы недавно переехали в ваш город и ищем квартиру на первое время».

Или: «Я студентка, поступила в институт и ищу жилье».

Выслушайте все варианты, которые вам будут предлагать, сориентируйтесь по ценам, расспросите про условия, которые вы можете получить за интересующую вас сумму.

Обзвоните несколько агентств. Отшлифуйте своего Боба. Поймите, какие предложения он может встретить в вашем городе. Даже не поленитесь посмотреть несколько квартир.

 

Задание  

ОПИШИТЕ ВАШЕГО ПРЕДПОЛАГАЕМОГО БОБА  

Например:

1. Студент/студентка.

2. Молодой специалист 23–30 лет без семьи.

3. Молодая пара 23–30 лет без детей.

4. Разведенный мужчина/разведенная женщина.

Напишите историю для каждого персонажа, который будет обращаться в агентство, чтобы снять жилье.

1. «Здравствуйте. Ко мне приезжает племянница из Саратова – будет учиться в нашем городе. Я хочу снять для нее комнату/студию/квартиру…»

2. __________________________

____________________________

3. __________________________

____________________________

4. __________________________

____________________________

5. __________________________

____________________________

 

Составьте для себя чек‑лист вопросов, которые нужно задать в агентстве. Вы должны узнать как минимум следующее:

1. За сколько можно снять комнату/студию/квартиру (минимум)?

2. В каком состоянии будет жилье за эти деньги?

3. В каком районе можно рассчитывать на такую стоимость?

4. А если район будет более престижным/ближе к метро/более доступным по транспорту, насколько вырастет цена?

5. Сколько стоят услуги агентства?

6. Какой залог нужно оставлять?

7. Когда можно посмотреть объект?

8. Когда можно въезжать?

9. Сможет ли моя племянница снимать жилье вместе с подругой?

10. Если да, какая будет доплата за второго человека?

11. Есть ли в квартире/комнате собственный санузел?

12. Если нет, сколько будет стоить вариант с собственным санузлом?

13. Сколько нужно платить за коммунальные услуги?

14. _________________________

____________________________

15. _________________________

____________________________

16. _________________________

____________________________

 

Допишите сами, какие вопросы, по вашему мнению, нужно обязательно задать при подборе объекта.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

___________________________________

___________________________________

 

Какая цель у этой разведки?

• Определиться с коридором стоимости аренды, выяснить минимальный и максимальный размер арендной платы в конкретной нише.

• Выяснить, какие проблемы могут возникать у Боба (например, никто не пускает жильцов с животными, не любят селить студентов и так далее).

Это вам поможет в дальнейшем – если никто не хочет сдавать жилье студенту с котом, укажите в своем объявлении, что вы не против котов, но на определенных условиях. И у вас будет очередь из желающих.

 

Маленькая история в тему про кота. Один мой питерский знакомый сдавал квартиру. Квартира была дорогая, и ее снял какой‑то бизнесмен из Москвы. Прожив некоторое время, бизнесмен позвонил моему приятелю и сказал: «Я хочу завести кота. Как мы будем решать этот вопрос?» Договорились увеличить ежемесячную плату на 5000 рублей, а также поднять залоговую сумму на случай возможного ущерба.

Когда же мой приятель приехал в квартиру за деньгами, он изумился, увидев клетку, в которой сидел гигантский дикий зверь вроде рыси, и бизнесмена, нежно ворковавшего над ним: «Вот он, мой котик, посмотрите, какой красавец».

Из этой непростой ситуации арендодатель вышел с большим плюсом. Право проживания котика обошлось его владельцу в дополнительные 20 000 рублей в месяц. Теперь мой приятель регулярно справляется у бизнесмена о здоровье его любимца и мечтает, чтобы он жил долго и счастливо. Как минимум весь период аренды.

 

Теперь, когда мы разобрали типичные ошибки, совершаемые на начальном этапе, хочу обсудить с вами еще один очень важный аспект – ДЕНЬГИ.

 

Поговорим о долгах

 

Не игнорируйте, пожалуйста, эту информацию, если у вас нет долгов. Особенно если у вас еще нет долгов. Будь у вас долги, вы бы уже обладали определенным навыком работы с ними. А если вы в этом смысле новичок – эта глава для вас.

Инвестор рано или поздно обязательно окажется в ситуации, когда ему понадобятся заемные средства. Если складывается удачная сделка, глупо ждать, когда соберется необходимая сумма.

Удачные сделки долго не ждут.

«Если ждать, пока созреют все условия, то никогда ничего не начнешь».   Как вы думаете, кого я сейчас процитировала? Не поверите – Ивана Сергеевича Тургенева. Невероятно мудрый человек. Неужели тоже инвестор?:‑)

Долг – это инструмент. Долгов не надо бояться, просто надо уметь обращаться с ними правильно.

 

Вынужденные кредиты

 

Есть кредиты, которые не связаны с инвестированием, но без которых было бы сложно. Например, я брала в кредит все автомобили. Конечно, я отдаю себе отчет в том, что машина со временем не дорожает.

В отличие от финансирования на инвестиционные проекты с автомобильным кредитом я скорее теряю, чем приобретаю.

Но по роду нашей деятельности мы не смогли бы обойтись без машины ни одного дня. Ремонты, закупки, осмотры объектов недвижимости в разных районах и даже в разных городах – все это было бы невозможно без автомобиля. А еще нужно развозить по школам детей и совершать семейные выезды по выходным – это уж, конечно, не может ждать, когда мы накопим на машину. К тому же я не сторонник «вытаскивания» денег из оборота.

Поэтому для категоричных противников долгов скажу – не нужно упираться в стереотипы вроде «Я никогда не беру в долг» или «Берешь чужое и на время, а отдаешь свое и навсегда».

Вам все равно придется финансировать хотя бы какую‑то часть проектов заемными средствами, иначе вы не сможете активно продвигаться вперед. А учитывая инфляцию и постоянное увеличение цен на недвижимость, медленное движение будет еще и не очень эффективным. Главное – научиться правильно обращаться с долгами. Поделюсь некоторыми «фишками».

 

Формула 20/80

 

Еще один совет, а точнее правило: долги не должны превышать 20 % вашего дохода. Точно так же ваши сбережения не должны превышать 20 %.

Я не рекомендую нарушать эти границы. Если все, что вы зарабатываете, вы отдаете за долги, либо складываете в кубышку, вы начинаете жить с ощущением, что денег как не было, так и нет. Ваш образ жизни не меняется. Вы не доставляете себе никаких удовольствий. В конечном счете теряется смысл в зарабатывании денег. Снижается ваш потенциал на создание дополнительных денежных потоков.

Если ваша жизнь не наполняется радостью от поездок, покупок, возможности побаловать своих близких или помочь тому, кто в этом нуждается, у вас отпадет необходимость в новых денежных потоках. И они абсолютно точно перестанут поступать. Проверено много раз.

Конечно, в жизни возникают ситуации, когда нужно «перекрутиться», «затянуть пояс», но такое состояние не должно длиться долго. Если мы в течение длительного времени отказываем себе во всем, пропадает стимул двигаться дальше. Уж лучше напрячься и найти возможность дополнительного заработка, чем довести себя до крайней степени утомленности, и в результате все бросить.

 

Ипотечные долги

 

Когда я говорю о долгах, я намеренно не включаю в них выплаты по ипотечным кредитам. Ипотека – это часть нашего бизнес‑процесса. Если мы берем кредит для покупки арендной недвижимости, это уже наши расходы на бизнес.

Здесь получается замкнутая модель, которая должна обслуживать сама себя. Наш объект недвижимости должен давать такой доход, чтобы после ежемесячной выплаты по кредиту у нас еще оставались деньги в качестве прибыли.

Если внутри моего проекта есть небольшой кредит на ремонт или первоначальный взнос и крупный кредит на покупку самого объекта, я считаю, что этот проект не работает на полную мощность, пока не погашен маленький долг. А ипотечный долг как часть проекта можно погашать досрочно, только если это целесообразно.

 

Дисциплина покупок. Техника «Вернуть бы мне свои деньги»

 

Еще одна действенная фишка, которая очень помогает мне в обращении с деньгами, – это техника, которую я назвала «Вернуть бы мне свои деньги».

Раз в месяц я беру тетрадку и записываю туда расходы, о которых я пожалела.

Например, купила ребенку туфли, они не подошли по размеру, а поменять поленилась или забыла. Или не внесла квартплату вовремя, возникли пени. Поленилась искать парковку, бросила машину на минуту около магазина, пришел парковочный штраф.

Когда я реализовала эту технику первый раз, я пришла в ужас от того, сколько денег я потеряла просто из‑за лени или пофигизма. И стала гораздо внимательнее. В следующем месяце список уже был гораздо короче.

Теперь я ежемесячно анализирую, какие платежи можно пересмотреть. Возможно, появились более дешевые операторы мобильной связи. Или интернет‑провайдер предлагает новый более выгодный пакет услуг. Или можно перезаключить договор по медицинской страховке на других условиях.

Проведите реви