Виды залогового обеспечения:

1. Объекты коммерческой и жилой недвижимости.

Следует отметить, что речь идет (в терминах профессиональных риэлторов) о «живой» недвижимости, т.е. объекте, который подключен к коммуникациям и будет в дальнейшем эксплуатироваться без существенных капитальных вложений. В ином случае он неликвиден, а это значит, что банк может не принять его в качестве обеспечения кредита. Нужно быть готовым к тому, что оценка будет проводиться в любом случае, как бы далеко ни находилась недвижимость. Многие банки требуют производить ее, исходя из существующего назначения здания. Например, если речь идет об оценке производственного помещения в центре Москвы, даже если его можно переоборудовать под административное здание, многие банки захотят увидеть данные этого объекта именно как производственного. Однако для некоторых банков будет вполне приемлемым вариант расчета стоимости исходя из иного его назначения, но только в качестве дополнения.

В рамках сравнительного подхода требования банков могут включать: наличие фотографий залогового имущества, подбор не менее пяти объектов-аналогов, обязательное их сопоставление по площади, учет расположения относительно центральных магистралей, различий в физическом состоянии и классе.

В рамках доходного подхода кредитные учреждения могут дополнительно потребовать:

· расчета ставки дисконтирования и капитализации;

· четкого соответствия объекта оценки сложившемуся стандарту на рынке аренды аналогичной недвижимости, применения, например, стандарта ВОМА (Building Owners and Managers Association – Международная Ассоциация владельцев зданий и менеджеров);

· фиксации арендной ставки по заключенным договорам;

· если необходимо – анализа и разделения площадей на арендуемые и свободные;

· отказа от учета дополнительных инвестиций в объект оценки, позволяющих в будущем увеличить доход (например, не должна рассматриваться ситуация реконструкции объекта с целью изменения его функционального назначения или класса).

В рамках затратного подхода требования банков могут включать: расчет стоимости объекта оценки с применением метода сравнительной единицы, в основе которого должны быть использованы данные по стоимости строительства аналогичного здания, возведенного не более пяти лет назад, подробный анализ и учет факторов функционального и внешнего износа объекта.

Несмотря на то, что оценщик может применить все три стандартных метода, в первую очередь банк ориентируется на результаты сравнительного подхода. Даже если рассматривается недвижимость, приносящая стабильную и высокую прибыль (торговый центр и т. п.), результаты доходного подхода по значимости всегда будут «на вторых ролях».

2. Полноценные комплексы имущества (недвижимость, машины и оборудование).

Необходимо обосновать то, что объект действительно является полноценным комплексом. Для этого потребуется отразить в отчете процесс исследования и анализа достаточности составляющих комплекса для ведения полноценной деятельности и, в случае необходимости дополнительных инвестиций, учесть данные затраты как понижающую корректировку к стоимости. Банк может также требовать у оценщика выявить те площади, которые не используются в текущей производственной деятельности и являются избыточными. Подобные активы, если речь идет о залоге, кредиторами рассматриваются неохотно. Обязательным этапом оценки имущества является учет факторов не только функционального, но и внешнего износа. Дополнительно изучаются загрузка мощностей, каналы сбыта, технология производства, прямые и косвенные затраты и т. п. Одной из особенностей комплексов является необходимость их оценки с применением доходного подхода, который является одним из самых трудоемких. Несмотря на методологическую необходимость применения, не каждый банк его требует – некоторым достаточно результатов сравнительного и затратного подходов. Данный вопрос, как и многие другие, целесообразно согласовывать с предполагаемым кредитором еще до начала работ. В случае же необходимости применения доходного подхода большинство банков потребует провести оценку, характеризующуюся следующими особенностями: прогноз дохода от использования комплекса, отказ от учета дополнительных инвестиций, позволяющих в будущем увеличить доход, учет дополнительных коммерческих и управленческих расходов.

3. Производственные линии, технологические комплексы.

Оценка подобных объектов очень похожа на работу с комплексами имущества. Существуют лишь некоторые отличия. Так, при применении сравнительного подхода многие банки требуют предоставить информацию о стоимости изготовления идентичных или аналогичных линий. Использование в данном случае фактических контрактных цен или таможенных деклараций в большинстве случаев не устроит либо кредитора, либо собственника имущества. С одной стороны, получение информации от производителя может потребовать времени на подготовку ответа, с другой стороны, полученные сведения будут самым весомым аргументом при определении истинной стоимости объекта. При оценке по доходному подходу потребуется учесть тот же перечень требований, что и для комплексов имущества, с дополнительным анализом затрат, связанных с запуском производства, с использованием оцениваемой линии (затрат на аренду или покупку объекта недвижимости, коммунальных расходов и т.п.).

Общим требованием банков является также качественный анализ ликвидности объектов оценки. Они также могут выразить пожелание ознакомиться со списком предполагаемых покупателей.

4. Отдельные позиции машин, оборудования

При оценке особое внимание необходимо уделить анализу возможности вторичного использования объектов, а также их демонтажа. Связано это с тем, что имущество, переданное в залог, нельзя отнести к полноценному комплексу. А значит, необходимо определить стоимость, если придется распродавать его по отдельным частям. Однако большое число отдельных позиций оборудования реализовать на вторичном рынке практически невозможно. К таким объектам могут относиться электрические щиты, кабельные сети, стационарное крупногабаритное оборудование, затраты на демонтаж которого сопоставимы с его стоимостью (например, крупное прессовое оборудование, прокатные станы, землечерпалки, шагающие экскаваторы и т.п.).

Помимо непосредственного расчета стоимости, не менее важной задачей оценщика будет являться аргументированный анализ возможности вторичного использования имущества.

5. Бизнес (акции, доли участия)

Данный вид залогового обеспечения не очень отличается в процессе полноценной оценки от комплексов имущества. В качестве дополнительных требований предусматривается обязательный анализ:

· бизнесообразующих материальных активов, их роли и места в организации бизнеса;

· прибыли и затрат в существующей структуре производственной деятельности и финансовых потоков;

· существующих контрактов с поставщиками сырья, полуфабрикатов и услуг для производства конечной продукции или оказания услуг;

· подписанных контрактов на реализацию готовой продукции, структуры продаж, выделение доли государственных заказов;

· отечественных сделок или предложений на продажу аналогичных видов активов.

6. Оборотные активы компании и отдельные нематериальные активы

Данные виды активов являются наименее привлекательными при получении кредитных ресурсов. Случаи кредитования единичны. Как правило, при оценке оборотных активов банки требуют анализа ликвидности передаваемых в залог запасов. Оценка и залог НМА и вовсе сопряжены с серьезной долей субъективизма и происходят на уровне договоренностей с конкретным банком.

Во всех случаях (за исключением оценки бизнеса) потребуется отдельно выделить НДС, включенный в стоимость объекта оценки. В отдельных случаях нужно произвести также расчет ликвидационной стоимости. Также требуется обязательное подтверждение используемой в расчетах информации копиями ответов производителей или дилеров на запросы оценщика, а также копиями распечаток с сайтов или статьями из СМИ.

К действенным способам минимизации рисков можно отнести следующий порядок взаимодействия с банком:

· при выборе кредитора установить наличие аккредитованных при нем оценочных компаний. В случае отсутствия таких экспертных организаций произвести самостоятельный выбор и согласовать его;

· определиться с видом объекта, который передается в качестве залогового обеспечения;

· обратиться к аккредитованному оценщику и получить от него подробный алгоритм расчета стоимости объекта экспертизы;

· согласовать с банком планируемую последовательность расчета стоимости, предложенную оценщиком. При необходимости составить трехсторонний договор (банк–заказчик–оценщик) и четкое техническое задание, в котором необходимо указать способ и последовательность предоставления полученных результатов. Некоторые кредиторы требуют согласовывать эти данные в первую очередь с ними, и только затем с собственником имущества.

Перечисленные особенности работы с банками пока не являются характерными для всех. Однако практика позволяет сделать вывод, что это временная ситуация и контроль со стороны кредитных организаций в будущем только усилится.

 

Вопрос 9. Банкротство

Банкротство (от итал. banco – скамья и rotto – сломанный) – неспособность должника платить по своим обязательствам, вернуть долги в связи с отсутствием у него денежных средств для оплаты. Банкротство фирм возникает чаще всего в связи с тем, что в течение длительного времени их расходы превышают доходы при отсутствии источника покрытия убытков. Официально, формально предприятие становится банкротом после решения суда о его несостоятельности как должника и неспособности расплатиться с кредиторами. Если с заявлением в суд о своей несостоятельности обращается сам должник, то банкротство считается добровольным. Иногда фирмы идут на такой шаг при фиктивном банкротстве, чтобы утаить долговые деньги и оставить их у себя. Если с заявлением в суд обращаются кредиторы, которым не возвращен долг, то банкротство называют принудительным. По решению суда несостоятельное предприятие может быть реорганизовано, то есть ему дается срок для выхода из состояния банкротства, погашения долгов, а иногда оказывается помощь в этом. Но возможна и ликвидация предприятия с продажей имущества для компенсации задолженности.

Банкротство– в законодательстве РФ синоним несостоятельности. В праве зарубежных стран термин "Б." имеет и узкое, строго специальное значение, описывающее частный случай несостоятельности, когда неплатежеспособный должник совершает уголовно-наказуемые деяния, наносящие ущерб кредиторам.

Банкротство (финансовая несостоятельность) – это неспособность должника (организации) удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам в полном объеме.

Банкротство, как процедура, предполагает осуществление ряда мероприятий, направленных на удовлетворение требований кредиторов. Как правило, кредитор обращается к возбуждению процедуры банкротства после безуспешных попыток возврата задолженности в процессе исполнительного производства.

Проведение процедуры банкротства возлагается арбитражным судом на арбитражного управляющего.

Возбуждение процедуры банкротства возможно не только со стороны кредитора, но и со стороны должника, имеющего значительную задолженность перед кредиторами. В этом случае банкротство (как процедура) может носить защитный характер, направленный на сохранение активов и жизнедеятельности предприятия.

Признание должника несостоятельным (банкротом) является на настоящий момент единственным законным способом прекращения (погашения) всех долгов организации, которая не может удовлетворить требования кредиторов (неплатежеспособность предприятия). Процедура банкротства является абсолютно легальной, т.е. законной процедурой, которая направлена на цивилизованное решение вопросов выхода из бизнеса структуры, оказавшейся неспособной эффективно осуществлять предпринимательскую деятельность, в том числе отвечать по своим долгам.

Особое место в делах о несостоятельности занимают вопросы банкротства банков и иных кредитных учреждений, поскольку состав кредиторов указанных учреждений, как правило, носит массовый характер (вкладчики – физические лица и юридические лица; банки – по предоставляемым ранее банку-банкроту кредитам и займам; налоговые органы – по вопросам уплаты налогов и иных обязательных платежей; сотрудники банка – по вопросам выплаты заработной платы и компенсации вреда и т.д., и т.п.), поэтому вопросы несостоятельности банков обладают известной сложностью.

Для возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) кредитор должен иметь на руках вступившее в законную силу и неисполненное в рамках исполнительного производства решение суда, устанавливающее право кредитора к должнику. Под исполнительным производством понимается принудительное взыскание долга с должника через службу судебных приставов.

Законодательством различаются следующие стадии банкротства: наблюдение, финансовое оздоровление (или санация предприятия), внешнее управление и конкурсное производство. На любой из указанных стадий, вплоть до принятия судом решения о признании должника банкротом и исключении записи об организации-должнике из реестра юридических лиц может быть заключено мировое соглашение. Условия мирового соглашения могут быть совершенно различными, исходя из того компромисса, который достигли заинтересованные лица: это может быть и рассрочка/отсрочка погашения долгов, и частичное прощение долга, и новация долгового обязательства в иное обязательство.

Решение о признании должника банкротом принимается только судом на основании отчетов арбитражного (конкурсного) управляющего и решений собраний кредиторов.

Центральной фигурой в деле о несостоятельности является арбитражный управляющий, который, в зависимости от стадии банкротства, может быть временным, административным, конкурсным управляющим. В качестве арбитражного управляющего на утверждение суда представляются три кандидатуры из числа членов саморегулирующейся организации арбитражных управляющих (СРО). В настоящее время каждый арбитражный управляющий обязан состоять в одной из саморегулирующихся организаций арбитражных управляющих (СРО).

Для организаций, находящихся только в преддверии банкротства, чрезвычайно важно определить перспективность всех вариантов, связанным с прекращением своей деятельности (добровольное банкротство или принудительное банкротство, имеются ли возможности для избежания процедуры банкротства или таких возможностей нет и прочие вопросы.