Особенности кадастровой оценки земель

Особенности кадастровой оценки земель

Современные методы массовой оценки земель (кадастр) – это одновременное определение стоимости всех участков, находящихся в границе определенного административно-территориального образования (области, района, поселка). Формируется на определенную дату по оценочным зонам. Такие методы оценки основываются на их классификации в зависимости от целевого назначения, способа использования.

Особенности единичной оценки

Методы оценки рыночной стоимости земли единичного участка проводятся на определенную дату независимыми экспертами. Определение стоимости основывается на принятых стандартах и методиках. В обязательном порядке применяется комплексный подход, включающий доходную, сравнительную и затратную методику (метод остатка для оценки стоимости земли). Итоговая величина стоимости участка определяется по результатам, полученным благодаря использованию различных методов. Стоит основываться на максимально полной, достоверной информации. Если существуют значительные расхождения в стоимости, рассчитанные по разным методикам, это указывает на ошибки в оценке, а также на несбалансированность рынка.

Как уже известно, методы оценки земли основываются на разных подходах. На практике чаще всего применяются такие группы методик:

-затратный;

-доходный;

-сравнительный.

Затратная методика основывается на предположении, что расходы на покупку и обустройство объекта (учитывается износ) являются приемлемым ориентиром определения его цены.

Доходные методы оценки стоимости земли включают оценку путем капитализации дохода и метод валового рентного мультипликатора. Последний основывается на соотношении продажных цен и возможного (либо фактического) дохода от собственности.

Наиболее сложные подходы и методы оценки земли, но, вместе с тем, и самые распространенные – сравнительный анализ продаж. Базируется на принципе замещения, предполагающем, что покупатель не станет платить за участок больше, чем ему может обойтись аналогичная земля в другом месте, имеющее такие же свойства.

Определение стоимости должно быть четким и понятным, соответствовать требованиям и нормативам.

 

 

2. Принципы межевания земель. Цель оценки и межевания земель в России.

Слово «межевание» является производным от слова «межа» - граница (рубеж, линия раздела) земельных участков. Межевание» - это определение на местности и юридическое оформление границ земельных участков. Является одним из видов кадастровой деятельности.

Сегодня межевание является первичной основой для постоянно текущей корректировки ГКН.

Современное понятие «межевание» означает проведение комплекса геодезических и землеустроительных работ, при которых

- на местности устанавливаются и закрепляются межевыми знаками установленного образца границы земельных участков,

- определяются координаты границ земельных участков (или дается иное их описание),

- формируется межевой план земельного участка

Границы земельного участка, установленные при межевании, согласовываются с пользователями и собственниками смежных земельных участков. Это обязательное требование ФЗ «О ГКН».

В результате межевания:

- земельный участок приобретает координаты, которые позволяют определить точное местонахождение границ земельного участка на местности,

- появляется гарантия того, что границы "отмежёванного" земельного участка согласованы со всеми смежными границами (границами соседних участков),

- по каждому конкретному земельному участку готовится межевой план и земельный участок ставится на государственный КУ.

A:Б:В:Г

А — 2-х разрядный номер кадастрового округа;

Б — 2-х разрядный номер кадастрового района;

В — 7-ми разрядный номер кадастрового квартала;

Г — номер земельного участка в кадастровом квартале.

: — разделитель составных частей кадастрового номера земельного участка.

 

Заключение договора с заказчиком

По договору подряда на выполнение кадастровых работ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований настоящего ФЗ, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы.

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.

Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором.

Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ.

Вопрос 15. Требования, предъявляемые к кадастровому инженеру в рамках кадастровой деятельности

Квалификация «Кадастровый инженер»

Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» определено, что кадастровую деятельность в отношении земельных участков с 1 января 2011 года имеют право осуществлять только лица, имеющие квалификационный аттестат кадастрового инженера – кадастровые инженеры.

С 1 января 2013 г. - кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства наряду с органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, также вправе осуществлять кадастровые инженеры.

А начиная с 1 января 2014 г. кадастровую деятельность в отношении всех объектов недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учету  уполномочены осуществлять только кадастровые инженеры.

Претендовать на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера могут как индивидуальные предприниматели, так и специалисты компаний, организаций, работающих в этой сфере.

Кадастровым инженером признается физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера при условии соответствия данного лица следующим установленным Законом о кадастре требованиям:

— имеет гражданство Российской Федерации;

— имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений

 -или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

— не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

Квалификационные аттестаты кадастровых инженеров выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, сдавшим квалификационный экзамен.

Для получения квалификационного аттестата кадастрового инженера претенденты подают в комиссию заявление о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера. Претенденты могут обращаться с заявлением в любую комиссию независимо от места своей регистрации. К заявлению прилагаются документы в соответствии с перечнем документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера.

Перечень документов:

Копия документа, удостоверяющего личность и подтверждающего гражданство Российской Федерации.

Копия документа, подтверждающего наличие среднего профессионального образования по одной из специальностей.

Справка о наличии (отсутствии) судимости.

Две цветные фотографии размером 3 x 4 см.

Письменное согласие субъекта персональных данных на обработку своих персональных данных.

Каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на который указываются его адрес и идентификационный номер его квалификационного аттестата.

Кадастровый инженер может выбрать одну из форм организации кадастровой деятельности:

в качестве индивидуального предпринимателя;

 в качестве работника юридического лица на основании трудового договора.

В соответствии с частью 3 статьи 31 Закона о кадастре кадастровый инженер обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ, выдавший ему квалификационный аттестат, и Росреестр о выбранной форме кадастровой деятельности. Такое уведомление должно быть составлено в письменной форме, заверено подписью и печатью кадастрового инженера. Оно может быть представлено лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении в срок не позднее, чем 30 рабочих дней со дня получения квалификационного аттестата.

В случае если кадастровый инженер не представил указанное уведомление, его квалификационный аттестат аннулируется.

В течение одного года со дня принятия решения об аннулировании квалификационного аттестата по основаниям пункта 5 части 7 статьи 29 Закона о кадастре кадастровый инженер не вправе обращаться повторно с заявлением о получении квалификационного аттестата.

В случае принятия более десяти раз в течение календарного года соответствующим территориальным органом органа кадастрового учета или подведомственным учреждением решений об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных Законом, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ, по решению квалификационной комиссии квалификационный аттестат аннулируется.

Заинтересованное лицо может заявить о намерении получить аттестат начиная с момента, когда первоначальный квалификационный аттестат был аннулирован:

- в течение 2 лет, если этот аттестат аннулирован в связи с подачей кадастровым инженером по собственной инициативе заявления об аннулировании своего квалификационного аттестата либо принятием неоднократно в течение календарного года органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ;

- в течение года, если этот аттестат аннулирован в связи с непредставлением кадастровым инженером в орган кадастрового учета или соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ уведомления об изменении личных данных (фамилии, имени, отчества, даты и места рождения, номера контактного телефона, почтового адреса и адреса электронной почты, данных паспорта гражданина РФ) либо о выбранной форме организации своей кадастровой деятельности;

- в течение срока, предусмотренного вступившим в законную силу приговором или решением суда, если квалификационный аттестат аннулирован на основании поступления в квалификационную комиссию сведений о вступлении в законную силу соответствующего приговора суда, предусматривающего наказание в виде лишения кадастрового инженера права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока, или решения суда, предусматривающего административное наказание в виде дисквалификации кадастрового инженера и соответственно лишения его права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока.

Наиболее жестко законодатель отнесся к факту установления факта представления кадастровым инженером подложных документов для получения квалификационного аттестата.
Если квалификационный аттестат кадастрового инженера был аннулирован по данному основанию, указанное лицо не вправе повторно заявлять об его получении.

A:Б:В:Г

А — 2-х разрядный номер кадастрового округа;

Б — 2-х разрядный номер кадастрового района;

В — 7-ми разрядный номер кадастрового квартала;

Г — номер ЗУ в кадастровом квартале.

: — разделитель составных частей кадастрового номера ЗУ.

Например, 57:15:123456:78.

 

Орган КУ принимает решение о приостановлении осуществления КУ, если:

 

1) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого КУ документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости;

 

2) одна из границ ЗУ пересекает одну из границ другого ЗУ, сведения о котором содержатся в ГКН;

 (см. текст в предыдущей редакции)

 

3) местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения;

 (см. текст в предыдущей редакции)

 

4) не представлены необходимые для КУ документы, если такие документы не должны запрашиваться в порядке информационного взаимодействия;

 (см. текст в предыдущей редакции)

 

5) заявление о кадастровом учете или необходимые для КУ документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям законодательства

 

6) одна из границ образуемого ЗУ пересекает границу территориальной зоны

 

7) одна из границ ЗУ пересекает границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта,

Также  решение о приостановлении -  в случае, если доступ к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

Орган КУ принимает решение об отказе в осуществлении КУ, если:

 

1) имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости;

2

 (см. текст в предыдущей редакции)

 

222222232)222222вв- 2) ОН образуется из ОН или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости не допускается в соответствии с законом;

 (см. текст в предыдущей редакции)

 

4) ОН, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из ОН, внесенные в ГКН сведения о котором носят временный характер;

 (см. текст в предыдущей редакции)

 

5) с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

 

6) истек срок приостановления осуществления КУ и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;

 

7) межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица;

 

8) ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на запрос свидетельствует об отсутствии документа или информации, необходимых для КУ.

 

Орган КУ принимает решение об отказе в постановке на учет ЗУ также в случае, если  

 

 (см. текст в предыдущей редакции)

 

размер образуемого ЗУ или уточняемого ЗУ не будет соответствовать требованиям к предельным размерам ЗУ,

 если такой ЗУ образован из ЗУ, относящихся к различным категориям земель,

если поступили возражения относительно размера и местоположения границ ЗУ, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного КУ, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений;

 

-- - площадь ЗУ, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения, больше площади такого ЗУ, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания ЗУ или ЗУ, более чем на пять процентов;

 

-- - граница ЗУ, о кадастровом учете которого представлено заявление, не считается согласованной.

Бонитировка почв.

Бонитировка почв представляет собой сравнительную (балльную) оценку их плодородия при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия. Сопоставимость агроклиматических условий и интенсивности земледелия достигается путем природно-сельскохозяйственного зонирования территории с выделением сравнительно однородных по указанным признакам зон - земельно-оценочных районов. В различных зонах признаки могут быть разными, в зависимости от того, как они проявляются в конкретных условиях. Помимо качественных показателей, определяющих плодородие почв, учитывают и другие условия, имеющие большое значение в сельском хозяйстве: рельеф, увлажнение, микроклимат и т.п.

Главная задача бонитировки — распределение почв по их плодородию в определенной системе: от лучших к самым худшим.
Любая почва обладает определенным бонитетом, то есть показателем качества, ее продуктивности, добротности.

Из современных методов оценки земель базовой является методика сельскохозяйственных угодий для территории Российской Федерации, разработанная под руководством А. К. Крылатова. Эта методика базируется на учете совместного влияния параметров почв, важных для оценки почвенного плодородия, и некоторых экономических показателей на урожайность сельскохозяйственных культур, в первую очередь зерновых. Качество земель определялось по механическому составу, мощности пахотного горизонта, структуре и сложению, кислотности и водным свойствам почвы. По данным бонитировки почв разработаны почвенно-сельскохозяйственные карты с выделением комплексов с/х пригодности для выращивания определенных культур.

Определение балла бонитета почв осуществляется в следующей последовательности:

- установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;

- расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;

- пересчет физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины - баллы;

- расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;

- расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.).

Балл бонитета сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений определяется взвешиванием баллов бонитета всех почвенных разновидностей или оценочных групп почв сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений на их площади.

Бонитировка почв применяется при проведении кадастровой оценки ЗУ. Так как в настоящее время устарела большая часть материалов оценки земель по пригодности к сельскохозяйственному использованию, актуализация базовой информации о состоянии земель и методов бонитировки позволит получать информацию о действительной кадастровой стоимости ЗУ и усовершенствовать базу налогообложения сельских населенных пунктов. 

 

 

 

Налоговая база при этом определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налоговая база определяется отдельно по каждому земельному участку и по каждой доле в праве общей собственности на земельный участок с учетом категории налогоплательщиков и конкретных налоговых ставок.

Организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений ГКН о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Ставки налогообложения составляют:

0,3 % от стоимости кадастра по участку земли для:

- сельскохозяйственных земель;

- земель ИЖС;

- земель под личное хозяйство.

1,5% от стоимости кадастра, когда земельнуя площадь используют для иных целей.

Налогообложение зданий, сооружений, помещений и других объектов недвижимости, за исключением земельных участков, осуществляется в рамках налога на имущество.

Объектами налогообложения признаются:

- жилой дом;

- квартира;

- комната;

- дача;

- гараж;

- иное строение, помещение и сооружение;

- доля в праве общей собственности на имущество

Налог исчисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. В основе данного налога лежит инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, под которой, согласно инструкции МНС России, понимается «восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги».

Суммарная инвентаризационная стоимость - это сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектами налогообложения и расположенных на территории представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки по данному налогу.

В настоящее время в России предполагается реформа, сутью которой станет переход к уплате единого местного налога на недвижимость собственниками недвижимости с 2015 года. Новый налог на недвижимость объединит действующие налог на имущество и земельный налог. Базой налога на недвижимое имущество, будет являться наиболее приближенная к рыночной стоимости кадастровая стоимость.

Дифференцирование предполагается основывать на общей стоимости имущества у одного собственника.

Общая стоимость до 300 млн рублей:

- 0,1% на жилые помещения;

- 0,5 % на нежилые;

- 0,3% на земли сельхозназначения, приусадебные участки, жилищный фонд.

Свыше 300 млн рублей у одного собственника:

- 0,5% на любой объект капитального строительства;

- 1,5% на земли любого назначения.

 

 

Особенности кадастровой оценки земель

Современные методы массовой оценки земель (кадастр) – это одновременное определение стоимости всех участков, находящихся в границе определенного административно-территориального образования (области, района, поселка). Формируется на определенную дату по оценочным зонам. Такие методы оценки основываются на их классификации в зависимости от целевого назначения, способа использования.