Общая характеристика малоэтажного жилого фонда рф

Реконструкция жилых зданий первых массовых серий имеет достаточно широкий диапазон технических решений: от сноса - до расширения корпусов и их надстройки на 3-4 этажа и выше.

Принятие того или иного решения является достаточно сложной экономической и социальной задачей, так как должно учитывать ряд факторов, к числу которых в первую очередь следует отнести степень износа и техническое состояние конструктивных элементов зданий, объем капитальных вложений на реконструкцию и получаемый эффект, инвестирование, продолжительность работ, требуемый объем отселенческого фонда и т.п.

Ориентация на массовый снос жилых зданий первых серий не является приоритетной для регионов РФ, так как более поздние постройки при высокой степени морального износа обладают достаточными физико-механическими характеристиками и эксплуатационной надежностью, легко восстанавливаемой современными средствами и технологиями.

Надстройка является наиболее эффективным приемом воспроизводства жилищного фонда, поскольку она не требует увеличения земельного участка и позволяет реализовать все запасы несущей способности конструкции зданий.

В современных условиях, когда земля выступает в качестве товара и стоимость ее постоянно растет, затраты по землеотводу, развитию инженерной и социальной инфраструктур становятся весомой частью экономических показателей. Можно прогнозировать, что по мере формирования рынка городских земель эффективность надстройки зданий будет расти.

Обновление малоэтажных жилых домов и сложившейся из них застройки переходит от научных поисков и проектных разработок к практической реализации, о чем свидетельствует опыт реконструкции в Москве и городах Московской области, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Омске и других городах РФ.

Накоплен определенный опыт в конструировании мансардных этажей, пристроек и надстроек.

Экономические показатели реконструкции домов первых массовых серий свидетельствуют о снижении затрат на 30-40 % по сравнению с новым строительством, сокращении инвестиционного цикла и высокой окупаемости проектов.

Надежность зданий 1950-60-х годов постройки не вызывает сомнений, и за прошедшие 30-35 лет эксплуатации не было случаев их аварийного состояния, угрожающего жизни людей. Имеющийся запас прочности позволяет осуществлять 2-3-этажные надстройки, что дает прирост общих площадей около 50 % к существующим.

В начале 1990-х годов наступили нормативные сроки проведения капитального ремонта этих зданий. Поэтому реконструкция как одна из составляющих капитального ремонта позволяет ликвидировать моральный и физический износ жилого фонда при одновременном получении дополнительных площадей с более низкими затратами.

Теоретические исследования и практические разработки показывают, что реконструкция с изменением объемов зданий должна иметь определенные пределы. Экономически нецелесообразно осуществлять надстройку зданий более трех этажей, так как повышение ее высоты в сочетании с уширением корпусов требует больших затрат на усиление конструкций, возведение мощных фундаментов и т.п.

При современных технических средствах и новых технологиях возможна надстройка зданий и на большую высоту (5-6 и более этажей). При этом нагрузка от надстраиваемых этажей передается на самостоятельные фундаменты, а реконструируемое здание находится в изолированном состоянии, жестко не связанном с несущими конструкциями надстройки. Это обстоятельство может привести к неравномерным осадкам фундаментов как надстраиваемой, так и существующих частей зданий.

Особое значение при надстройке зданий отводится социальному фактору, когда качественные показатели квартир надстраиваемой и существующих частей зданий существенно разнятся. Это может привести к социальной напряженности и разделению жильцов в одном доме на категории «достойных» и «менее достойных».

Оценка жилого фонда показывает, что наиболее массовыми являются крупнопанельные 5-этажные дома серии 1-464 с объемом более 77 млн. м², малоэтажные здания с кирпичными стенами серии I-447 общей площадью более 60 млн. м², 1-335 - каркасно-панельные здания площадью 28,2 млн. м²; 1-511, I-515, 1-439 - объемом в пределах 12-13 млн. м² каждое. Средняя продолжительность эксплуатации таких зданий составляет от 25 до 38 лет.

Многообразие малоэтажных жилых домов по своим конструктивным схемам можно условно свести к двум группам: крупнопанельные дома со смешанным и укрупненным шагом внутренних несущих стен; жилые дома с тремя продольными стенами из кирпича, крупных блоков или панелей.

В зависимости от конструктивной схемы, степени физического износа, положения объекта в городской среде принимают технологию реконструкции, обеспечивающую восстановление эксплуатационных показателей зданий, снижение степени морального износа и повышение теплотехнических характеристик ограждающих конструкций. Достаточно важными элементами проектных решений являются получение дополнительных площадей за счет надстройки зданий, ликвидация морального износа путем пристройки объемов, расширяющих площади кухонь и других помещений, замены инженерного оборудования.

Крупнопанельные жилые дома серий 1-464, 1-464А представляют собой строительные системы с узким шагом поперечных несущих стен, с наружными стенами из многослойных и однослойных панелей, с перекрытиями в виде ребристых плит, многопустотного настила и панелей на комнату.

Наиболее массовой серией из этой группы является 1-464 (рис. 10.10), ширина корпуса таких зданий составляет 1152 мм. Длина торцевых секций 17,4 м, рядовых - 16,8 м. Фундаменты ленточные из бетонных блоков или на свайном основании. Наружные стены выполнены в двух вариантах: из трехслойных панелей в виде двух ребристых скорлуп и слоя утеплителя из минеральной ваты или легкобетонных вкладышей, а также однослойных из керамзитобетона или легкого бетона. Внутренние несущие стены представляют собой железобетонные панели толщиной 120 мм. Перекрытия в виде многопустотного настила или сплошной железобетонной плиты размером на комнату. Лестничные марши и площадки выполнены из сборного железобетона. В практике встречаются плоские и скатные кровли по деревянным стропилам и обрешетке с покрытием из асбоволнистых листов или металла. Преимущественное большинство домов серии 1-464 имеет плоскую кровлю с утеплителем из керамзитового гравия, цементной стяжки и многослойного покрытия из рулонных материалов. Каждая секция имеет балконы размером 2,6 или 3,2’0,9 м.

Рис. 10. 10. Фасад, план типового этажа и разрез крупнопанельного жилого дома серии 1-464

Внутренние несущие стены располагаются с шагом 2,6 и 3,2 м. Плиты перекрытия опираются на наружные и внутренние стены. Плиты с шагом 3,2 м рассчитаны и работают по двум длинным сторонам. Перекрытия шириной 2,6 м рассчитываются как плиты, опертые по контуру.

Анализ архитектурно-планировочных решений показывает, что для домов данной серии характерны малая площадь кухонь (4,5-5,6 м²), совмещенные санузлы, узкие коридоры и малые прихожие. Средняя площадь однокомнатных квартир составляет 30,3 м², двухкомнатных - 43,8, трехкомнатных - 52,8 м². Полезная высота помещений не превышает 2,5 м.

Наличие внутренних несущих стен существенно усложняет перепланировку помещений, так как они несут нагрузку от перекрытий и вышележащих этажей.

Крупнопанельные дома серии 1-468 представляют собой смешанную систему с шагом внутренних несущих стен 3 и 6 м, с шириной корпуса 10,8 м и длиной секций 15,0 м. Продольные стены здания самонесущие. Наружные панели выполнены из керамзитобетона или ячеистых бетонов. Железобетонные перекрытия опираются на поперечные стены. Кровельная часть зданий выполнена в двух вариантах: со скатной и плоской кровлями (рис. 10.11).

Рис. 10. 11. Фасад, план типового этажа и разрез крупнопанельного жилого дома серии 1-468

Наличие широкого шага внутренних стен (ячейки 6’5,4 м) позволяет осуществлять перепланировку помещений, увеличивая площадь кухонь, санузлов и прихожих. Однако такой прием существенно снижает жилые площади комнат.

Наличие самонесущих наружных стеновых панелей позволяет осуществлять их демонтаж в случае пристройки малых объемов или расширения корпуса. Это дает возможности для ликвидации недостатков планировки.

Средняя площадь однокомнатных квартир составляет 28,9 м², двухкомнатных - 43,5, трехкомнатных - 58,2 м².

Система со смешанным шагом внутренних несущих стен более приспособлена к перепланировке помещений. В то же время она обладает недостатками, отмеченными в серии 1-464: малая площадь кухонь, узкие коридоры и прихожие, совмещенные санузлы.

Крупнопанельные здания серии 1-335 являются системами с неполным каркасом и многопустотными панелями перекрытий. Балочная система неполного каркаса опирается на консоль колонн и металлические столики наружных стеновых панелей. Шаг внутренних колонн составляет 2,6 и 3,2 м. Используется система внутренних крупнопанельных перегородок, что обеспечивает заданную планировку помещений.

Кровельная часть выполняется совмещенной или с чердачным этажом. Общая площадь однокомнатных квартир составляет 30 м², трехкомнатных - 54,4, четырехкомнатных - 58,4 м². При этом площадь кухонь не превышает 6 м² (рис. 10.12).

Рис. 10. 12. Фасад, план типового этажа и разрез крупнопанельного жилого дома серии 1-335 с неполным каркасом

Опыт эксплуатации таких зданий показывает, что наиболее уязвимым местом в конструктивной системе является узел опирания ригелей на наружные стены. Это обстоятельство существенно снижает надежность и ремонтопригодность таких зданий.

Большой объем построенных и эксплуатируемых зданий в Москве и ряде регионов РФ занимают жилые дома с несущими стенами из кирпича (I-447) (рис. 10.13), керамзитобетонных блоков и панелей (1-510, 1-511).

Рис. 10. 13. Фасад, план типового этажа и разрез жилых домов с кирпичными стенами серии I-447

Архитектурно-планировочные решения таких домов подобны. Шаг продольных стен составляет 6 м, наружные стены выполнены из кирпича толщиной 51 см, керамзитобетонных блоков, панелей толщиной 40 см (рис. 10.14). Перекрытия выполнены из многопустотного настила толщиной 22 см.

Рис. 10. 14. План типового этажа, фасад и разрез жилых домов серии I-515

Основными недостатками квартир являются малая площадь кухонь (5,2 м²), совмещенные санузлы, малая площадь прихожих, наличие проходных комнат. Средняя площадь однокомнатных квартир составляет 30,3 м², двухкомнатных - 45,3, трех- и четырехкомнатных соответственно 55 и 61,5 м².

Конструктивная схема с тремя продольными несущими стенами обеспечивает более высокую долговечность зданий и возможность перепланировки помещений без нарушения расчетной схемы. Зона прочностных характеристик несущих конструкций позволяет в ряде случаев осуществить надстройку до трех этажей с минимальным объемом работ по усилению фундаментов. В сочетании с пристраиваемыми объемами могут быть достигнуты планировочные решения, отвечающие современным нормам.