Проверка личности Продавца квартиры

 

 

Как проверять Продавца квартиры при покупке? Нам нужно будет откопать некоторые сведения о Продавце, и убедиться, что это действительно тот человек, за которого он себя выдает, убедиться, что он правомочен в отношении данной квартиры, и что он дееспособен для подписания Договора купли-продажи квартиры. Кроме того, нам нужно быть уверенным, что владелец квартиры не погряз в долгах, в результате которых на его имущество могут претендовать кредиторы. Начинать нужно, естественно, с паспорта. Тут не всё так уж очевидно, как кажется на первый взгляд – «Проверяем паспорт».

Что касается правомочий Продавца на продажу квартиры (имеет ли он право распоряжаться ей), то они определяются совпадением данных паспорта установленной нами личности, и данных о «Субъекте права / Правообладателе», указанных в Свидетельстве о собственности на квартиру и в Выписке из ЕГРН (последняя – обязательна для проверки).

В практике встречались случаи, когда квартиру продавали по настоящему паспорту, но сам хозяин квартиры был подставной. То есть мошенники отнимали паспорт у настоящего хозяина, находили внешне похожего на него человека, и продавали квартиру по настоящим документам. Такой вариант возможен, если хозяин квартиры – одинокий человек и входит в так называемую «группу риска».

Защитой здесь служит обычный опрос соседей на предмет, знаете ли вы этого человека. Те же бабушки, сидящие около подъезда, или консьержки в подъездах могут дать очень ценную информацию (чем регулярно пользуются оперуполномоченные сотрудники). Кроме правомочий Продавца, необходимо еще удостовериться в его полной дееспособности. Если за Продавца действует другой человек, по доверенности, то наши действия будут такими, как указано далее на соответствующем шаге – «Продажа квартиры по доверенности».

Еще одна проверка, которая относится к личности Продавца квартиры – это проверка его на возможное банкротство. Ведь по закону, если владелец квартиры официально признан банкротом (или стал таковым в течении одного года после продажи квартиры), то сделка может быть признана судом недействительной по иску кредиторов Продавца.

Проверка личности Продавца квартиры – весьма щекотливый вопрос, и некоторые деликатные люди, в силу своего воспитания, могут постесняться выяснять у Продавца отдельные подробности. Но такая «деликатность» может обойтись нам очень дорого (в стоимость квартиры, например). А если Продавец окажется мошенником, то для него такой стеснительный Покупатель – просто находка.

 

Проверяем паспорт Продавца

 

На что обратить внимание при проверке подлинности паспорта?

 

1. Фотография, конечно же, должна быть похожа на оригинал.
2. ФИО владельца, дата рождения, серия и номер паспорта – должны совпадать с данными, указанными в Титуле на квартиру или с данными Выписки ЕГРН (здесь только ФИО правообладателя).
3. Паспорт не должен быть просрочен (обмен паспорта предусмотрен в 20 и 45 лет) – вспоминаем, какой сейчас год, считаем, сколько лет Продавцу, и сравниваем с датой выдачи паспорта.
4. Номера страниц паспорта должны следовать по порядку, серия и номер паспорта должны быть одинаковыми на всех страницах; причем, до 2008 года серия и номер паспорта наносились типографской краской на всех страницах, а после 2008 года серия и номер на страницах с 5 по 20 наносятся лазерной перфорацией («цифры в дырочку»).
5. До середины 2007 года печать на 2-й странице паспорта ставилась черным цветом (МВД России), после этого срока – печать стала красной (ФМС России). А с середины 2016 года, после упразднения службы ФМС, выдачей паспортов снова занялось МВД, точнее, ее подразделение – Главное управление по вопросам миграции (ГУВМ МВД РФ). Печать оставили красной, гербовой, а надпись по кругу «Министерство внутренних дел Российской Федерации».
6. С 2007 года на 3-й странице паспорта используются специальные голограммы (об этом ниже, в блоке «Как подделывают паспорт…»).
7. С 2008 года лист 19-20 паспорта прошит металлизированной нитью.
8. Все печати и штампы в паспорте должны быть хорошо видны (должны легко читаться, и не быть смазанными), то же касается и микропечати на страницах (здесь пригодится лупа), а водяные знаки на всех страницах должны хорошо просматриваться на свет.
9. В паспорте не должно быть никаких опечаток или нестыковок – например, год рождения указан 1071 (вместо 1971 – опечатка!), или код подразделения на 2-й стр. указан один, а рядом на печати код подразделения другой (нестыковка!).

 

Допустимые отметки в паспорте:

• штампы о регистрации;
• штампы о заключении/расторжении брака;
• сведения о детях;
• отметка о воинской обязанности;
• отметка о ранее выданных паспортах (в т.ч. загранпаспортах);
• отметка о группе крови и резус-факторе.

Любые другие записи, отметки и печати – делают паспорт недействительным. Конечно же, паспорт не должен содержать никаких помарок, подчисток и тому подобных исправлений. Вообще, паспорт РФ достаточно сложный технологически, и хорошо защищенный документ, поэтому его редко подделывают «с нуля». Гораздо чаще криминальные умельцы аккуратно вносят отдельные изменения в настоящие (украденные) паспорта.

Если Продавец состоит или состоял в браке, то необходимо сопоставить дату заключения брака и дату возникновения права собственности (из Выписки ЕГРН, см. выше), чтобы выяснить права супруги/-га на данную квартиру.

Если у Продавца есть дети, то необходимо выяснить их возраст (совершеннолетние они или нет), и их права на квартиру.

Если паспорт по данным ГУВМ МВД числится как недействительный, а наш Продавец размахивает им перед нашим носом – значит перед нами мошенник, и наша проверка на этом заканчивается – отказываемся от этой сделки.

Но если паспорт в базе недействительных паспортов не числится, то это еще не гарантирует его подлинность. Ведь поддельный или украденный паспорт может и не попасть в базу МВД. Что делать?

Гораздо эффективнее будет проверка других удостоверений личности Продавца: водительские права, военный билет, служебное удостоверение, медицинский полис (ОМС), страховое свидетельство (СНИЛС) и т.п. Подделать целый ряд документов гораздо сложнее, чем один паспорт. А также, если квартиру продает подставное лицо (внешне похожее на владельца квартиры) по настоящему, но украденному у владельца, паспорту, то наличие у него других удостоверений «украденной личности» крайне маловероятно. В то время, как настоящему владельцу предъявить дополнительные удостоверения личности никакого труда не составит.

Если возникают какие-либо сомнения по поводу личности Продавца, то есть смысл пообщаться с соседями выбранной квартиры, задать им пару вопросов о Продавце. Суть – убедиться в том, что это действительно тот человек, за которого он себя выдает, а не подставное лицо, похожее внешне на настоящего собственника.