Выпускная квалификационная работа

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Тип работы Дипломная работа

Тема Аренда государственной и муниципальной собственности

 

 

Студент   Галкин А.А. _____________________ _________________

                                                  (подпись)                                               дата

Руководитель Бойко Н.С. _____________________ _________________

                                                  (подпись)                                               дата

Рецензент                             _____________________ _________________

                                                  (подпись)                                               дата

 

 

Председатель комиссии по предварительной защите

______________________ ______________________ _________________

Ф.И.О.                                                                   (подпись)                                                   дата

 

 

Москва 2006 г.

Содержание

 

Введение.............................................................................................................. 3

Глава 1 Понятие и основные признаки договора аренды................................ 6

1.1 Договор аренды. Аренда зданий и сооружений......................................... 6

1.2 Земля и недвижимое имущество как объект арендных отношений.......... 13

1.3 Жилое помещение как объект аренды........................................................ 15

1.4 Условия прекращения арендных отношений............................................ 21

Глава 2 Условия перехода прав и обязанностей арендатора......................... 25

2. 1 Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства... 25

2.2 Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки............ 26

2.4 Преимущественное право аренды. Субъекты преимущественного права аренды. Судебная практика............................................................................................ 30

Глава 3 Аренда государственного и муниципального имущества................. 40

3.1 Нормативно-правовое регулирование аренды государственного и муниципального имущества............................................................................. 40

3.2 Особенности управления государственным и муниципальным
имуществом....................................................................................................... 43

3.3 Аренда государственного имущества с правом выкупа. Судебная
практика............................................................................................................ 49

Заключение........................................................................................................ 63

Список использованных источников............................................................... 68

 

Введение

 

В настоящее время возникла необходимость проведение анализа и принятие решений в области управления и распоряжения государственным и муниципальным имуществом. Сегодня ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии, с которыми государственная собственность будет управляться эффективно и под контролем общества.

Осуществляемые в Российской Федерации экономические реформы изменили правовое, финансово-экономическое и социальное положение государственных, муниципальных предприятий и учреждений, их статус в хозяйственной деятельности. Рыночные механизмы ставят государственные и муниципальные предприятия в принципиально новые отношения с бюджетами, хозяйственными партнерами, возникают новые экономико-правовые регуляторы. В соответствии с Конституцией Российской Федерации все формы собственности равны, и предприятия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не имеют преимуществ перед частными фирмами.

Другими словами, государство действует в значительной мере по правилам рыночной экономики. Это требует существенного повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе – в сфере использования государственного и муниципального имущества, которую государственные и местные органы власти имеют возможность регулировать непосредственно.

Анализ нормативно-правовых актов показал, что основополагающими законодательными документами, регулирующими отдельные сферы управления государственным и муниципальным имуществом, являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ и иные нормативные акты. Вместе с тем нет единого методологического подхода к управлению государственным и муниципальным имуществом на всех уровнях законодательной и исполнительной власти, позволяющего принимать научно обоснованные решения. Разрабатываются и принимаются отдельные, обособленные законопроекты об управлении: участками недр, лесами, обособленными водными объектами и другими природными ресурсами, находящимися в государственной собственности; земельными ресурсами; государственным имуществом, находящимся за рубежом; объектами социального и историко-культурного назначения и др.

Управление государственным (муниципальным) имуществом представляет собой управленческую деятельность в интересах государства (местного сообщества), связанную с установлением правил, условий использования государственного (муниципального) имущества, с учетом общественных ценностей и достижения целей управления. Система управления государственным и муниципальным имуществом в Российской Федерации должна строиться на обеспечении обороны страны и безопасности государства, социальной и политической стабильности общества, защите нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан.

Актуальность исследования состоит во множестве причин - это:

1. Анализ нормативно-правовых актов, регулирующих отдельные сферы управления государственным и муниципальным имуществом.

2. Проблемные вопросы, возникающие при разграничении собственности в настоящее время.

3. Рассмотреть и уточнить понятие «государственное и муниципальное имущество».

4. Какие в настоящее время наиболее оптимальные модели преимущественного права на заключение договора аренды имеет арендатор.

Не смотря на то, что значительная часть государственного и муниципального имущества перешла в частные руки, государство остается крупнейшим собственником. Поэтому проводимая политика в сфере управления государственным и муниципальным имуществом будет неизбежно оказывать существенное влияние на частный сектор экономики. В связи с этим требуется особое внимание при выборе стратегии и модели управления собственностью.[1]

Законодательное обеспечение эффективного управления федеральной, региональной, муниципальной собственностью недостаточно. Так, вопросы, связанные с управлением федеральной собственностью, регулируются, повторюсь, в основном подзаконными актами. Таким образом, правительство практически бесконтрольно распоряжается государственной собственностью, за исключением имущества естественных монополий и стратегических предприятий. Регулярные проверки Счетной палаты показывают, что низкий уровень ведения реестра федерального имущества и управления собственностью, в том числе и находящейся в зарубежных странах, во многом обусловлен отсутствием соответствующего законодательства. Существующие правовые нормы приводят к тому, что теневая сторона экономики в значительной степени обеспечивается безвозмездным и бесконтрольным использованием государственного и муниципального имущества.[2]

Несомненно, существует влиятельный слой чиновников, заинтересованных в сохранении сложившегося положения, которое облегчает передачу государственной и муниципальной собственности в частные руки. Ничем иным нельзя объяснить того факта, что в разработанном правительством комплексе мероприятий не обеспечивается в полном объеме решение задач по оптимизации структуры государственной собственности и ее эффективному управлению, а основной упор делается на продажу государственного имущества.

Заключение

 

Необходимо отметить, что в 2006 году продолжается процесс разграничения полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Мониторинг правоприменительной практики выявил незавершенность указанного процесса.

Действующие нормы, регулирующие перечень вопросов местного значения, зачастую не позволяют точно определить, какое имущество должно остаться в собственности конкретного муниципального образования, какое подлежит передаче, приватизации и перепрофилированию. Перечень вопросов местного значения постоянно уточняется и расширяется.[27]

Продолжается процесс укрупнения федеральных учреждений. Ситуация складывается следующая: муниципальные районы обязаны обеспечить передачу имущества, находящегося в муниципальной собственности, в федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации. Российская Федерация, субъект Российской Федерации обязаны принять имущество, оформить право собственности, но в случае ликвидации юридического лица, которое непосредственно использует указанное имущество, передать принятое имущество в муниципальную собственность невозможно. Порядок обратной передачи переданного имущества законом не регламентирован.

Вопрос об особенностях регистрации прав на перераспределяемое муниципальное имущества до его передачи новому собственнику в порядке перераспределения и разграничения Федеральный закон от 6.10.2003 № 131-ФЗ не урегулировал. В силу общих положений законодательства о регистрации права на имущество перед регистрацией права нового собственника должно быть зарегистрировано право предыдущего собственника. Практика показывает, что, к сожалению, большинство объектов, числящихся в реестре муниципальной собственности, не прошло государственную регистрацию.

Необходимость регистрации прав на передаваемые объекты повлечет существенные затраты местных бюджетов и затормозит процесс разграничения публичной собственности, поэтому целесообразно предусмотреть законодательные меры по упрощению процедуры регистрации прав на публичную собственность в процессе ее разграничения и перераспределения.

В связи с тем, что при разграничении имущества возникли проблемы, необходимо подготовить проект федерального закона «Об уточнении порядка перераспределения имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, собственности муниципальных образований, в соответствии с разграничением полномочий и предметов ведения между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями».

В результате написания работы сделана попытка раскрыть вопрос об договорах из которых вытекают обязательства по передаче имущества в пользование – договора аренды, а также охарактеризовал признаки присущие этим договорам, позволяющие выделить их в отдельный вид договоров.

Так исходя из буквального содержания п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок «при прочих равных условиях»; кроме того, закон прямо предусматривает, что «при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон». Такая формулировка дает основание для ряда выводов.

Во-первых, то обстоятельство, что признание за арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок сопровождается нормативной оговоркой «при прочих равных условиях», означает, что договор аренды может быть заключен с арендатором на условиях предложения любому третьему, постороннему для данных арендных отношений лицу. Только в случае полного и безоговорочного принятия арендатором таких условий он вправе будет воспользоваться привилегией, предоставляемой преимущественным правом на заключение договора аренды.

Во-вторых, учитывая отмеченное выше, условия, предлагаемые арендатору при заключении договора аренды на новый срок, могут как полностью соответствовать положениям прежнего договора, так и значительно от них отличаться. Такие отличия могут затрагивать как отдельные случайные условия договора (например, о праве сторон использовать в переписке по данному договору факсимильную связь и о признании сторонами за такими документами юридической силы), так и существенные условия договора аренды, например условие о предмете (п. 3 ст. 607 ГК РФ) или о размере арендной платы при аренде зданий или сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Данный вывод находит последовательную поддержку в судебной практике.

Следует учитывать, что в практике гражданского оборота анализируемое право сторон договора аренды на изменение условий последнего может использоваться и как эффективный инструмент злоупотреблений. Так, например, если третьему лицу передается в аренду объект, в пределах или в составе которого находится объект аренды, в отношении которого между арендодателем и арендатором ранее был заключен договор и на который распространяется преимущественное право арендатора, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, то такие действия арендодателя не признаются нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку формально речь идет об ином объекте аренды. В подтверждение сказанному приведем следующее судебное дело.

На наш взгляд, приведенная трактовка действующего закона грубо нарушает права и законные интересы добросовестного арендатора и отменяет привилегию на преимущественное заключение договора на новый срок.

В-третьих, учитывая правовой смысл преимущественного права как юридически закрепленной возможности для управомоченного субъекта реализовать принадлежащее ему право на заключение договора аренды в первоочередном, преимущественном перед любыми третьими лицами порядке, а также исходя из буквального понимания текста закона, определяющего, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок «при прочих равных условиях» (п. 1 ст. 621 ГК РФ), важно понимать, что при наличии у арендодателя хотя бы одного потенциального контрагента - третьего лица арендатор имеет перед этим последним соответствующее преимущество. Следовательно, по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (см., например, ст. 250 ГК РФ), в данном случае арендодатель будет обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить такой договор с третьим лицом, и предложить арендатору реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Хотя это и не нашло прямого нормативного закрепления, такая обязанность в любом случае сохраняется у арендодателя в течение одного года с того момента, как он отказал арендатору в продолжении отношений по возмездному владению и пользованию имуществом (см. абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В-четвертых, поскольку преимущественное право арендатора реализуется «при прочих равных условиях» с иными (третьими) лицами, сам арендатор не вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды.

Таковы в целом основные особенности осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ.

В – пятых, аренда с правом выкупа, предусмотренная ст. 624 ГК РФ, не является чем-то новым, ранее неизвестным российскому законодательству. Вместе с тем имеются ограничения по кругу субъектов, которые вправе заключать подобный вид договоров, а именно: государство (органы, действующие от имени государства) не вправе заключать подобный договор, поскольку происходит отчуждение государственного имущества в собственность физических или юридических лиц. Законодательством о приватизации такой возможности не предусмотрено. Представляется, что запрет на отчуждение государственного имущества таким способом, как аренда с правом выкупа, достаточно обоснован, что связано с особой значимостью процесса приватизации.

В случае сдачи в аренду государственного имущества государство, исходя из социальных нужд населения, вправе установить определенные ограничения по использованию государственного имущества или наложить на арендатора определенные обязанности по использованию арендованного имущества (например, сдача в аренду нежилых помещений под социально полезные цели - размещение детского центра, или магазина «Ветеран», или центра бытового обслуживания). В случае же, если бы арендованное помещение перешло в собственность арендатора, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, и государство уже не вправе влиять на использование государственного имущества в соответствии с социальной необходимостью.

И в заключение хочется сказать, что в связи с радикальными реформами в нашей стране и переходом к рыночной экономике, в России происходит дальнейшее развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место договорном праве. 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Тип работы Дипломная работа

Тема Аренда государственной и муниципальной собственности

 

 

Студент   Галкин А.А. _____________________ _________________

                                                  (подпись)                                               дата

Руководитель Бойко Н.С. _____________________ _________________

                                                  (подпись)                                               дата

Рецензент                             _____________________ _________________

                                                  (подпись)                                               дата

 

 

Председатель комиссии по предварительной защите

______________________ ______________________ _________________

Ф.И.О.                                                                   (подпись)                                                   дата

 

 

Москва 2006 г.

Содержание

 

Введение.............................................................................................................. 3

Глава 1 Понятие и основные признаки договора аренды................................ 6

1.1 Договор аренды. Аренда зданий и сооружений......................................... 6

1.2 Земля и недвижимое имущество как объект арендных отношений.......... 13

1.3 Жилое помещение как объект аренды........................................................ 15

1.4 Условия прекращения арендных отношений............................................ 21

Глава 2 Условия перехода прав и обязанностей арендатора......................... 25

2. 1 Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства... 25

2.2 Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки............ 26

2.4 Преимущественное право аренды. Субъекты преимущественного права аренды. Судебная практика............................................................................................ 30

Глава 3 Аренда государственного и муниципального имущества................. 40

3.1 Нормативно-правовое регулирование аренды государственного и муниципального имущества............................................................................. 40

3.2 Особенности управления государственным и муниципальным
имуществом....................................................................................................... 43

3.3 Аренда государственного имущества с правом выкупа. Судебная
практика............................................................................................................ 49

Заключение........................................................................................................ 63

Список использованных источников............................................................... 68

 

Введение

 

В настоящее время возникла необходимость проведение анализа и принятие решений в области управления и распоряжения государственным и муниципальным имуществом. Сегодня ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии, с которыми государственная собственность будет управляться эффективно и под контролем общества.

Осуществляемые в Российской Федерации экономические реформы изменили правовое, финансово-экономическое и социальное положение государственных, муниципальных предприятий и учреждений, их статус в хозяйственной деятельности. Рыночные механизмы ставят государственные и муниципальные предприятия в принципиально новые отношения с бюджетами, хозяйственными партнерами, возникают новые экономико-правовые регуляторы. В соответствии с Конституцией Российской Федерации все формы собственности равны, и предприятия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не имеют преимуществ перед частными фирмами.

Другими словами, государство действует в значительной мере по правилам рыночной экономики. Это требует существенного повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе – в сфере использования государственного и муниципального имущества, которую государственные и местные органы власти имеют возможность регулировать непосредственно.

Анализ нормативно-правовых актов показал, что основополагающими законодательными документами, регулирующими отдельные сферы управления государственным и муниципальным имуществом, являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ и иные нормативные акты. Вместе с тем нет единого методологического подхода к управлению государственным и муниципальным имуществом на всех уровнях законодательной и исполнительной власти, позволяющего принимать научно обоснованные решения. Разрабатываются и принимаются отдельные, обособленные законопроекты об управлении: участками недр, лесами, обособленными водными объектами и другими природными ресурсами, находящимися в государственной собственности; земельными ресурсами; государственным имуществом, находящимся за рубежом; объектами социального и историко-культурного назначения и др.

Управление государственным (муниципальным) имуществом представляет собой управленческую деятельность в интересах государства (местного сообщества), связанную с установлением правил, условий использования государственного (муниципального) имущества, с учетом общественных ценностей и достижения целей управления. Система управления государственным и муниципальным имуществом в Российской Федерации должна строиться на обеспечении обороны страны и безопасности государства, социальной и политической стабильности общества, защите нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан.

Актуальность исследования состоит во множестве причин - это:

1. Анализ нормативно-правовых актов, регулирующих отдельные сферы управления государственным и муниципальным имуществом.

2. Проблемные вопросы, возникающие при разграничении собственности в настоящее время.

3. Рассмотреть и уточнить понятие «государственное и муниципальное имущество».

4. Какие в настоящее время наиболее оптимальные модели преимущественного права на заключение договора аренды имеет арендатор.

Не смотря на то, что значительная часть государственного и муниципального имущества перешла в частные руки, государство остается крупнейшим собственником. Поэтому проводимая политика в сфере управления государственным и муниципальным имуществом будет неизбежно оказывать существенное влияние на частный сектор экономики. В связи с этим требуется особое внимание при выборе стратегии и модели управления собственностью.[1]

Законодательное обеспечение эффективного управления федеральной, региональной, муниципальной собственностью недостаточно. Так, вопросы, связанные с управлением федеральной собственностью, регулируются, повторюсь, в основном подзаконными актами. Таким образом, правительство практически бесконтрольно распоряжается государственной собственностью, за исключением имущества естественных монополий и стратегических предприятий. Регулярные проверки Счетной палаты показывают, что низкий уровень ведения реестра федерального имущества и управления собственностью, в том числе и находящейся в зарубежных странах, во многом обусловлен отсутствием соответствующего законодательства. Существующие правовые нормы приводят к тому, что теневая сторона экономики в значительной степени обеспечивается безвозмездным и бесконтрольным использованием государственного и муниципального имущества.[2]

Несомненно, существует влиятельный слой чиновников, заинтересованных в сохранении сложившегося положения, которое облегчает передачу государственной и муниципальной собственности в частные руки. Ничем иным нельзя объяснить того факта, что в разработанном правительством комплексе мероприятий не обеспечивается в полном объеме решение задач по оптимизации структуры государственной собственности и ее эффективному управлению, а основной упор делается на продажу государственного имущества.